WEG-Sondernutzungsrecht

WEG-Sondernutzungsrecht; unwirksame Vereinbarung; eingetragenes unwirksames Sondernutzungsrecht; gutgläubiger Erwerb; Gutglaubensschutz; Keller in WEG

Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird von dem Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich von dem Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden.

Mit Nachtrag zur Teilungserklärung vom 1.2.2005 wurde der Wohneinheit Nr. 33 das Sondernutzungsrecht an dem bislang gemeinschaftlich genutzten Keller Nr. 33 eingeräumt. Ob die Miteigentümer bei der Errichtung des Nachtrags zur Teilungserklärung wirksam durch die teilende Eigentümerin vertreten worden waren, ist zweifelhaft. Der Nachtrag wurde am 12.5.2005 im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2009 erwarben die Kl. die Wohneinheit Nr. 33 und wurden am 12.10.2009 im Grundbuch eingetragen. Sie begehren von den übrigen Eigentümern die Herausgabe des Kellerraumes Nr. 33.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung.

I. (...)

II. Nachdem die Klagepartei die Klage bezüglich des Beseitigungsbegehrens in der mündlichen Verhandlung am 14.2.2011 mit Zustimmung der Bekl. zurückgenommen hat, war nur noch über den Herausgabeanspruch bezüglich des Kellerraums zu entscheiden. Insoweit hat die zulässige Berufung Erfolg. Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Herausgabe des Kellerraums gemäß § 985 BGB.

Die Kl. sind als Miteigentümer anspruchsberechtigt. Die Bekl. haben kein Besitzrecht an dem Kellerraum, weil den Kl. hieran ein Sondernutzungsrecht, mithin ein Alleinbesitzrecht zusteht. Dabei kann hier dahinstehen, ob durch den Nachtrag zur Teilungserklärung vom 1.2.2005 ein Sondernutzungsrecht rechtswirksam begründet wurde. Denn auch wenn das zu verneinen wäre, weil etwa die Eigentümer bei der Errichtung dieses Nachtrags zur Teilungserklärung nicht wirksam vertreten wurden, hätten die Kl. das Sondernutzungsrecht jedenfalls gutgläubig erworben gemäß §§ 873, 892 BGB.

1. Die Kl. haben im Jahr 2009 den Miteigentumsanteil Nr. 33 gemäß § 873 BGB erworben. Am 12.10.2009 wurden sie als Miteigentümer im Grundbuch eingetreten.

2. Damit haben sie zugleich auch das Sondernutzungsrecht an dem Keller Nr. 33 redlich erworben, § 892 BGB.

a) Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird von dem Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich von dem Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden (OLG Stuttgart, NJW-RR 1986, 318; BayObLG DNotZ 1990, 381, 382 f.; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 13 Rz. 127 f.; a. A. Weitnauer, DNotZ 1990, 385, 389 f.; offen gelassen von OLG München, Beschluss vom 31.7.2007, Az. 34 Wx 59/07, Rz. 18, zit. nach juris; Spielbauer/Then, WEG, § 13 Rz. 38 a. E.).

(1) Zwar kann ein Sondernutzungsrecht schon allein durch schuldrechtliche Vereinbarung begründet werden und stellt mithin ein rein schuldrechtliches Gebrauchsrecht dar (BGH, NJW 2000, 3643, 3645; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 13, 57). Die Grundbucheintragung ist für das Entstehen des Sondernutzungsrechts nicht konstitutiv (Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 13 Rz. 33).

(2) Dieser Befund rechtfertigt es aber nicht, die Anwendbarkeit des § 892 BGB auf das eingetragene, auf eine (unwirksame) Vereinbarung zurückgehende Sondernutzungsrecht zu verneinen (so aber Weitnauer, DNotZ 1990, 385, 390).

Denn entscheidend für die Anwendbarkeit des § 892 ist grundsätzlich, dass die Eintragung des betreffenden Rechts zulässig ist, das Recht also eintragungsfähig ist (Palandt/Bassenge, 70. Aufl., § 892 Rz. 10; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 13 Rz. 127). Denn dann nimmt das Recht, einmal eingetragen, am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 891 BGB teil (Staudinger/Gursky, § 891 Rz. 6).

