WEG-Verwalter

WEG-Verwalter; Prozesskostenhaftung

Von der Kostenbelastung des WEG-Verwalters bei dessen Prozessveranlassung aus grobem Verschulden ist abzusehen, wenn bereits für die an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ersichtlich war, dass der zustande gekommene Mehrheitsbeschluss Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung offensichtlich widerspricht.

[...] Damit aber enthält die Abrechnung 2008 hinsichtlich diverser Positionen nicht die Angabe der tatsächlichen Ausgaben.

Nach alledem war der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären: § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Kosten waren jedoch nicht, wie die Bekl. beantragen, gemäß §49 Abs. 2 WEG dem ehemaligen Verwalter aufzuerlegen. Danach kann das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichtes durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

Das Gericht ist im Rahmen der ihm insoweit obliegenden Ermessensentscheidung der Auffassung, dass die Tätigkeit des Gerichtes nicht durch den vormaligen Verwalter veranlasst wurde, sondern durch die Bekl., die den Beschluss gefasst haben, der den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Wohnungseigentümer müssen in eigener Verantwortung dafür Sorge tragen, dass nur Beschlüsse gefasst werden, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies gilt erst recht, wenn bekanntermaßen ein Wohnungseigentümer vorhanden ist, der regelmäßig die Beschlüsse anficht. Es war auch für die Bekl. zu erkennen, dass die Abrechnungen so nicht ordnungsgemäß sind, wie die Vielzahl der Fehler ergibt.

In die Ermessensentscheidung fließt auch ein, dass die Bekl. nichts getan haben, um die Prozesskosten zu vermeiden oder zumindest so gering wie möglich zu halten: Sie hätten sofort nach dem Bekanntwerden der Anfechtung entweder neu beschließen und so eine Hauptsachenerledigung herbeiführen oder aber den Klageantrag sofort anerkennen können. So hätten sie zumindest die Prozesskosten gering gehalten. Sie haben aber die Abweisung beantragt, obwohl ihnen, wie sich aus den Erörterungen der mündlichen Verhandlungen ergibt, die Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen durchaus bekannt war. Diese Kenntnis der Bekl. belegt im Übrigen gerade der Kostenantrag gemäß § 49 a Abs. 2 WEG. Denn wenn sie von grobem Verschulden des Herrn J. ausgehen, dann war ihnen doch bekannt, dass es etwas gibt, woran er schuld sein könnte, nämlich fehlerhafte Abrechnungen.

Die Kenntnis von der Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen ergibt sich auch aus der Begründung des nur angekündigten Widerklageantrages im Schriftsatz vom 2.2.2010. Gerade hierin wurde hinsichtlich diverser Positionen unstreitig gestellt, dass die tatsächlichen Ausgaben nicht mit den Abrechnungen übereinstimmen.

Trotz groben Verschuldens kann von einer Überbürdung der Prozesskosten auf den Verwalter abgesehen werden, wenn die fehlerhafte Beschlussfassung für die beschließende Eigentümermehrheit offensichtlich war, entschied das AG Neukölln.

In einer Gemeinschaft von drei Wohnungseigentümern werden die Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 beschlossen. Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage. Die Abrechnungen weisen verschiedene Fehler bei Einnahmen, Ausgaben und Kontoständen auf. Der die beklagten Wohnungseigentümer vertretende Anwalt beantragt ausdrücklich, die Prozesskosten dem inzwischen ausgeschiedenen Verwalter aufzuerlegen.

Erwartungsgemäß wird der Mehrheitsbeschluss über die Jahresabrechnungen für ungültig erklärt. Trotz der aufgezeigten Fehler in den Abrechnungen sieht das Gericht aber von einer Kostenentscheidung zu Lasten des ausgeschiedenen Verwalters ab. Auf das grobe Verschulden des Verwalters komme es nicht an, denn für die beschließenden Wohnungseigentü­mer seien die Fehler offensichtlich ge­we­­sen. Auch hätten sie gewusst, dass ein Wohnungseigentümer regelmäßig die Eigentümerbeschlüsse anficht. In die Ermessensentscheidung fließe auch ein, dass die Beklagten nichts getan hätten, um die Prozesskosten zu vermeiden oder zumindest so gering wie möglich zu halten. Die Beklagten hätten im Gegenteil die Abrechnungsfehler unstreitig gestellt.

