WEG-Betriebskosten, Heranziehung noch nicht ausgebauter Dachgeschosseinheiten

Wirksam ist eine Kostenregelung in der Teilungserklärung, wonach bis zum Ausbau von Dachgeschosseinheiten (sog. Rohlingen) deren Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den allgemeinen Bewirtschaftungskosten ausgenommen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … Die verklagten Miteigentümer sind …, die jeweils 2.638/10.000 MEA bzw. 3.330/10.000 MEA halten. U. a. gehören jedem von ihnen jeweils ein Dachgeschossrohling mit je 716/10.000 MEA.

Die Teilungserklärung enthält in folgende Regelung:

㤠4 (Instandhaltungspflichten)

…, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und des Grundstücks den Miteigentümern gemeinschaftlich; …

§ 8 (Zahlungsverpflichtungen des Miteigentümers)

Ziffer 6:

Die Eigentümer der Miteigentumsanteile am Dachgeschoss nebst dem dort gebildeten Teil- bzw. Wohnungseigentum sind zur Zahlung von Wohngeld erst nach Baubeginn in den Dachgeschosseinheiten verpflichtet. Bis dahin werden sämtliche Kosten anteilig auf die übrigen Miteigentümer umgelegt.“

Die Kl. zu 1) legt eine Kopie ihrer Kaufverträge über Wohnungen vor. Wegen des näheren Inhalts dieser Verträge wird auf die eingereichten Kopien verwiesen.

Die Kl. halten den Beschluss, soweit er angegriffen ist, für einen Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Die Regelung in § 8 der TE halten sie für nichtig, da diese Regelung unverständlich, widersprüchlich, inhaltlich unbestimmt bzw. irreführend sei, denn die Regelung in § 4 und § 8 Abs. 6 TE widersprächen sich. § 8 Abs. 6 sei eine überraschende Klausel an dieser Stelle. Die Regelung hielte einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB nicht stand.

Die Kl. haben die Anfechtungsklage am 21.9.2017 anhängig gemacht und die mit Schreiben vom 17.10.2017 angeforderten Kosten am 24.10.2017 eingezahlt. Die am 15.11.2017 verfügte Zustellung der Klage erfolgte an die in der Klageschrift als Prozessbevollmächtigte angegebene Rechtsanwältin, die dann mitteilte, dass sie die Bekl. nicht vertrete. Das Gericht hat darauf an die WEG-Verwalterin zugestellt, die die Sendung am 11.12.2017 erhalten hat. Die Beiladung war bereits zuvor am 20.11.2017 an die Verwalterin zugestellt worden.

Klägerseits wird angegeben, jene Rechtsanwältin habe erklärt, sie vertrete die Interessen der Bekl. und sei die zuständige Ansprechpartnerin.

Die Kl. beantragen, der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.9.2017 zu TOP 3 (Sonderumlage) wird hinsichtlich Satz 3 und 4 für ungültig erklärt und ersetzt durch den Satz: „Die Berechnung der Sonderumlage erfolgt nach Miteigentumsanteilen inklusive der Dachgeschosseinheiten.“

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. halten die Teilanfechtung für unzulässig. Sie hätten ursprünglich beabsichtigt, die Dachgeschossrohlinge auszubauen. Sie hätten im Jahr 2012 den übrigen Eigentümern die Planungen zum Ausbau vorgelegt, die jedoch abgelehnt worden seien. Daher sei ein Ausbau bis heute unterblieben.

Die gem. § 46 WEG erhobene Klage ist sachlich nicht begründet.

Die Fristen des § 46 WEG sind eingehalten, da die Klage noch demnächst i.S.d. § 167 ZPO zugestellt werden konnte. Die Verzögerung durch die Zustellung zunächst an die nicht zustellungsbevollmächtigte Rechtsanwältin war nicht so langwierig, dass eine maßgebliche Verzögerung eingetreten ist. Wäre sogleich - zusammen mit der Beiladung - eine Zustellung der Klage an die Verwalterin erfolgt, wäre dies nur 21 Tage früher geschehen. Anzulasten ist den Kl. jedoch nur die Zeitspanne zwischen Kenntnis, dass die Anwältin nicht vertretungsbefugt ist, bis zur Zustellung, die weniger als 14 Tage umfasste.

Die Kl. haben keine ausreichenden Gründe vorgebracht, aus denen sich ergibt, dass der gefasste Beschluss gegen die ordnungsgemäße Verwaltung oder gesetzliche Regelungen verstoße, so dass der Beschluss weder für ungültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) noch für nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG) zu erklären ist.

Insbesondere entspricht der von den Kl. angegriffene Beschlussinhalt, wonach die Kostenverteilung ohne die Dachgeschosseinheiten vorgenommen werden soll, den wirksamen Regelungen in der Teilungserklärung.

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich grundsätzlich nach dem Gesetz. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 können die Wohnungseigentümer jedoch abweichende Vereinbarungen treffen. Die in einer Teilungserklärung getroffenen Regelungen sind für die Eigentümergemeinschaft bindend. Eine Änderung kann nur durch allstimmige Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG erfolgen. Eine allgemeine Inhaltskontrolle einer Teilungserklärung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für den Inhalt der Teilungserklärung ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10 -, Rn. 7, juris). Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11 -, Rn. 14, juris) und ggf. nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (offengelassen, aber zweifelnd BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11 -, Rn. 14, juris).

Entgegen der Ansicht der Kl. ergibt sich hier eine Unwirksamkeit nicht unter dem Gesichtspunkt, dass die Regelung in § 8 Ziffer 6 TE inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, widersprüchlich und im Hinblick darauf nicht ohne Weiteres durchführbar ist. Die Klausel in § 8 Ziffer 6 enthält eine sprachlich verständliche Formulierung, an deren Anwendungsinhalt keine Zweifel bestehen können. Vor allem ist die Formulierung zur Freiheit von sämtlichen Kosten eindeutig.