Nun sind zwar rein schuldrechtliche Rechtsbeziehungen, etwa das Mietverhältnis, grundsätzlich nicht eintragungsfähig und können also nicht Gegenstand des redlichen Erwerbs nach § 892 BGB sein (Staudinger/Gursky, § 891 Rz. 6). Das gilt aber nicht ausnahmslos und gerade für das auf Vereinbarung beruhende Sondernutzungsrecht ist das anders: Dieses Recht ist trotz des Charakters als rein schuldrechtliches Gebrauchsrecht eintragungsfähig. Das ergibt sich aus § 10 III WEG. Demnach begründet die Eintragung die Wirkung des auf Vereinbarung beruhenden Sondernutzungsrechts gegenüber Rechtsnachfolgern (BGH, NJW 2000, 3643, 3644). Die Norm setzt damit die Eintragungsfähigkeit dieses Rechts, soweit es wie hier auf Vereinbarung beruht, voraus.

Dagegen ist es für die Anwendbarkeit des § 892 BGB ohne Belang, dass die Eintragung für das Entstehen des Rechtes nicht konstitutiv ist (Palandt/Bassenge, 70. Aufl., § 892 Rz. 14; MünchKomm/Kohler, 5. Aufl., § 892 Rz. 19). § 892 BGB unterscheidet nicht zwischen notwendiger und nur möglicher Eintragung (Palandt/Bassenge, 70. Aufl., § 892 Rz. 14). Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gemäß § 891 als Grundlage des redlichen Erwerbs nach § 892 BGB wird vielmehr auch für nicht konstitutive Grundbucheintragungen, die rechtlich zulässig sind, ausgelöst (MünchKomm/Kohler, 5. Aufl., § 891 Rz. 3).

b) Die Veräußerung des Miteigentumsanteils stellt ein Verkehrsgeschäft dar. Zu diesem Anteil gehörende Sondernutzungsrechte werden als Inhalt des Sondereigentums von dieser Verfügung automatisch mit erfasst (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 13 Rz. 125).

c) Das Grundbuch wies im grundsätzlich maßgeblichen (Palandt/Bassenge, 70. Aufl., § 892 Rz. 9) Zeitpunkt der Erwerbsvollendung der Kl., mithin am 12.10.2009, ein vermeintliches Sondernutzungsrecht für den von den Kl. erworbenen Miteigentumsanteil Nr. 33 aus. Denn der Nachtrag zur Teilungserklärung vom 1.2.2005, der dem Miteigentumsanteil Nr. 33 u. a. das Sondernutzungsrecht an dem streitgegenständlichen Keller zuweist, wurde am 12.5.2005 im Grundbuch eingetragen.

d) Es ist nicht dargetan noch sonst ersichtlich, dass die Kl. positive Kenntnis vom Nichtbestehen des Sondernutzungsrechts gehabt hätten.

3. In der Rechtsfolge steht den Kl. der geltend gemachte Herausgabeanspruch zu. Demgegenüber haben die Kl. grundsätzlich nicht die Befugnis, in dem Raum befindliche gemeinschaftliche Einrichtungen eigenmächtig zu verändern oder gar zu beseitigen; § 14 Nr. 1 WEG muss gerade auch vom Sondernutzungsberechtigten beachtet werden (Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 13 Rz. 40 f.). Soweit andere Eigentümer den Raum betreten müssen, um etwa einen dort angebrachten Zähler abzulesen, sind die Kl. ungeachtet ihres Sondernutzungsrechts verpflichtet, den Zutritt zu gestatten und zu ermöglichen (vgl. Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 13 Rz. 38 m. w. N.).

III. 1. (...)

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.

3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62 II, 43 Nr. 1 WEG nicht gegeben.

Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht kann gutgläubig erworben werden, auch wenn es nicht wirksam begründet worden ist. Anders stellt sich die Frage des gutgläubigen Erwerbs, wenn das Sondernutzungsrecht nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist und auch nicht eingetragen werden durfte.

