Wechsel der Vertragsparteien nur bei klarer Vereinbarung

Die konkludente Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Verhalten aller drei Vertragsbeteiligten voraus.

Die Bekl. zu 1), 2) und 4) haben mit dem Kl. unstreitig am 1. April 1998 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Spielhalle in D., M.-straße 14 abgeschlossen. Dabei wurde ein monatlicher Mietzins von 2.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart.

Diesen Vertrag haben die Parteien weder ausdrücklich noch stillschweigend aufgehoben. Insbesondere kommt der Unterzeichnung eines weiteren Mietvertrages über die streitgegenständlichen Räume durch den Kl. im Juni 1999, der nur die Bekl. zu 3) als Mieterin ausweist, nicht die Bedeutung zu, daß die übrigen Bekl. nun nicht mehr Mieter waren.

Der beabsichtigte Wechsel der Vertragsparteien - etwa eines Mietvertrages - kann in rechtlich unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter beendet und ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter geschlossen werden. Andererseits besteht die Möglichkeit, daß der Parteiwechsel durch Vertrag zwischen dem aus dem Mietverhältnis ausscheidenden bisherigen Mieter und dem neu eintretenden Mieter mit Zustimmung des Vermieters vereinbart wird. Dabei kann die Auswechslung der Partei im Rahmen eines einheitlichen Vertragswerks als sogenannter dreiseitiger Vertrag vollzogen werden. Welcher Vertragstyp im Einzelfall dem Willen der Beteiligten entspricht, ist durch Auslegung der getroffenen Parteiabreden zu ermitteln (BGH NJW 1998, 531, 532). Auch, ob überhaupt ein Wechsel der Vertragsparteien gewollt ist, bedarf der Auslegung der Parteiabreden. Möglich ist nämlich auch ein Vertragsbeitritt. Hier bleibt es grundsätzlich beim Fortbestand der Rechte und Pflichten im Verhältnis der verbundenen Parteien, denen auf einer Seite eine weitere Partei in der Weise beitritt, daß von nun an das Mietverhältnis auch mit ihr besteht (vgl. Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II, Rdr. 810).

Im Streitfall ist von einem Vertragsbeitritt der Bekl. zu 3) auszugehen. Das ergibt sich aus folgendem:

Unstreitig ist der Unterzeichnung des späteren Mietvertrages ein Hinweis des Steuerberaters der Bekl. vorausgegangen, "nach der der Mietvertrag so steuerlich nicht korrekt sei, der Vertrag müsse auf die Bekl. zu 3) ausgestellt sein". Ob und gegebenenfalls welche anderen Gründe zu einer Unterzeichnung des späteren Mietvertrages führten, legen die Parteien nicht dar. Weiterhin ist unstreitig, daß der Kl. unmittelbar im Anschluß an die Unterzeichnung des späteren Mietvertrages erklärte, der ursprüngliche Vertrag behalte seine Gültigkeit, wogegen der Bekl. zu 4), der Geschäftsführer der Bekl. zu 3) ist, keine Einwendungen erhob. Dies hat der Kl. im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen (§ 138 Abs. 3 ZPO).

Selbst wenn man zugunsten der Bekl. zu 1), 2) und 4) annimmt, daß der Bekl. zu 4) dem Kl. durch Vorlage des späteren Mietvertrages das Angebot gemacht hat, sie aus dem Mietvertrag zu entlassen, hat der Kl. dies nicht angenommen. Aufgrund der Äußerung des Kl., der ursprüngliche Vertrag behalte seine Gültigkeit, kommt dem späteren Mietvertrag lediglich die Bedeutung zu, daß nunmehr auch die Bekl. zu 3) Mieterin war.

Für eine derartige Auslegung spricht auch die Unterzeichnung der Vereinbarung vom 10. April 2000 durch den Bekl. zu 4). Wäre der Bekl. zu 4) bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus dem Mietvertrag entlassen worden, hätte keine Veranlassung bestanden, sich mit der Aufhebung des Mietvertrages unter dem 10. April 2000 einverstanden zu erklären.

Ein Zusammenhang der Eintragung der Bekl. zu 3) in das Handelsregister am 6. Juli 1998 mit dem bereits im Juni 1998 abgeschlossenen zweiten Mietvertrag erschließt sich nicht. Wenn der Eintritt der Bekl. zu 3) anstelle der übrigen Bekl. von der Eintragung im Handelsregister abhängig gewesen sein sollte, wäre eine Änderung im Juni 1998 verfrüht gewesen. Auch dies spricht dagegen, daß die Parteien einen Austausch der Mieter vereinbaren wollten.

Schließlich hatte der Kl. unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten keine Veranlassung, die - unstreitig - zahlungskräftigen Bekl. zu 1), 2) und 4) aus dem Mietvertrag zu entlassen und den Mietvertrag nur noch mit einer seinerzeit in Gründung befindlichen GmbH, der Bekl. zu 3), fortzuführen.

Daß der Kl. die Zahlung von Nebenkosten unter dem 10. April 2000 lediglich von der Bekl. zu 3) beansprucht hat, belegt ebenfalls nicht, daß die übrigen Bekl. aus dem Vertragsverhältnis entlassen worden sind. Für Mietzinsen und Nebenkosten haften die Bekl. als Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Es stand im Belieben des Kl., seinen Zahlungsanspruch (vorerst) nur gegenüber der Bekl. zu 3) geltend zu machen. Auch aus der Abrechnung von Folgeschäden eines eingetretenen Wasserschadens lediglich mit der Bekl. zu 3) läßt sich nicht der Schluß ziehen, die übrigen Bekl. seien aus dem Mietverhältnis entlassen worden. Dem steht jedenfalls entscheidend entgegen, daß der Kl. unstreitig unmittelbar im Anschluß an die Unterzeichnung des späteren Mietvertrages erklärt hat, der ursprüngliche Vertrag behalte seine Gültigkeit. (...)

Wer als Mieter aus seinen Verpflichtungen entlassen werden will, muß für eindeutige Vereinbarungen sorgen. Anderenfalls stellt ein neuer Mietvertrag mit einem anderen lediglich eine Ergänzung des bestehenden Mietvertrages dar.

Die Mieter hatten eine Spielhalle gemietet; mehr als ein Jahr später unterzeichnete der Vermieter einen Mietvertrag über diese Räume mit einem zusätzlichen Mieter. Die bisherigen Mieter meinten, damit seien sie aus dem Vertrag entlassen und schuldeten keine Miete mehr. Der Vermieter berief sich darauf, bei der Unterzeichnung des zweiten Mietvertrages habe er darauf hingewiesen, daß der ursprüngliche Vertrag seine Gültigkeit behalte.

Mit Urteil vom 11. Dezember 2001 gab das OLG Düsseldorf dem Vermieter Recht und wies darauf hin, daß es verschiedene Möglichkeiten des Wechsels der Vertragsparteien gebe. Jedenfalls müsse klar sein, daß der bisherige Vertragspartner ausscheide. Wenn das nicht der Fall sei, liege nur Vertragsbeitritt vor. So sei es hier, zumal der Vermieter bei Abschluß des zweiten Mietvertrages auch darauf hingewiesen habe. In jedem Fall habe der Vermieter ein Angebot der bisherigen Mieter auf Entlassung aus dem Vertrag nicht angenommen.