Wechselseitiges Schreiben als Abnahmeprotokoll

Wechselseitiges Schreiben als Abnahmeprotokoll; negatives Schuldanerkenntnis; Verjährung des Wegnahmerechts und Schadensersatz

1. Der Vermieter kann sich im nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können.

2. Einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll steht es nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens gleich, eine Mietpartei unmittelbar nach Durchführung einer gemeinsamen Begehung die aus ihrer Sicht wechselseitig getroffenen Abreden bestätigt und die andere Partei nicht rechtzeitig widerspricht.

3. Nach Verjährung des Wegnahmeanspruchs aus § 547 a Abs. 1 a. F. BGB ist der Vermieter auf Dauer zum Besitz berechtigt und schuldet dem Mieter weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder aus Bereicherung, wenn dessen Eigentum an den zurückgelassenen Einrichtungsgegenständen untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an.

A. Zur Klage

1. Nutzungsentschädigung 10/01

Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, daß die Bekl. der Kl. gemäß § 557 Abs. 1 a. F. = § 546 a BGB für 10/01 eine Nutzungsentschädigung in zuerkannter Höhe von 2.366,28 DM schuldet. Die Bekl. war gemäß § 1 Abs. 2 des schriftlichen Mietvertrages verpflichtet, bei Mietende alle zum Mietgegenstand gehörenden Schlüssel, zu denen auch die (Haupt-) Schlüssel zum Firmengebäude zu rechnen sind, an die Kl. herauszugeben. Solange aber nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben sind, ist eine Rückgabe der Mietsache nicht erfolgt und wird diese dem Vermieter i. S. der §§ 557 Abs. 1 a. F., 546 a BGB vorenthalten (OLG Hamm NZM 2003, 26). Wie dem Schreiben der Bekl. vom 8.11.2001 und der Bestätigung der Kl. vom selben Tag zu entnehmen ist, hat die Bekl. die ihr übergebenen restlichen zwei Firmenschlüssel erst am 8.11.2001 zurückgegeben. 2. Schadensersatz Deckenbeleuchtung 6.381,25 DM

Schadensersatz für eine fehlende Deckenbeleuchtung kann die Kl. nicht verlangen. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist davon auszugehen, daß die Kl. die Mieträume insoweit vorbehaltlos abgenommen hat, so daß sie an dieses sog. negative Schuldanerkenntnis gebunden ist. Nach allgemeiner Meinung kann der Vermieter sich im nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können (vgl. KG GE 2003, 524; LG München I NZM 2003, 714; sowie die umfangreiche Rechtsprechungsübersicht in MK 2003, 100). Zwar haben die Parteien kein gemeinsames Abnahmeprotokoll erstellt. Einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll steht es jedoch gleich, daß die Parteien unmittelbar nach Durchführung der gemeinsamen Begehung vom 30.8.2001 die aus ihrer Sicht getroffenen Abreden wechselseitig durch die Schreiben vom 30.8. und 31.8.2001 bestätigt haben. Insoweit ist nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens davon auszugehen, daß hierzu die Rückgabe bzw. Erneuerung der von der Kl. nunmehr als fehlend reklamierten Deckenbeleuchtung nicht gehörte. Das Schreiben der Bekl. vom 30.8.2001 erfüllt die Voraussetzungen eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens. Es ist noch am Tag der gemeinsamen Begehung an die Kl. gefaxt worden und bei dieser um 16.04 Uhr eingegangen und gibt deren Inhalt und Ergebnis aus der Sicht der Bekl. wieder. Danach waren von ihr vereinbarungsgemäß noch folgende Arbeiten zu erledigen: Entfernen des Teppichbodens; Abstemmen und Egalisieren der Fliesenmuster im ehem. Ausstellungsraum; Abstemmen der Wandfliesen (Kinderecke); Einbau der fehlenden Deckenplatten; Erneuerung des Wandanstrichs in Büro und Ausstellungsraum; Einbau der Tür zum Lagertreppenhaus und Beiputz des Durchgangs zum Lager; Ausbau der Rolltores und Beiputz der Durchgangs-Laibungen.

Die Kl. hat dem kaufmännischen Bestätigungsschreiben nicht in vollem Umfang widersprochen, sondern mit Schreiben vom 31.8.2001 die aus ihrer Sicht getroffenen Absprachen lediglich um folgende Punkte ergänzt: Einbau der Tür zum Lagertreppenhaus und Einbau der Tür in den heutigen Nebenräumen (frühere Lagertür) und Beiputz des jeweiligen Durchgangs sowie beigeputzte Flächen tapezieren und anstreichen; Abstemmen der Wandfliesen (Kinderecke) und tapezieren und anstreichen; Ausbau des Rolltores und Beiputz der Durchgangslaibungen sowie tapezieren und anstreichen ("wobei es Ihnen überlassen bleibt, ob Sie entfernen oder den jetzigen Zustand belassen"); die aus den Wänden hängenden Kabel werden entfernt bzw. hinter die Wände gelegt.