Mit Nachtrag zur Teilungserklärung vom 1. Februar 2005 wurde der Wohneinheit Nr. 33 das Sondernutzungsrecht an dem bislang gemeinschaftlich genutzten Keller Nr. 33 eingeräumt. Ob die Miteigentümer bei der Errichtung des Nachtrags zur Teilungserklärung wirksam durch die teilende Eigentümerin vertreten worden waren, ist zweifelhaft. Der Nachtrag wurde am 12. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2009 erwarben die Kläger die Wohneinheit Nr. 33 und wurden am 12. Oktober 2009 im Grundbuch eingetragen. Sie begehren von den übrigen Eigentümern die Herausgabe des Kellerraumes Nr. 33.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Das Berufungsgericht bejaht einen Herausgabeanspruch der gutgläubigen Erwerber gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Es kann offen bleiben, ob das dingliche Sondernutzungsrecht wirksam begründet worden ist, weil damals wohl nicht alle Wohnungseigentümer daran beteiligt gewesen sind, sondern der teilende Eigentümer eigenmächtig tätig geworden ist. Dennoch ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen worden. Die späteren Erwerber durften gutgläubig darauf vertrauen, dass zu ihrer Wohnung das im Grundbuch ausgewiesene Sondernutzungsrecht gehört. Dagegen können sie nicht verlangen, dass die in dem Raum befindlichen gemeinschaftlichen Einrichtungen (dort angebrachte Zähler) beseitigt werden. Vielmehr müssen sie den anderen Wohnungseigentümern für Ablesezwecke den Zutritt gestatten.

1. Die Entscheidung ist zutreffend. Sie entspricht einer alten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 30. Juni 1989 - 2 Z 47/89 -, DNotZ 1990, 381). Folgerichtig wurde die Revision an den BGH nicht zugelassen.

2. Die im Urteil angezogene BGH-Entscheidung (BGHZ 145, 133 = GE 2000, 1546) befasst sich mit dem Fall, dass ein Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt den Verzicht auf ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erklärt. Das soll er nach dortiger Meinung des BGH auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer tun können. Wenn jedoch der einseitige Verzicht eines Wohnungseigentümers auf sein gesamtes (z. B. überschuldetes) Wohnungseigentum nicht einseitig möglich ist (BGHZ 172, 338 = GE 2007, 1246), sprechen dieselben Gründe dagegen (Wertungswiderspruch: Klein in Bärmann, WEG 11. Aufl., § 13 Rn. 132), ihm ein einseitiges Abstoßen seines Sondernutzungsrechts zu gestatten, weil er sich damit auch seiner Verpflichtungen aus dem Sondernutzungsrecht entledigen will.

3. Der teilende Eigentümer und Verkäufer der Wohnung hat hier den Ersterwerbern zugleich das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum bewilligt und dessen Eintragung im Grundbuch beantragt, was dann auch Erfolg hatte. Wenn das Grundbuchamt korrekt vorgegangen ist, dann musste es alle übrigen damals bereits durch Umschreibung vorhandenen Wohnungseigentümer von der nachträglichen Eintragung unterrichten. Denn das Sondernutzungsrecht enthält neben der Zuweisung zum ausschließlichen Gebrauch den Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer von der Mitbenutzung dieses gemeinschaftlichen Eigentums. Damals hätte also von einem der anderen Wohnungseigentümer die Eintragung beanstandet werden müssen. Der Bauträger ist nur dann berechtigt, Sondernutzungsrechte nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch eigenmächtig zu vergeben, wenn er sich diese Befugnis in der Teilungserklärung ausdrücklich vorbehalten hat. Denn dann waren die übrigen Wohnungseigentümer bereits von der Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums insoweit ausgeschlossen, so dass ihnen mit der Zuweisung an einen bestimmten anderen Wohnungseigentümer nichts mehr genommen wird.

4. Im vorliegenden Fall ging es um ein im speziellen Wohnungsgrundbuch verlautbartes Sondernutzungsrecht. Sehr kontrovers diskutiert werden im Schrifttum dagegen die Fälle, in denen etwa aufgrund einer sog. Öffnungsklausel einem oder mehreren Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss zugesprochen wird. Diese Mehrheitsbeschlüsse dürfen nach § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. nicht im Grundbuch eingetragen werden, gelten aber trotzdem auch gegen Sondernachfolger. Hier stellt sich die Frage des gutgläubigen Erwerbs anders, weil das Sondernutzungsrecht nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist und auch gar nicht eingetragen werden darf. Auch wenn derartige umfassende Öffnungsklauseln, die eine Begründung von Sondernutzungsrechten erlauben, eher selten sein werden, ergeben sich hier weitere ungeklärte Rechtsfragen. Bezüglich des durch Mehrheitsbeschluss bewilligten Sondernutzungsrechts gibt es immerhin keine Verlautbarungen im Grundbuch.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister