Wasseruhren in Eigentumswohnung nicht gesetzlich vorgeschrieben

Wasseruhren in Eigentumswohnung nicht gesetzlich vorgeschrieben; Wasserzähler; Kaltwasserverbrauch; Kostenverteilung; Messvorrichtungen; Verbrauchserfassung

Kosten für das Kaltwasser sind keine Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums. Die Umlage der Kosten für den Kaltwasserverbrauch hat zunächst nach dem Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen, der in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung für die Umlage der Kosten vorgesehen ist. Bei Fehlen eines vorgegebenen Kostenverteilungsschlüssels steht es im Ermessen der Gemeinschaft, durch Mehrheitsbeschluss über einen Kostenverteilungsschlüssel zu befinden.

Es besteht kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Installation von Messvorrichtungen zur Erfassung des Verbrauchs von Kaltwasser; eine gesetzliche Bestimmung ist nicht ersichtlich, wonach die Umlage der Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig zu erfolgen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Einzelne Wohnungseigentümer streiten um Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zur Installation von Wasseruhren für Gartenwasser, Waschmaschinen und auch in den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentümer. Die vorhandene Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung (GVO) sieht vor, dass verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch auf die einzelnen Einheiten umgelegt werden. Die übrigen Kosten werden zu je einem Viertel auf die einzelnen Einheiten umgelegt. Einzelne Wohnungseigentümer legen Beschlüsse der Eigentümerversammlung dahin aus, dass auch in den einzelnen Wohnungen Uhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs installiert werden sollen. Das Verfahren kam in der sofortigen Beschwerde zum Landgericht Berlin.

b) Der Beschluss der ETV vom 27. November 2003 zu TOP 3 entspricht auch in materiell-rechtlicher Hinsicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

aa) (1) Zunächst hat man bei der Frage der Verteilung der Kosten von Kaltwasser sich zu vergegenwärtigen, dass Kosten für das Kaltwasser keine Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums darstellen (vgl. BGH, NJW 2663, 3476, 3477; vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG-).

Folglich hat die Umlage der Kosten für den Kaltwasserverbrauch in rechtlicher Hinsicht zunächst nach dem Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen, der in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung für die Umlage dieser Kosten vorgesehen ist (vgl. BGH, NJW 2003, 3476, 378; vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG-). Bei Fehlen eines vorgegebenen Kostenverteilungsschlüssels steht es im Ermessen der Gemeinschaft, durch Mehrheitsbeschluss über einen Kostenverteilungsschlüssel zu befinden. (vgl. BGH GE 2003, 1554 = NJW 2003, 3476, 3478; vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -); ein derartiger Beschluss wäre nur auf das Vorliegen von etwaigen Ermessensfehlern hin überprüfbar (vgl. BGH, NJW 2003, 3476, 3479).

(2) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, im Wege eines Mehrheitsbeschluss die verbrauchsabhängige Umlage von Kaltwasserkosten und zugleich den Einbau von Kaltwasserzählern zu beschließen (vgl. zur Beschlusskompetenz BGH, NJW 2003, 3476, 3477; OLG Hamburg, WuM 2004, 360, 361).

(3) Im Fall eines ordnungsgemäßen Beschlusses über die Verteilung der Kaltwasserkosten nach Verbrauch stellt der daraufhin erfolgende Einbau von Kaltwasserzählern keine bauliche Änderung Im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG, sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar (BGH, NJW 2003, 3476, 3478-3479; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 WEG Rn. 105; vgl. zum Teil noch anders: Bub, OWE 2001, 90; Drasdo, DWE 2001, 137; vgl. KG, WuM 1994, 38, 40-41; LG Berlin, Beschluss vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG- ; AG Hannover, DWE 2002, 71).

(4) In tatsächlicher Hinsicht verkennt das Gericht nicht, dass es im Interesse eines möglichst sparsamen Umgangs mit der Ressource Wasser und einer gerechten Umlage der Kosten für die Kaltwasserversorgung am zweckmäßigsten wäre, unabhängig von etwaigen Installationskosten und deren Amortisation sämtliche Verbräuche von Kaltwasser mit Hilfe von Kaltwassermessuhren zu erfassen und dann nach dem ermittelten Verbrauch auf die einzelnen Einheiten nach Verbrauch umzulegen (so schon LG Berlin, Beschluss vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -).

bb) Bei der Übertragung der vorgenannten Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt sich, dass der Beschluss der ETV vom 27. November 2003 zu TOP 3 über die Geltung des in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels für die Umlage von Kaltwasser zu je 4 auf jede Einheit ordnungsgemäßer Verwaltung aus den nachfolgend genannten Gründen entspricht:

(1) Nach § 9 Abs. 2 GVO ist eine Abrechnung von Verbrauchskosten nach dem Verbrauch nur dann vorgeschrieben, wenn Vorrichtungen zur Erfassung des Verbrauchs vorhanden sind. Demgegenüber sollen bei Fehlen von Vorrichtungen zur Erfassung des Verbrauchs die Verbrauchskosten jeweils zu 1 % auf die einzelne Einheit umgelegt werden.

