Wechsel des Hauptmieters und Untervermietung

Der Wechsel der Hauptmieter hat grundsätzlichen keine Auswirkung auf einen bestehenden Untermietvertrag.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht aus keinem rechtlich erdenklichen Grund Anspruch auf Beseitigung des streitgegenständlichen Geldautomaten und auf Herausgabe des von durch diesen belegten Teilstücks des Ladenlokals zu.

1. Keine vertraglichen Ansprüche: Ein vertraglicher Räumungsanspruch des Kl. gegen die Bekl. besteht nicht. Ein Vertrag zwischen den Parteien existiert nicht. Ein neuer Mietvertrag zwischen dem Kl. und der Bekl. über die Aufstellung des Geldautomaten ist unstreitig nicht zustande gekommen. Auch einen Eintritt des Kl. in den bestehenden Mietvertrag zwischen dem Vormieter des Kl. und der Bekl. ist nicht festzustellen. Der Kl. hat eine dementsprechende Anfrage der Bekl. ausdrücklich abschlägig beschieden und immer die Auffassung vertreten, dass er nicht in diesen Vertrag eingetreten sei und eintreten wolle.

Der Kl. ist auch nicht mittelbar dadurch Vermieter der Fläche des Geldautomaten - verbunden mit einer Kündigungsmöglichkeit - geworden, dass er mit dem Vormieter und Hauseigentümer einen Mietvertrag über die von ihm nun genutzten Gewerberäumlichkeiten geschlossen hat. Denn dieser Mietvertrag verhält sich nur zur Überlassung der Räumlichkeiten im Verhältnis des Kl. und dem Gebäudeeigentümer, erfasst aber den Miet- und Nutzungsvertrag über den Geldautomaten weder ausdrücklich noch konkludent, so dass es nicht weiter darauf ankommt, dass die Bekl. hieran ebenfalls nicht mitgewirkt hat. In der Nachtragsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag über die Räumlichkeiten insgesamt ist nur festgehalten, dass der Kl. in diesen bestehenden Mietvertrag eintritt.

Ein automatischer Übergang des Mietverhältnisses auf den Kl. durch den Eintritt in den Gewerberaummietvertrag hat ebenfalls nicht stattgefunden. Einen solchen Übergang eines Vertragsverhältnisses kennt das Gesetz nicht. Allenfalls auf der Vermieterseite kommt dies als Ausnahmefall beim Kauf des Gebäudes in Betracht. Hier tritt der Erwerber eines Mietshauses in die Stellung des Vermieters ein („Kauf bricht nicht Miete“).

Letztlich steht dem Kl. auch nicht deshalb ein vertraglicher Räumungsanspruch zu, weil das bestehende Mietverhältnis zwischen dem früheren Mieter der Räumlichkeiten und der Bekl. durch Eintritt des Kl. in dieses Mietverhältnis beendet worden wäre. Es entspricht vielmehr der herrschenden Meinung, dass ein Untermietverhältnis regelmäßig auch dann nicht automatisch endet, wenn der Hauptmietvertrag seinerseits ausläuft oder durch Kündigung beendet wird (Palandt-Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 540 Rn. 18). Insoweit gegebenenfalls in der Kündigung des Hauptmietvertrages und der entsprechenden Information des Untermieters zugleich eine Kündigung des Untermietverhältnisses zu erblicken sein kann (vgl. Palandt, aaO.), liegt hier eine solche Fallgestaltung nicht vor. Denn der Mietvertrag über das Ladenlokal besteht fort. Der Kl. ist in dieses eingetreten.

Ein vertraglicher Anspruch erwächst auch nicht dadurch für den Kl., wenn die Kündigung des Rechtsvorgängers des Kl. wirksam sein sollte. Dieser Anspruch würde darin dem Rechtsvorgänger des Kl. zustehen. Dass der Kl. dessen Ansprüche verfolgen dürfte, zeigt er nicht auf. Es ist auch nicht zu erkennen, dass der Kl. insoweit einen fremden Anspruch geltend machen will.

2. Keine Ansprüche aus Besitzschutz: Dem Kl. steht auch kein Anspruch auf Beseitigung und Herausgabe der von der Bekl. beanspruchten Teilfläche aus § 852 BGB zu, Voraussetzung hierfür wäre, dass der Kl. unmittelbarer Besitzer dieser Teilfläche (geworden) wäre und die Bekl. ihn in seinem Besitz durch verbotene Eigenmacht stören würde. Beides ist nicht der Fall.

