WEG-Verwalter

WEG-Verwalter; Wiederwahl; Abberufungsgründe

Als Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters können nur Tatsachen vorgetragen werden, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits vorgelegen haben. Nicht zulässig ist das Nachschieben eines Grundes, der erst nach diesem Zeitpunkt entstanden ist.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer aus mehr als 20 Wohnungen bestehenden Anlage, die von dem Antragsgegner zu 2 verwaltet wird. Der An-tragsteller zu 1 ist mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2, Eigen tümer zweier Wohnungen, und besorgt seit 1989 für weitere Wohnungseigentümer die Vermietung ihrer Wohnungen. Seit 1995 ist außer dem Antragsteller zu 1 eine GmbH, deren Geschäftsführer der Antragsgegner zu 2 ist, als Mietverwalter für eine Anzahl von Wohnungseigentümern tätig. Am 4.6.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner zu 2 vom 11.12.1997 bis 30.11.2002 zu verlängern. Die Antragsteller haben erfolglos beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antrag sei unbegründet, weil sich die Verlängerung des Verwaltervertrages im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halte. Ein wichtiger Grund, der gegen die Wahl des Antragsgegners zu 2 zum Verwalter spreche, liege nicht vor.

a) Die Antragsteller beriefen sich zwar darauf, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 18.7.1996 zu TOP 1, TOP 11 und TOP 13 a unrichtig protokolliert worden seien. Zum Teil habe jedoch nicht mehr geklärt werden können, wie es zu der beanstandeten Protokollierung gekommen sei. Ein Fälschungsvorsatz sei jedenfalls nicht nachweisbar. Zum Teil weiche die Formulierung des Beschlusses im Protokoll nur unwesentlich von dem tatsächlich gefaßten Beschluß ab. Eine Abberufung des Verwalters könne jedenfalls nicht auf die behaupteten Mängel des Protokolls gestützt werden.

b) Die Antragsteller trügen weiter vor, ein Wohnungseigentümer habe die Ermächtigung für eine vierteljährliche Abbuchung des Wohngeldes gegeben. Tatsächlich habe der Antragsgegner zu 2 aber monatlich abgebucht. Im Hinblick auf die Ausführungen des Antragsgegners zu 2, daß eine monatliche Abbuchung der Teilungserklärung entsprochen habe und so auch bei den übrigen Wohnungseigentümern verfahren worden sei, halte die Kammer den Vorwurf jedoch für nicht so schwerwiegend, daß der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt werden müsse.

c) Die Tatsache, daß es einen Konkurrenzkampf zwischen den Mietverwaltungen des Antragstellers zu 1 und der GmbH gebe, führe nicht dazu, daß deren Geschäftsführer, also der Antragsgegner zu 2, für das Amt des Hausverwalters ungeeignet sei. Unter den Wohnungs- und Teileigentümern der Wohnanlage hätten sich zwei Lager gebildet; ein Teil sei nicht bereit, mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung zusammenzuarbeiten. Demgegenüber seien andere Wohnungs- und Teileigentümer mit der Arbeit des Antragstellers zu 1 als Mietverwalter zufrieden. Die Bildung der beiden Lager sei nicht das Ergebnis böswilliger Wettbewerbsstrategien des Antragsgegners zu 2. Sie habe ihren Grund vielmehr darin, daß eben ein Teil der Wohnungs- und Teileigentümer aus zum Teil nachvollziehbaren Gründen mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung ihrer Wohnungen nicht zusammenarbeiten wolle.

d) Die Antragsteller machten dem Antragsgegner zu 2 weiter zum Vorwurf, daß er sich nicht hinreichend um die Außenfassade des Gebäudes gekümmert habe; diese mache einen verwahrlosten und heruntergekommenen Eindruck. Auch dieser Einwand greife nicht durch. Die Sanierung der Außenfassade sei zwischenzeitlich auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt worden. Am 14.9.1998 hätten die Wohnungseigentümer beschlossen, Angebote über die Reinigung und den Anstrich der Fassade einzuholen. In der Eigentümerversammlung vom 22.10.1999 habe der Antragsgegner zu 2 mitgeteilt, daß der Fassadenanstrich witterungsbedingt noch nicht habe begonnen werden können. Anhaltspunkte dafür, daß der Antragsgegner zu 2 die Sanierung der Außenfassade pflichtwidrig verzögert oder nicht durchgeführt habe, seien nicht ersichtlich und von den Antragstellern nicht hinreichend dargetan.