In der Wohnanlage sind derzeit nicht an allen Entnahmestellen für Kaltwasser Messuhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs vorhanden.

Die Vereinbarung eines anderen Kostenverteilungsschlüssels als des in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO vorhandenen Schlüssels würde daher zuvor die Installation von entsprechenden Verbrauchserfassungsvorrichtungen voraussetzen.

In § 9 Abs. 2 GVO kommt somit der Grundgedanke der GVO zum Ausdruck, wonach eine Umlage von Bewirtschaftungskosten bei Fehlen von Verbrauchserfassungsvorrichtungen grundsätzlich - bei Fehlen gesonderter Regelungen in der GVO - jeweils anteilig in der Weise zu erfolgen hat, dass auf jede Einheit ein Viertel der Kosten umgelegt wird.

(3) Zum derzeitigen Zeitpunkt steht den Antragstellern weder aus einer gesetzlichen Vorschrift noch aus dem Teilungsvertrag in Verbindung mit dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis und § 242 BGB oder aus einer anderen Anspruchsgrundlage (vgl. dazu den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -) ein Anspruch auf die Installation von Messvorrichtungen zur Erfassung des Verbrauchs an Kaltwasser zu.

Folglich entspricht der Beschluss der ETV vom 27. November 2003 zu TOP 3, wonach die Umlage der Kosten für Kaltwasser nach dem in 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltenen Kostenverteilungsschlüssel erfolgen soll, in materiell-rechtlicher Hinsicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3, 4 WEG).

(a) Es sind derzeit keine gesetzlichen Bestimmungen ersichtlich, wonach die Umlage der Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig zu erfolgen hat. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine derartige Regelung. Argumente aus dem Bereich des Mietrechts lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Nach § 1 HeizkostenV gilt diese VO nur für Heizwärme und Warmwasser. Die Abrechnung des Kaltwasserverbrauchs mit Hilfe von Kaltwasserzählern ist derzeit in Berlin nicht durch landesrechtliche Bestimmungen vorgeschrieben (vgl. die Nachweise bei Bub, DWE 2001, 90, 92 Fn. 26).

(b) Ein Anspruch auf die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kaltwasserkosten ergibt sich auch nicht aus dem bestandskräftigen Beschluss der Gemeinschaft vom 27. März 2003 zu TOP 9.3.

Denn nach der gebotenen objektiven Auslegung des Beschlusses (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O. § 23 WEG Rn. 53-57; s.o. u. 2.a bb) hat dieser Beschluss nur die Anschaffung von Messuhren für die Sprengwasserhähne auf dem Grundstück und die Waschmaschinenplätze im Keller sowie die verbrauchsabhängige Abrechnung von Warmwasser zum Inhalt. Weitere Regelungsgegenstände - insbesondere betreffend die Frage der Abrechnung von Kaltwasser - lassen sich nach der Auffassung des Gerichts dem Wortlaut des Beschlusses der ETV vom 27. März 2003 zu TOP 9.3 nicht entnehmen.

(c) Der Beschluss der ETV vom 27. November 2003 zu TOP 3 ist nicht etwa deshalb für ungültig zu erklären, weil der in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltene Kostenverteilungsschlüssel bei der Umlage der Kaltwasserkosten zu grob unbilligen Ergebnissen führt.

Das Gericht verkennt nicht, dass die Umlage der Kaltwasserkosten jeweils zu 1/4 auf die jeweilige Einheit zu unausgewogenen Ergebnissen führen kann, wenn zum Beispiel in einer Einheit ein übermäßiger Verbrauch an Kaltwasser vorliegt, in einer anderen Einheit dagegen eine nur sparsame Entnahme von Kaltwasser erfolgt, und doch die Kaltwasserkosten auf beide Einheiten jeweils zu 1/4 umgelegt werden.

(...)

Es ist jedoch weder ersichtlich noch vorgetragen, dass der derzeitige, in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltene Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig ist, was jedoch Voraussetzung für die fehlende Ordnungsgemäßheit des derzeitigen Verteilungsschlüssels und für einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels wäre (vgl. zur groben Uribilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels: BGH, NJW 1985, 2832. 2833; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170; OLG Köln, WuM 1998, 620 und 621, 622: OLG Köln, ZMR 2002, 153-155; BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343 und NJW-RR 1987, 714, 715; OLG Düsseldorf, NJW 1985, 2837, 2838 und NZM 2002, 349; OLG Schleswig WuM 1996, 785, 786: vgl. die ständige Rechtsprechung der Kammer: LG Berlin, Beschlüsse vom 15. Januar 1999 - 85 180/98 WEG-, vom 14. September 1999 - 85 T 382/98 WEG -, vom 4. Juni 2002 - 85 T 453/01 WEG - und vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -).