a) Der Kl. ist nicht (unmittelbarer) Besitzer der Fläche geworden, auf dem der Geldautomat aufgestellt ist bzw. dieser in seinen Laden hineinragt. Besitz ist die vom Verkehr anerkannte tatsächliche Sachherrschaft, getragen von einem Besitzbegründungswillen. Es ist allein auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen (Palandt-Herrler, 77. Auflage, § 854 Rn. 1, 3). Der Kl. hat in diesem Sinne keine tatsächliche Verfügungsgewalt über die fragliche Teilfläche von 1 m2 erlangt. Der streitgegenständliche Geldautomat befand sich schon bei Abschluss bzw. Eintritt des Kl. in den Mietvertrag an dieser Stelle. Dass der Mietvertrag über die Räumlichkeiten die Stelle über den Geldautomaten nicht ausspart, spielt insoweit keine Rolle. Denn ob Besitz vorliegt, lässt sich nur anhand der tatsächlichen Umstände und nach der Verkehrsauffassung beurteilen. Der Kl. kann aber die Teilfläche, auf der der Geldautomat steht, schon nach seinem eigenen Vorbringen und nach der Verkehrsanschauung nicht nutzen, weil sich dort der schwere Geldautomat der Bekl. befindet. Diesen kann der Kl. auch nicht einfach wegschaffen, weil er schwer ist und teilweise in die Gebäudefassade integriert und dort verankert ist. Der Kl. beruft sich letztlich auch selbst darauf, dass ihm diese Fläche, auf dem der Geldautomat steht, nicht zur Verfügung steht, er sie nicht nutzen kann und er insoweit auch keinen unmittelbaren Zugriff hat. Er hat danach auch unter Berücksichtigung seines eigenen Vorbringens keinen Besitz an diesem 1 m2.

Nach der Verkehrsanschauung ist unmittelbarer Besitzer der Teilfläche vielmehr die Bekl., da diese hierüber mit dem Vormieter der Räumlichkeiten einen entsprechenden Nutzungsvertrag abgeschlossen und in der Folge den Geldautomaten dort aufgestellt hat. Auch der Kl. geht letztlich davon aus, dass die Bekl. Besitzerin dieser Teilfläche ist. Dass die Bekl. den Geldautomaten zum Auffüllen gegebenenfalls ohne Zustimmung des Kl. gar nicht erreichen kann, legt der Kl. nicht dar, so dass nicht darüber zu entscheiden ist, ob dies Einfluss auf die Beurteilung des unmittelbaren Besitzes haben könnte. Die Kammer neigt aber selbst für diesen Fall dazu, dass der Kl. nicht unmittelbarer Besitzer der streitgegenständlichen Teilfläche wäre, weil er auf diese, wie schon ausgeführt, gerade nicht zugreifen kann.

Einen Anspruch aus mittelbarem Besitz scheitert daran, dass der Kl. auch keinen mittelbaren Besitz an dem Geldautomaten bzw. der diesbezüglichen Teilfläche in seinem angemieteten Ladenlokal hat. Denn die Bekl. sieht sich allein in einer Vertragsbeziehung zu dem Vormieter. Selbst wenn die Bekl. bereit wäre, dem Kl. den Besitz zu vermitteln, hat der Kl. jegliche Rechtsbeziehung zu der Bekl. abgelehnt. Er hat danach auch keinen mittelbaren Besitz. Er legt auch nicht weiter dar, dass er einen abgeleiteten gestuften mittelbaren Besitz innehätte.

b) Selbst wenn man aber davon ausgehen wollte, dass der Kl. Besitz an der Teilfläche erlangt hätte, würde dem Herausgabeanspruch entgegenstehen, dass die Bekl. keine verbotene Eigenmacht gegenüber dem Kl. begangen hätte. Für das Vorliegen einer verbotenen Eigenmacht ist eine widerrechtliche Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes Voraussetzung. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt der Erlangung des unmittelbaren Besitzes an (Palandt-Herrler, § 858 BGB, Rn. 2). Eine hierbei vorliegende Zustimmung des Besitzers nimmt der Besitzerlangung durch den Dritten den Charakter einer verbotenen Eigenmacht (Staudinger/Gutzeit, BGB, § 858, Rn. 17). Nach Maßgabe dieser Voraussetzungen ist hier eine verbotene Eigenmacht der Bekl. nicht festzustellen. Sie hat den Geldautomaten nicht in widerrechtlicher Weise in die Mietsache bzw. in das Gebäude eingebaut, sondern hat hierzu die Zustimmung des Gebäudeeigentümers eingeholt und mit einem der Rechtsvorgänger des Kl. einen dementsprechenden Miet- und Gestattungsvertrag geschlossen. Zudem steht bzw. stand ihr auf der Grundlage dieses Vertrages auch ein Recht zum Besitz zu. Selbst wenn dieser Vertrag durch den Rechtsvorgänger des Kl. wirksam gekündigt worden wäre, würde die Nichtherausgabe nicht eine verbotene Eigenmacht gegenüber dem Kl. bedeuten.

