WEG, Einsicht in Abrechnungsunterlagen, Belegkopien

Wohnungseigentümer müssen in den Geschäftsräumen des Verwalters Einsicht in Abrechnungsunterlagen nehmen. Sie haben nur in Ausnahmefällen Anspruch auf die Übersendung von Fotokopien.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. haben von dem Bekl. Übersendung von Belegkopien betreffend das Abrechnungsjahr 2013 verlangt.

Es wird zunächst auf die tatbestandlichen Feststellungen in der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen (vgl. § ZPO § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Anspruch auf Anfertigung und Übersendung von Kopien der Verwaltungsunterlagen bestehe auch gegen Kostenerstattung nicht. Der Bekl. sei lediglich dazu verpflichtet, der Kl.seite in seinen Geschäftsräumen Einsicht in die Unterlagen zu gewähren und ihm dort die Fertigung von Kopien zu gestatten. Erfüllungsort sei der Sitz der Verwaltung. Eine ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehende Verpflichtung des Bekl., die von den Kl. begehrten Unterlagen selbst zu kopieren und zu übersenden, bestehe nicht. Der klägerseits vorgetragene Umstand, man halte sich nur gelegentlich auf der Insel auf, rechtfertige ein solches Verlangen nicht. Auch die körperlichen Behinderungen des Kl. zu 2. führten nicht zu einem anderen Ergebnis, da nicht ersichtlich sei, warum nicht die Kl. zu 1. Einsicht in die Unterlagen genommen habe. Nichts anderes gelte für das Vorhaben der Kl., zur Umsatzsteuer zu optieren. Eine andere Beurteilung wäre lediglich denkbar, wenn auch die WEG zur Umsatzsteuer optiert und sich dabei nach außen als Investmentobjekt darstelle. Das sei jedoch nicht der Fall.

Mit ihrer Berufung wenden sich die Kl. gegen die erstinstanzliche Entscheidung. Sie machen geltend, die betreffenden Belege zu benötigen, um den Umsatzsteuernachweis führen zu können. Ob die WEG zur Umsatzsteuer optiere, sei irrelevant.

Sie - die Kl. - wohnten mehr als 500 km vom Ort der Verwaltung entfernt in D. Sie hielten sich im Übrigen nur alle paar Jahre auf S. auf. Zudem sei der Kl. zu 2. zu 80 % schwerbehindert. Dieser sei jedoch derjenige, der sich primär um die wirtschaftlichen Angelegenheiten kümmere. Zudem sei die Kl. zu 1. nicht in der Lage, allein nach S. zu fahren.

Es sei zudem genau klargestellt, welche Belege sie benötigten, um den Umsatzsteuernachweis zu führen. Ein rechtsmissbräuchliches Fotokopierverlangen liege somit nicht vor.

Der Bekl. verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er macht im Wesentlichen geltend, ein besonderes Interesse an der Übersendung von Kopien sei nicht nachgewiesen. Allein die Vorlage des Schwerbehindertenausweises des Kl. zu 2. sei nicht ausreichend. Im Übrigen fehle es an einer Darlegung, warum es der Kl. zu 1. nicht möglich sei, anlässlich einer Wohnungseigentümerversammlung in die Unterlagen einzusehen.

Die von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze könnten nur gelten, wenn sich die verwaltete Wohnungseigentumsanlage nicht in der Nähe des Verwaltungssitzes befinde. Das sei hier aber gerade nicht der Fall; hier sei lediglich der Wohnsitz der Wohnungseigentümer vom Sitz der Verwaltung erheblich räumlich entfernt. Dann aber müssten hinsichtlich der Pflicht zur Anfertigung von Fotokopien sehr viel strengere Anforderungen gelten, als die bisherige Rechtsprechung sie aufstelle.

Nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 23.2.2016 den aus dem Protokoll ersichtlichen Vergleich geschlossen haben, hat die Kammer nach dessen Ziffer 4. nur noch über die Kosten zu entscheiden.

II. Die Kostenentscheidung erfolgt gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen. Es hat hier billigem Ermessen entsprochen, den Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, mit Ausnahme der Kosten des Vergleichs, die gegeneinander aufzuheben sind.

1. Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der Vergleichskosten waren den Kl. aufzuerlegen. Im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, des Vergleichsabschlusses, wären die Kl. in diesem Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen gewesen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien gem. §§ 259 Abs. 1 a.E., 675, 666 BGB i. V. mit dem Verwaltervertrag als Vertrag zugunsten Dritter (vgl. § 328 BGB) hat nicht bestanden. Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 11.2.2011 (V ZR 66/10) ist das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Dies folgt aus § 269 Abs. 1 und 2 BGB, wonach der Leistungsort im Zweifel am (gewerblichen) Sitz des Schuldners liegt.

Der BGH hat zwar die Frage offengelassen, ob bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des Wohnungseigentümers es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren. Allerdings betont er, dass sich eine Pflicht zur Übersendung von Ablichtungen bestimmter Unterlagen aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers ergeben könne (BGH, Urt. v. 11.2.2011 - V ZR 66/10 Tz. 11 mit Verweis auf OLG München, NZM 2006, 512), aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten. Ob das der Fall ist, soll sich aus der Sicht des Wohnungseigentümers beurteilen; eine Versendungspflicht des Verwalters soll bestehen, wenn anderenfalls der einzelne Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig - z. B. vor einer Eigentümerversammlung - erlangen kann. Auch die räumliche Entfernung des Berechtigten vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise sind zu berücksichtigen, ebenso wie die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit dem Kopieren verbundene Zeitaufwand (OLG München, a. a. O.).

Nach Auffassung der Kammer ist es den Kl. grundsätzlich zumutbar, einmal pro Jahr zu den Versammlungen nach S. anzureisen. Hier können sie am Vortag der Versammlung Einsicht in die Unterlagen am Sitz der - von der Anlage nicht weit belegenen - Verwaltung nehmen und die speziellen Unterlagen dort kopieren. Zumindest die Kl. zu 1. wäre hierzu ohne Weiteres in der Lage. Aber selbst für den Kl. zu 2. ist nicht hinreichend vorgetragen, warum dieser nicht zur Versammlung nach S. anreisen kann. Die Schwerbehinderung zu 80 % stellt allein keinen hinreichenden Grund dar. Der Kl. zu 2. müsste darlegen, nicht reisefähig zu sein. Das ist bislang nicht erfolgt.

2. Die Kosten des Vergleichs sind allerdings gegeneinander aufzuheben. Der Vergleich stellt einen ersten Schritt dar, um das Verhältnis zwischen den Parteien wieder zu normalisieren und liegt somit im beiderseitigen Interesse.

Wohnungseigentümer müssen in den Geschäftsräumen des Verwalters Einsicht in Abrechnungsunterlagen nehmen. Sie haben, jedenfalls wenn sich der Sitz des Verwalters unweit der Wohnungseigentumsanlage befindet, im Regelfall keinen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien. Ausnahme: Es ist nur auf diesem Wege möglich, rechtzeitig – z. B. vor einer Eigentümerversammlung – an die gewünschten Informationen zu kommen.

Die Kläger haben vom beklagten Verwalter Übersendung von Belegkopien für eine Abrechnung verlangt. Begründung: Einer der Kläger sei zu 80 % schwerbehindert, man wohne 500 km entfernt von Sylt, wo sich die Anlage befindet, und halte sich dort nur gelegentlich auf. Außerdem benötige man die Kopien für die Option zur Umsatzsteuer.

Das AG wies die Klage ab, nach einem Vergleich ging es vor dem LG nur noch um die Kosten, die das Gericht (mit Ausnahme der Vergleichskosten) den Klägern auferlegte. Ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien habe nicht bestanden. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen sei grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben (BGH GE 2011, 491).

Zwar habe der BGH offen gelassen, ob bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten eine Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage zu gewähren sei. Außerdem könne sich aus Treu und Glauben ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Verwirklichung des Einsichtsrechts ergeben. Dies aber nur, wenn ein Eigentümer andernfalls die ihm zustehende Information nicht rechtzeitig erlangen könne. Auch die Entfernung zwischen Wohnsitz und Sitz des Verwalters, die Zumutbarkeit der Anreise und die Anzahl der geforderten Belegkopien könnte eine Rolle spielen. Hier war das LG der Auffassung, es sei den Klägern zumutbar, einmal pro Jahr zur Eigentümerversammlung nach Sylt anzureisen und am Vortag dort am Sitz des Verwalters Einsicht zu nehmen.