• Grund der Regelung

Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG ermöglicht es dem Gericht, dem Verwalter Prozesskosten aufzuerlegen, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist (in diesem Fall wird er schon als Partei des Rechtsstreits auch hinsichtlich der Kosten berücksichtigt). Voraussetzung ist, dass die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit soll ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer (oder der Gemeinschaft) gegen den Verwalter im Zusammenhang mit der Ursache des Prozesses bereits innerhalb der gerichtlichen Kostenentscheidung mit geregelt werden. Die Wohnungseigentümer müssen wegen einer Schadensersatzpflicht des Verwalters nicht in einem getrennten Prozess gegen diesen vorgehen. Die Schadensersatzhaftung des Verwalters wird gleich mit geklärt.

• Zweifelsfragen

So einfach sich diese Grundsätze anhören, bringen sie doch eine Reihe von Zweifelsfragen mit sich. Zum einen geht es um den Interessenkonflikt des Rechtsanwalts, der das Mandat für die Wohnungseigentümer (oder die Gemeinschaft) vom WEG-Verwalter bekommen hat, im Rahmen der Prozessvertretung aber nicht verhindern kann, dass der das Mandat vermittelnde Verwalter mit außergerichtlichen und Gerichtskosten belastet wird, die nicht unerheblich sind und seine Vergütung erheblich schmälern können. Zum anderen geht es um die Voraussetzungen der Kostenbelastung im Einzelnen, nämlich ob das Gericht die Entscheidung zu Lasten des Verwalters treffen muss oder auch unterlassen kann, und welche Rechtsmittel gegeben sind.

• Interessenkonflikt des Rechtsanwalts

Der amtierende WEG-Verwalter ist regelmäßig zugleich Zustellungs- und Prozessvertreter sowohl für die Gemeinschaft (rechtsfähiger Verband) als auch für die von ihm vertretenen Wohnungseigentümer, wenn diese verklagt sind, denn in diesem Rahmen darf er einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen beauftragen. Wird der Prozess gewonnen, fallen sämtliche Prozesskosten der Gegenseite zur Last und sind erstattungsfähig. Geht der Prozess dagegen verloren, müssen entweder die Gemeinschaft oder die vom Verwalter vertretenen Wohnungseigentümer die Kosten nach §§ 91 ff. ZPO tragen. In dieses Kostentragungsprinzip greift § 49 Abs. 2 WEG insofern ein, als im Falle des Prozessverlustes anstelle der unterlegenen Wohnungseigentümer (oder der Gemeinschaft) plötzlich der Verwalter persönlich treten muss, der die Kosten aus eigenen Mitteln aufzubringen hat. Demgemäß muss jeder Rechtsanwalt dem WEG-Verwalter klarmachen, dass er das Mandat (nur) für die Wohnungseigentümer (oder die Gemeinschaft) ausübt und ausüben muss, jedoch das Prozessgericht die Möglichkeit des § 49 Abs. 2 WEG hat und er insoweit wegen einer Interessenkollision die Anliegen des Verwalters nicht zugleich gegenüber dem Gericht vertreten kann. Eine gesonderte Vertretung des Verwalters im Prozess wird zwar vorläufig nicht erforderlich sein. Nach den Grundsätzen des Prozessrechts muss das Gericht aber den Rechtsanwalt darauf hinweisen, dass auch eine Haftung des Verwalters für die Prozesskosten in Betracht kommt und dieser Gelegenheit zur Stellungnahme bekommen muss (rechtliches Gehör). Spätestens dann muss der Rechtsanwalt den Verwalter ausdrücklich darauf hinweisen, dass er in Bezug auf diese Kostenbelastung keineswegs die Verwalterinteressen vertreten kann. Im vorliegenden Verfahren war dies aus zwei Gründen entbehrlich: Zum einen konnte nicht der amtierende Verwalter, sondern nur dessen ausgeschiedener Vorgänger für die Kostenbelastung in Betracht kommen. Zum anderen wollte das Gericht von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch machen.

• Kostenbelastung des Verwalters

Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG ist als sog. Kann-Bestimmung ausgestaltet, was aber wie auch sonst im Prozessrecht näher zu interpretieren ist. Wenn das Gericht nicht gezwungen ist, über die Kostenbelastung des Verwalters bereits in dem vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden, kann dies darauf beruhen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere das grobe Verschulden des Verwalters, nicht ohne Beweiserhebungen zu klären ist, diese aber nicht allein aus den Gründen einer möglichen Kostenbelastung des Verwalters bereits in dem laufenden Prozess vorzunehmen sind, also für einen eventuellen weiteren Rechtsstreit der Wohnungseigentümer (oder der Gemeinschaft) mit dem Verwalter offenbleiben müssen. Sind dagegen die Prozessveranlassung und das grobe Verschulden des Verwalters nach dem unstreitigen Sachverhalt gegeben, wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass das Gericht von der prozessualen Möglichkeit der unmittelbaren Kostenbelastung des Verwalters auch Gebrauch machen muss, um den Wohnungseigentümern einen weiteren Prozess zu ersparen. Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin, dass das Gericht das grobe Verschulden des Verwalters bejaht, aber von der Anwendung dieser Kostenvorschrift absieht.

• Ausnahme bei einer erheblichen Mitverantwortung der Wohnungseigentümer?

Das Gericht argumentiert hier damit, dass nicht erst die Tätigkeit des Verwalters, sondern bereits das Verhalten der Wohnungseigentümer bei der Abstimmung über die Jahresabrechnungen für den Prozess verantwortlich sei. Einerseits wussten die (beiden) übrigen Wohnungseigentümer, dass mit einer Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses zu rechnen ist. Andererseits war ihnen bereits bei der Abstimmung auch klar, dass die Jahresabrechnungen wegen der vielen Fehler nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

• Wegfall der Ursächlichkeit des Verwalterverhaltens?

Die juristische Frage ist nun, ob damit bereits eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Verwalterverhalten und der Prozessveranlassung festgestellt werden kann. Wird in der Eigentümerversammlung ein mit Erfolg anfechtbarer Eigentümerbeschluss gefasst, kann der Kausalzusammenhang mit dem Verhalten des Verwalters damit unterbrochen sein, dass der Verwalter vor der Abstimmung unmissverständlich darauf hinweist, dass der beabsichtigte Eigentümerbeschluss ordnungswidrig ist und im Falle der Anfechtung der Ungültigerklärung verfällt. Wenn die Eigentümermehrheit dann trotzdem auf der Beschlussfassung besteht, ist die Verantwortlichkeit des Verwalters nicht kausal, und es trifft ihn auch kein grobes Verschulden. Im vorliegenden Fall ging es allerdings um die Abstimmung über Jahresabrechnungen, die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge anhand der vorhandenen Buchungsunterlagen vom Verwalter vorbereitet werden müssen. Wenn der Verwalter die Jahresabrechnungen ohne ausdrückliche Erklärung über deren grobe Mangelhaftigkeit zur Abstimmung gestellt hat, wird man aber kaum sagen können, dass er keinen Anlass zur Erhebung der Anfechtungsklage gegeben hat.

• Strenge Berufshaftung

Hinzu kommt ein Grundsatz, der in der Rechtsprechung des BGH klar zutage tritt. Im Falle der Berufshaftung professioneller Sachwalter, die gegen Entgelt tätig werden, nimmt die Rechtsprechung durchweg an, dass auch ein auffallend sorgloses Verhalten des Auftraggebers vom Sachwalter nach Kräften unterbunden werden muss. Die Rechtsprechung schließt zwar nicht aus, in diesen Fällen auch eine Mitverantwortung des Auftraggebers (§ 254 BGB) anzunehmen, legt aber deutlich den Grundsatz zugrunde, dass die Mithaftung des professionellen Sachwalters immer noch mehr als 50 % betragen muss. Für den vorliegenden Fall müsste danach gefragt werden, ob es sich um einen professionellen WEG-Verwalter gehandelt hat. Das kann nach dem im Urteil mitgeteilten Sachverhalt nicht ausgeschlossen werden. Das Verwalterhonorar war mit 417,80 € veranschlagt, also pro Wohnung mit knapp 140 € jährlich.

• Rechtsmittelmöglichkeiten

Wird anders als hier der WEG-Verwalter persönlich mit Prozesskosten belastet, steht ihm die Möglichkeit der sofortigen Beschwerde zu, weil er als Außenstehender allein durch die Kostenentscheidung belastet wird und wegen der Hauptsache nicht Berufung einlegen kann. Im vorliegenden Fall bleibt umgekehrt die Kostenbelastung bei den im Beschlussanfechtungsprozess unterlegenen (beiden) beklagten Wohnungseigentümern. Diese könnten natürlich gegen die Ungültigerklärung der beschlossenen Jahresabrechnungen Berufung einlegen, was aber keinen Erfolg verspricht, da die Abrechnungen unstreitig fehlerhaft sind. Dennoch bleibt die Frage, ob sie wegen der Nichtanwendung des § 49 Abs. 2 WEG zu Lasten des ausgeschiedenen Verwalters beschwert sind und ihnen deshalb eine Beschwerdemöglichkeit zustehen muss. Über die Prozesskosten hat das Gericht zwar von Amts wegen zu befinden. Dennoch kann von den Parteien eine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters angeregt werden.

Lässt das Prozessgericht § 49 Abs. 2 WEG unberücksichtigt, weil die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht geklärt sind und auch in dem laufenden Rechtsstreit nicht geklärt werden müssen, bleibt den unterlegenen Wohnungseigentümern die Möglichkeit, den Verwalter in einem gesonderten Prozess wegen seiner materiell-rechtlichen Schadensersatzpflicht in Anspruch zu nehmen. Dann bedarf es keiner Beschwerdemöglichkeit gegen die Kostenentscheidung im vorliegenden Rechtsstreit. So war der Fall hier aber gerade nicht.

Wenn das Gericht sich mit der Kostenbelastung des Verwalters bzw. hier mit dessen Gegenteil ausdrücklich auseinandergesetzt und eine (positive oder negative) Entscheidung getroffen hat, wird nach der Rechtsprechung des BGH die materiell-rechtliche Schadensersatzfrage als geklärt angesehen und ein weiterer Prozess darüber ausgeschlossen (BGH NJW 2003, 3693, 3698). In diesem Fall soll eine Partei, wenn sie nicht auch gegen die Entscheidung in der Hauptsache Berufung einlegt, ebenso wie umgekehrt der Verwalter die Möglichkeit der sofortigen Beschwerde haben (Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 49 Rn. 29; Jennißen/Suilmann, WEG § 49 Rn. 38).

• Kostenentscheidung zu Lasten der Gemeinschaftskasse?

Die Prozesskosten wurden den beiden Be­klagten auferlegt. Sie müssen dafür per­sönlich einstehen. Falls die zu erstatten­den Kosten der Gemeinschaftskasse entnommen werden, dürfen sie in einer späteren Jahresabrechnung nur auf die beiden unterlegenen Eigentümer verteilt werden, nicht auf den siegreichen Anfechtungskläger.