3. Sonstige Anspruchsgrundlagen: Ein Anspruch auf Herausgabe der Teilfläche auf der Grundlage weiterer gesetzlicher Normen besteht nicht. Insbesondere ist ein Anspruch aus Delikt nicht erkennbar. Nach den vorstehenden Ausführungen hat der Kl. keinen Besitz an diesem Teilstück erlangt, so dass § 823 Abs. 1 BGB schon nach seinem objektiven Tatbestand nicht vorliegt. Auch ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB ist nicht ersichtlich.

Der Wechsel der Hauptmieter hat grundsätzlichen keine Auswirkung auf einen bestehenden Untermietvertrag. Wechselt der Hauptmieter und bleibt der Untermieter weiterhin im Besitz der Sache, fragt es sich, wie der neue Hauptmieter Herausgabe der untervermieteten Fläche verlangen kann.

Einer der Vormieter des jetzigen Hauptmieters (Kläger) hatte mit Einwilligung des Vermieters des beklagten Kreditinstituts eine etwa 1 m2 in die Mieträumlichkeiten (Ladenlokal) hineinragende Fläche untervermietet, auf der das Kreditinstitut einen Geldautomaten eingebaut hatte. Nachdem der Kläger durch dreiseitige Vereinbarung mit dem Vormieter und dem Hauseigentümer/Vermieter in den Mietvertrag des Vormieters eingetreten war, wandte sich die Beklagte, die an den Vormieter weiterhin Miete für die Geldautomatenfläche zahlt, an den Kläger mit der Anfrage, ob er den Mietvertrag mit dem Vormieter übernehmen wolle. Der Kläger lehnte das ab und verlangt nunmehr Abbau des Geldautomaten und Herausgabe der Mietfläche.

Das LG Berlin wies die Klage ab.

Ein vertraglicher Räumungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte bestehe nicht. Ein Vertrag zwischen ihnen existiert nicht. Ein neuer Mietvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten über die Aufstellung des Geldautomaten sei unstreitig nicht zustande gekommen. Auch ein Eintritt des Klägers in den bestehenden Mietvertrag zwischen dem Vormieter des Klägers und der Beklagten sei nicht festzustellen. Der Kläger habe eine dementsprechende Anfrage der Beklagten ausdrücklich abschlägig beschieden und immer die Auffassung vertreten, dass er nicht in diesen Vertrag eingetreten

sei und eintreten wolle. Der Kläger sei auch nicht mittelbar dadurch Vermieter der Fläche des Geldautomaten – verbunden mit einer Kündigungsmöglichkeit – geworden, dass er mit dem Vormieter und Hauseigentümer einen Mietvertrag über die von ihm nun genutzten Gewerberäumlichkeiten geschlossen hat. Denn dieser Mietvertrag verhalte sich nur zur Überlassung der Räumlichkeiten im Verhältnis von Kläger zu Gebäudeeigentümer, erfasse aber weder ausdrücklich noch konkludent den Miet- und Nutzungsvertrag über den Geldautomaten. Ein automatischer Übergang des Mietverhältnisses auf den Kläger durch den Eintritt in den Gewerberaummietvertrag habe ebenfalls nicht stattgefunden. Einen solchen Übergang eines Vertragsverhältnisses kenne das Gesetz nicht.

Die Beendigung des vormaligen Hauptmietvertrages habe auch nicht zu einer „automatischen“ Beendigung des Untermietvertrages geführt, auf die sich der Kläger berufen könne. Der Beklagte habe den Besitz an der Mietfläche auch nicht durch verbotene Eigenmacht oder eine unerlaubte Handlung erlangt, sodass die Klage unbegründet sei.

Alles richtig, nur was hätte der Kläger unternehmen müssen, um diese missliche Situation zu vermeiden? Eine Möglich hätte bestanden: Zu dem Zeitpunkt, als der Kläger in den Hauptmietvertrag eintrat, hätte der Vermieter vom Vormieter und vom Untermieter nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB Herausgabe der Mieträume und bzw. einschließlich der Fläche verlangen können, auf der sich der Geldautomat befindet. Gerade weil ein Untermietverhältnis nicht zugleich mit dem Hauptmietverhältnis endet, gibt § 546 Abs. 2 BGB dem Hauptvermieter das Recht, Rückgabe der Mietsache auch vom Untermieter verlangen zu können. Den entsprechenden Anspruch hätte sich der Kläger vom Hauptvermieter bei Abschluss der dreiseitigen Vereinbarung vom 26. Juli 2017 abtreten lassen müssen (vgl. zur Zulässigkeit einer Abtretung LG Augsburg, Beschl. v. 25. März 2011 - 81 O 943/10 -, juris; OLG Brandenburg, Urt. v. 15. Februar 2012 - 4 U 146/11 -, juris). Weil dieser Anspruch nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegt, sondern erst innerhalb der Regelfrist des § 195 von drei Jahren verjährt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 546 Rn. 142), könnte wohl so auch noch heute vorgegangen werden.