e) Biete ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich sei, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stelle der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar. Die GmbH habe zwar in den letzten vier Jahren beim Verkauf von zwei Wohnungen als Immobilienmakler mitgewirkt; sowohl der Antragsgegner zu 2 als auch der weitere allein vertretungsberechtigte Geschäftsführer der GmbH hätten im Verhandlungstermin beim Landgericht vom 29.10.1999 jedoch zu Protokoll erklärt, daß der Antragsgegner zu 2 als Immobilienmakler für Wohnungen der Wohnanlage so lange nicht mehr tätig sein werde, als er Verwalter sei. Durch diese Erklärung sei der Interessenkonflikt ausgeräumt worden.

f) Als wichtiger Grund, der gegen die Bestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter spreche, komme auch nicht eine Straftat in Betracht. Der Antragsgegner zu 2 sei durch Urteil des Landgerichts vom 9.11.1998 rechtskräftig vom Vorwurf des Prozeßbetrugs freigesprochen worden. Richtig sei zwar, daß in einem Urteil des Oberlandesgerichts in einem Verfahren zwischen dem Antragsteller zu 1 und der GmbH ausgeführt werde, daß der Prozeßvortrag der dort beklagten GmbH in einem Punkt bewußt wahrheitswidrig sei. Dieser Vorwurf sei jedoch nicht so schwerwiegend, daß eine Entscheidung der Mehrheit der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestellung des Antragsgegners zu 2 zum Verwalter für ungültig erklärt werden müßte.

g) Schließlich werde von den Antragstellern vorgebracht, der Antragsgegner zu 2 habe zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22.10.1999 unter Verletzung seiner Neutralitätspflicht den Leserbrief eines Eigentümers beigelegt. Dieser Einwand könne im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden, da die Entscheidung der Eigentümer über die Verlängerung des Verwaltervertrages bereits am 4.6.1997 gefallen sei. Abgesehen davon hätten die Wohnungseigentümer am 9.11.1999 die Vorwürfe gegen den Antragsgegner zu 2 im Zusammenhang mit der Versendung des Leserbriefes geprüft und die Verwalterbestellung mehrheitlich bestätigt. Dieser Eigentümerbeschluß sei gleichfalls angefochten und werde anderweitig überprüft.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat geprüft, ob ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter gegeben ist (vgl. BayObLG GE 1997, 969 = FGPrax 1997, 176 f.). Dies ist sowohl eine Tat- als auch eine Rechtsfrage.

Die vom Landgericht festgestellten Tatumstände sind rechtsfehlerfrei getroffen; sie sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO).

Ob die festgestellten Tatumstände die Merkmale eines wichtigen Grundes erfüllen, ist eine Rechtsfrage, deren richtige Beantwortung der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegt (Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 392). Keine der von den Antragstellern vorgetragenen Einwendungen ist für sich gesehen oder in ihrer Gesamtheit aufgrund der vom Landgericht dazu festgestellten Tatsachen als Grund gegen die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter zu werten. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die zutreffenden Gründe des Landgerichts verwiesen. Dagegen haben die Antragsteller im einzelnen auch nichts vorgebracht; sie haben ihr Rechtsmittel nicht begründet. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, daß das Vertrauensverhältnis zum Verwalter, abgesehen von einzelnen Wohnungseigentümern, nachhaltig gestört ist (vgl. BayOb-LGZ 1998, 310/312).

Hervorzuheben ist, daß als Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters nur Tatsachen vorgebracht werden können, die im Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits vorgelegen haben (vgl. Staudinger/Bub aaO.). Die Antragsteller können sich somit mit Erfolg nicht darauf berufen, die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, weil er sich gut zwei Jahre nach dem angefochtenen Eigentümerbeschluß über seine Wiederbestellung einer Pflichtverletzung schuldig gemacht habe.

Auch wiederholte geringe Verletzungen der Verwalterpflichten können einer Wiederwahl entgegenstehen. Verstöße nach der Bestellung können aber nicht die Bestellung gefährden, sondern nur die Abberufung rechtfertigen.

In einer Wohnanlage mit zahlreichen Ferienwohnungen bekämpften sich zwei Eigentümer, die für andere Eigentümer Ferienwohnungen vermieteten und von denen einer auch die WEG-Verwaltung übernahm und auch für fünf Jahre wiedergewählt wurde. Der Konkurrent bekämpfte die Wiederbestellung und behauptete zahlreiche Pflichtverletzungen vor und nach der Wiederwahl.

Das Landgericht sah nur geringfügige Einzelverstöße, die auch in ihrer Gesamtwürdigung nicht gegen den WEG-Verwalter sprechen. Das BayObLG bestätigte die Wertung. Verstöße gegen die Wiederwahl müssen rechtzeitig vorgetragen werden, Verstöße nach der Wiederbestellung rechtfertigen zudem allenfalls die Abberufung.