Mangels rechtzeitigen Widerspruchs der Kl. zu den nicht aufgeführten Beleuchtungskörpern ist danach unwiderleglich zu vermuten, daß die Parteien sich lediglich auf die Vornahme der in den gewechselten Schreiben bestätigten Arbeiten geeinigt haben (vgl. BGHZ 40, 42, 46). Hierzu gehörte die Erneuerung der Beleuchtung bzw. die Übernahme der hierfür erforderlichen Kosten nicht. Spätere Mängelbeseitigungsaufforderungen konnten hieran nichts mehr ändern.

Zwar braucht der Empfänger eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens dann nicht unverzüglich zu widersprechen, wenn sich der Inhalt des Schreibens so weit von dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarung entfernt, daß der Absender mit dem Einverständnis des Empfängers nicht rechnen kann (BGHZ 40, 42, 44; 61, 282, 286; 93, 338, 343). Daß diese Voraussetzungen hier erfüllt sind, ist dem Vorbringen der Kl. nicht zu entnehmen. An die vorbehaltlose Abnahme hinsichtlich der fehlenden Beleuchtung ist die Kl. selbst dann gebunden, wenn die Beleuchtung im übrigen am 30.8.2001 wegen fehlender bzw. ausgeschalteter Sicherungen nicht eingeschaltet werden konnte (LG Mannheim WM 1975, 118). Angesichts der weiteren Feststellungen zum Umfang der von der Bekl. zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume vorzunehmenden Arbeiten ist nicht nachvollziehbar, daß die entfernten Beleuchtungskörper von der Kl. bei der gebotenen Sorgfalt nicht hätten wahrgenommen werden können. (...)

B. Zur Widerklage

Ein Anspruch auf Wertausgleich für die von ihr vorgenommenen Umbaumaßnahmen in Höhe von 8.107,95 E steht der Bekl. bereits aus Rechtsgründen nicht zu. Nach der zutreffenden und wirtschaftlich allein sinnvollen Auslegung der in § 9 getroffenen Regelung durch die Kammer sollte für die Kl. als Vermieterin die Möglichkeit bestehen, eine von der Bekl. als Mieterin eingebrachte Sache gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages zu übernehmen und damit das Wegnahmerecht der Bekl. abzulösen. Von diesem Wahlrecht hat die Kl. trotz der Aufforderung der Bekl. vom 30.1.2002 keinen Gebrauch gemacht, so daß die Bekl. aufgrund der getroffenen Vereinbarung i. V. mit § 547 a Abs. 1 BGB a. F. lediglich berechtigt war, die von ihr eingebrachten Umbauten zu entfernen. Der Anspruch auf Duldung der Wegnahme verjährt nach § 558 BGB a. F. in sechs Monaten und ist durch die am 28.2.2002 bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Aufwendungsersatz nicht unterbrochen worden. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1987, 2861; NJW 1981, 2564) schuldet der in-folge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Insoweit enthält § 547 a BGB a. F. eine abschließende Regelung der wechselseitigen Ansprüche der Parteien. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Schadensersatz grundsätzlich nur für die Beseitigung solcher Mängel verlangen, die - wenn ein Protokoll erstellt wurde - dort aufgezählt sind. Wechselseitige Bestätigungsschreiben nach einer Besichtigung stehen dem Protokoll gleich.

Unmittelbar nach Durchführung der gemeinsamen Begehung bestätigten sich Vermieter und Mieter (von Geschäftsräumen) das Ergebnis der Besichtigung. Die angeblich fehlende Deckenbeleuchtung, für die später der Vermieter Schadensersatz haben wollte, war nicht erwähnt. Im Prozeß erhob der ehemalige Mieter Widerklage auf Zahlung einer Vergütung für Umbaumaßnahmen, wobei ein Wegnahmerecht allerdings verjährt war.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2003 verwies das OLG Düsseldorf auf die Rechtsprechung zur Wirkung eines gemeinsamen Rückgabeprotokolls als negatives Schuldanerkenntnis. Was in dem Protokoll nicht erwähnt ist, kann später nicht mehr geltend gemacht werden. Das müsse für gegenseitige Bestätigungsschreiben auch gelten. Unbegründet sei auch der Anspruch der ehemaligen Mieterin auf Nutzungsentschädigung für Umbaumaßnahmen, denn das allein mögliche Wegnahmerecht sei inzwischen verjährt und auch nicht durch die Widerklage auf Aufwendungsersatz gehemmt worden. Nach Verjährung des Wegnahmerechts schulde der Vermieter weder Nutzungsentschädigung noch Schadensersatz.