Der Inhalt der Regelung in § 8 Ziffer 6 hält auch einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben nach § 242 BGB stand. Bei einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle ist zunächst zu berücksichtigen, dass es sich bei den Einheiten der Bekl. im Dachgeschoss um sog. Rohlinge handelt, d. h. sie sind (noch) nicht zu Wohnzwecken ausgebaut. Eine Kostenbefreiung bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist mit dem sachlichen Grund zu rechtfertigen, dass dort folglich bis dahin keinerlei Verbrauchskosten anfallen. Es ist auch nicht untragbar, dass die Eigentümer dieser Einheiten (noch) nicht an Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten beteiligt werden, denn dies lässt sich damit begründen, dass diese Einheiten noch nicht hergestellt sind. Wäre das Dachgeschoss stattdessen noch Gemeinschaftsflächen, würde darauf auch keine Kostenumlage erfolgen. Auch erscheint die zeitliche Begrenzung auf den Baubeginn für eine rechtfertigende Abwägung geeignet. Wegen dieses sachlichen abgewogenen Grunds stellt diese Kostenbefreiung keine unangemessene treuwidrige Kostenbefreiung durch den teilenden Eigentümer dar.

Entgegen der Ansicht der Kl. lässt sich ein Verstoß gegen § 242 BGB nicht allein damit begründen, dass das Dach nun ohne Kostenbeteiligung der Dachgeschosseigentümer saniert werden solle und jene einen künftigen Ausbau nun kostengünstiger durchführen könnten, denn derzeit ist nicht absehbar, ob die Dachgeschosseinheiten überhaupt noch hergestellt werden, oder ob die Ausbaupläne nicht verworfen sind.

Die Regelung in § 8 Ziffer 6 steht auch nicht an versteckter oder überraschender Stelle, denn die Überschrift zu § 8 lautet: Zahlungsverpflichtung des Miteigentümers. Entgegen der Ansicht der Kl. umfasst diese Überschrift nicht nur die laufenden Bewirtschaftungskosten, sondern allgemein alle Zahlungsverpflichtungen. Sie widerspricht auch entgegen der Ansicht der Kl. nicht der Regelung in § 4 Nr. 2, denn dort heißt es, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes den Miteigentümern gemeinschaftlich obliege. Dies ist eine allgemeine Regelung, zu der in § 8 Ziffer 6 in notwendiger Klarheit ergänzt wird, ab wann eine Beteilung der Eigentümer des noch nicht ausgebauten Dachgeschosses erfolgt.

Auf die Klauseln in dem Kaufvertrag der Kl. kommt es im Rahmen der gemeinschaftlichen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander nicht an, da Kaufverträge nur Rechtsbeziehungen zwischen Käufern und Verkäufern begründen. Es kann dahinstehen, ob die Kl. aufgrund dieser Bestimmung in ihrem Kaufvertrag ggf. Rechte oder Ansprüche gegen die Bekl. geltend machen könnte.

Die Teilungserklärung kann wirksam vorsehen, dass bis zum Ausbau von DG-Einheiten deren Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den allgemeinen Betriebskosten ausgenommen sind.

Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage sind die Eigentümer der Miteigentumsanteile am Dachgeschoss zur Zahlung von Wohngeld erst nach Baubeginn in den Dachgeschosseinheiten verpflichtet; bis dahin werden sämtliche Kosten anteilig (nur) auf die übrigen Miteigentümer umgelegt. Die Kläger haben einen Sonderumlagebeschluss vom 6. September 2017 angefochten, wonach die beklagten DG-Wohnungseigentümer von der Sonderumlage ausgenommen wurden, und verlangen eine Beschlussersetzung, wonach die Sonderumlage inklusive der Dachgeschosseinheiten zu berechnen ist.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Kostenverteilung ohne die Dachgeschosseinheiten entspricht nämlich den wirksamen Regelungen in der Teilungserklärung. Die Regelung ist weder unbestimmt noch widersprüchlich und deshalb auch ohne Weiteres durchführbar. Sie hält auch einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben stand. Als sog. Rohlinge sind die Einheiten der Beklagten (noch) nicht zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Kostenbefreiung bis zum Beginn der Ausbauarbeiten ist sachlich gerechtfertigt, weil dort bis dahin keine Verbrauchskosten anfallen. Wäre das Dachgeschoss anstelle der Miteigentumsanteile gemeinschaftliches Eigentum, würden darauf auch keine Kosten umgelegt. Das Dach selbst ist gemeinschaftliches Eigentum und müsste sowieso ohne Kostenbeteiligung der DG-Wohnungseigentümer saniert werden.

Auch wenn die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung vielfach ohne die künftigen Wohnungseigentümer vom teilenden Eigentümer einseitig aufgesetzt wird, hält der BGH die darin enthaltenen Regelungen als Vereinbarung für wirksam, wenn sie einen erkennbaren Grund haben und nicht besondere Ausnahmetatbestände gegeben sind. Das AG hat zu Recht darauf hingewiesen, dass ein sachlich abgewogener Grund für die Kostenbefreiung bis zum Beginn der Ausbauarbeiten besteht, weil die Sondereigentumseinheiten praktisch überhaupt noch nicht nutzbar sind. Die abweichende Kostenregelung ist eindeutig und nicht unangemessen treuwidrig.

Die erst später mandatierte Rechtsanwältin der Beklagten hatte die Entgegennahme der Zustellung der Anfechtungsklage zunächst verweigert. Die Kläger haben die Zustellung an die Vertretungsberechtigte aber innerhalb von zwei Wochen und damit fristwahrend nachgeholt.