Kriterien für eine grobe Unbilligkeit können die mangelnde Abstimmung des Kostenverteilungsschlüssels auf die tatsächliche Situation in der Gemeinschaft sein (vgl. KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170; BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343). Schließlich ist bei der Frage der groben Unbilligkeit auf eine mögliche Mehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers durch die vermeintliche grobe Unbilligkeit des Verteilungsschlüssels abzustellen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -).

Bei Übertragung der vorgenannten Kriterien auf den vorliegenden Fall stellt der in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltene Kostenverteilungsschlüssel keinen Verteilungsschlüssel dar, der bei der Umlage von Kaltwasserkosten zu grob unbilligen Ergebnissen führt. (wird ausgeführt)

Eine grobe Unbilligkeit des vorhandenen Kostenverteilungsschlüssels kann auch nicht angenommen werden aufgrund einer nachträglichen Änderung von tatsächlichen Umständen in der Wohnanlage, die zu einer Anpassung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zwingen würden. Denn seit dem Bestehen der Wohnanlage hat sich weder die Größe der Wohnungen noch der Sondernutzungsflächen geändert. Vielmehr konnte sich jeder Erwerber von Wohneigentum in der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage auf den in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO enthaltenen Kostenverteilungsschlüssel bei Erwerb einer Einheit einstellen (vgl. zu diesem Kriterium: BayObLGZ 1987, 66, 69; OLG Schleswig, WuM 1996, 785, 786: vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG-).

Die unstreitige Entwicklung des Ansteigens der Kosten für Be- und Entwässerung stellt einen Umstand dar, der außerhalb des Gefüges des Teilungsvertrages liegt, sondern vielmehr durch das allgemeine Phänomen des ständigen Anstiegs der Kosten für Lebenshaltung und Umweltschutz verursacht wird (vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 5. November 2002 - 85 T 50/01 WEG -).

Gleiches würde für eine Änderung des Verhaltens von Bewohnern in der Wohnanlage betreffend den Verbrauch von Kaltwasser gelten.

(d) Die Entscheidung über die Frage der Installation von Kaltwasseruhren steht aufgrund des Selbstorganisationsrechts einer Wohnungseigentümergemeinschaft daher letztlich im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft, wobei der Gemeinschaft bei der Entscheidung über die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kaltwasserkosten ein Ermessensspielraum zusteht (vgl. BGH, NJW 2003, 3476, 3479; Häublein, NJW 2003, 3529, 3530-3531).

Die Installation von Kaltwasseruhren an allen Entnahmestellen für Kaltwasser wäre mit gewissen Kosten verbunden, die sich ggf. amortisieren müssten (vgl. Bub, DWE 2002, 90, 92; Häublein, NJW 2003, 3529, 3530: vgl. zu Warmwasserzählern: OLG Köln, WuM 1998, 621-622). Ferner wäre die Installation von Kaltwasseruhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs nur dann sinnvoll, wenn alle Entnahmestellen für Kaltwasser davon erfasst würden.

Schließlich mögen bauliche Situationen in der Wohnanlage oder in einzelnen Einheiten eher für oder gegen eine nachträgliche Installation von Kaltwasseruhren sprechen.

Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Gemeinschaft im Beschlussweg zum derzeitigen Zeitpunkt die Installation von Kaltwasseruhren ablehnt und bestimmt, dass die Umlage der Kosten für den Verbrauch von Kaltwasser nach dem in § 9 Abs. 2 S. 2 GVO bereits enthaltenen und als Bestandteil der GVO fort geltenden Kostenverteilungsschlüssel erfolgen soll.

Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung der Wohnungseigentumsanlage kann, aber muss nicht vorsehen, dass Kaltwasser verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Beschließt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Derartiges, besteht kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, dass insofern verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

In der Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung (GVO) der Wohnungseigentumsanlage war vorgesehen, dass verbrauchsabhängig nach Verbrauch auf die einzelnen Einheiten, die übrigen Kosten zu je einem Viertel auf die einzelnen Einheiten umgelegt werden sollten. Einzelne Wohnungseigentümer wollten eine verbrauchsabhängige Kaltwasserabrechnung für die einzelnen Wohnungen erreichen. In diesem Zusammenhang kam es zu einem Streit über (unklar) gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung, was schließlich in der Beschwerdeinstanz zum Landgericht führte.

Der Einzelrichter der ZK 85 des Landgerichts Berlin ließ in dem Beschluss zwar sehr wohl durchblicken, dass der Einbau von Kaltwasserzählern in den Wohnungen sinnvoll sei, sah aber keine Veranlassung, die Regelung in der GVO zur Kostenverteilung zu je einem Viertel auf die einzelnen Einheiten als unwirksam anzusehen, denn die Regelung sei letztlich nicht unbillig. Ein gesetzlicher Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasser bestehe nicht.