WEG-Verwaltereignung trotz „Null-Qualifikation“

1. Ein Miteigentümer ist als Verwalter nicht bereits deshalb ungeeignet, weil er weder eine einschlägige betriebswirtschaftliche noch buchhalterische oder rechtliche Ausbildung hat, auch keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständig Erfahrung als Wohnungseigentumsverwalter gesammelt hat und auch nicht über eine betriebliche Ausstattung verfügt.

2. Lässt die Bestellung eines „Laienkandidaten“ aus dem Kreis der Wohnungseigentümer (hier: Polizeibeamtin) Rückschlüsse auf Zuverlässigkeit und die Einhaltung von Zusagen (hier: Versprechen der fachlichen Einarbeitung, Fortbildung und Abschluss notwendiger Versicherungen) zu, kann im Rahmen der Ermessensausübung der übrigen Wohnungseigentümer ein im Vergleich zu anderen Kandidaten deutlich günstigeres Honorar den Ausschlag für die Bestellung geben.

3. Tatsachen, die erst nach Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eintreten, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die WEG hat eine Miteigentümerin zur Verwalterin bestellt, die weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfügt. Das AG hatte die Beschlussanfechtungsklage der Kl. dahin beschieden, dass die Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspreche. Die Berufung blieb erfolglos.

Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Dabei legt die Kammer den Vortrag der Kl. zugrunde, wonach die gewählte Verwalterin weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfüge. All dies reicht indes nicht aus, die Feststellung zu treffen, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil die von den Wohnungseigentümern bei der Bestellung anzustellende Prognose darüber, ob die bestellte Miteigentümerin das ihr anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint.

Die Kl. haben keine Tatsachen vorgetragen, welche den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren und Zweifel rechtfertigen könnten, die bestellte Miteigentümerin werde die bei der Wahl gegebenen Zusagen, sich zur Einarbeitung in das Amt kundig zu machen, Fortbildungen zu besuchen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen, um damit dem klägerischen Vorwurf der „Null-Qualifikation“ zu begegnen, nicht einhalten. Ihre berufliche Stellung als Polizeibeamtin weist sie als zuverlässig aus. Auch wenn sie in Vollzeit tätig ist, bleibt ihr außerhalb ihrer beruflichen Arbeitszeit dennoch genügend Freiraum, sich die erforderlichen Fähigkeiten durch entsprechende Schulungen anzueignen und das Amt den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Umstände, welche die bestellte Miteigentümerin daran hindern könnten, die zur Amtsausübung erforderliche betriebliche Ausstattung zu erwerben, sind klägerseits nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich.

Dies berücksichtigt, ist es aus objektiver Sicht nicht unvertretbar, eine ordnungsgemäße Amtsausübung der gewählten Verwalterin zu prognostizieren. Ihre Bestellung hat für die Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Bewerbern zudem den Vorteil, dass die von ihr geforderte Verwaltervergütung mit 10 € netto pro Einheit und Monat deutlich günstiger ist.

Der Rechtsauffassung, von der mangelnden Eignung sei bereits dann auszugehen, wenn der Verwalterkandidat keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständige Erfahrungen als Wohnungseigentumsverwalter gesammelt habe, vermag die Kammer nicht zu folgen. Die dahin gehende Entscheidung des LG Düsseldorf (ZWE 2014, 87 = ZMR 2014, 234) lässt außer Acht, dass eine fachliche Qualifikation nicht Voraussetzung für die Ausübung einer Verwaltertätigkeit ist. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung über die Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbständigen Berufsausübung als Verwalter versperrt (vgl. Kapries, ZMR 2014, 856 [857]).

[…] Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern, welche gegen die Eignung der gewählten Verwalterin sprechen könnten, wurden von den Kl. innerhalb der Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG nicht vorgetragen. Die Klageschrift enthält hierzu nicht einmal „im Kern“ Ausführungen. Das Vorbringen in den rechtlichen Erwägungen, zwischen den Miteigentümern bestehe Streit, steht im Zusammenhang mit der von den Kl. ebenfalls begehrten Bestellung der Firma T. Hausverwaltung GmbH durch das Gericht. Ein solcher Streit reicht nicht aus, die Eignung eines Miteigentümers für das Verwalteramt in Frage zu stellen.

Ohne Erfolg berufen sich die Kl. zum Beleg der mangelnden Eignung der bestellten Verwalterin - auch im Berufungsverfahren - auf Tatsachen, die erst nach der streitgegenständlichen Beschlussfassung eingetreten sind. Zu Recht geht das AG davon aus, dass im Rahmen der Anfechtungsklage nur solche Tatsachen zu berücksichtigen sind, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren. Es kann daher dahinstehen, ob die bestellte Verwalterin im Rahmen der späteren Beschlussfassung über die Fassadensanierung gegen ihre Pflichten verstoßen hat.

Diese nachträglich eingetretenen Tatsachen sind auch nicht geeignet, dem Klagantrag 2 zum Erfolg zu verhelfen, da die Bestellung der T. GmbH die Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses voraussetzt.

Trotz der gegenteiligen Entscheidung des LG Düsseldorf (ZWE 2014, 87 = ZMR 2014, 234) keine Revision zugelassen.

Ein Miteigentümer ist als Verwalter nicht bereits deshalb ungeeignet, weil er weder eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische noch rechtliche Ausbildung hat, auch keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständig Erfahrung als WEG-Verwalter gesammelt hat und auch nicht über eine betriebliche Ausstattung verfügt.

Die WEG hatte eine Miteigentümerin - eine Polizeibeamtin - zur Verwalterin bestellt, die weder über eine einschlägige betriebs- oder immobilienwirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfügte. Sie hatte allerdings vor ihrer Wahl versprochen, sich einzuarbeiten, Fortbildungen zu besuchen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Außerdem hatte sie mit einer niedrigen Verwaltervergütung (10 € netto je Wohneinheit und Monat) gepunktet. Das AG hatte die Beschlussanfechtungsklage der Kläger dahin beschieden, dass die Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspreche. Die Berufung blieb erfolglos.

Dass die gewählte Verwalterin weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfüge, reiche nicht zur Feststellung, die WEG habe ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil die von den Eigentümern bei der Bestellung anzustellende Prognose darüber, ob die bestellte Miteigentümerin das ihr anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde, objektiv vertretbar sei.

Die bestellte Miteigentümerin habe zugesagt, sich sachkundig zu machen, Fortbildungen zu besuchen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Ihr Beruf als Polizeibeamtin weise sie als zuverlässig aus, und trotz Vollzeittätigkeit bleibe ihr außerhalb ihrer beruflichen Arbeitszeit genügend Freiraum, sich die erforderlichen Fähigkeiten durch entsprechende Schulungen anzueignen und das Amt den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Ihre Bestellung habe für die Wohnungseigentümer gegenüber anderen Bewerbern zudem den Vorteil, dass die von ihr geforderte Verwaltervergütung mit 10 € netto pro Einheit und Monat deutlich günstiger sei.

Von der mangelnden Verwaltereignung könne nicht dann ausgegangen werden, wenn der Verwalterkandidat keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt habe. Eine fachliche Qualifikation sei nicht Voraussetzung für die Ausübung einer Verwaltertätigkeit. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung über die Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbständigen Berufsausübung als Verwalter versperrt.

Die Kläger könnten sich zum Beleg der mangelnden Eignung der bestellten Verwalterin auch nicht auf Tatsachen berufen, die erst nach der Beschlussfassung eingetreten seien, denn im Rahmen der Anfechtungsklage seien nur solche Tatsachen zu berücksichtigen, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren.