Wasserpfützen auf dem Balkon kein Mietmangel

Ein geringes Balkongefälle mit der Folge, dass ein Teil des Regenwassers nicht über den Rand abläuft, sondern stehen bleibt und erst durch Verdunstung schwindet, stellt noch keinen erheblichen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um rückständige Miete von Januar 2011 bis September 2014. Die Bekl. haben ab Januar 2011 die Miete gemindert, u. a. wegen Mängeln des Balkons, dergestalt, dass sich bei Regen auf dem Balkon Wasser sammele. Das AG hat die Klage insoweit abgewiesen.

Auch im Zusammenhang mit dem mitvermieteten Balkon können die Bekl. keine Rechte auf Mietminderung herleiten.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass in Bezug auf den Balkon allenfalls eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, die auch nur dann auftritt, wenn ein Starkregen zu verzeichnen ist.

Der Sachverständige M. S. hat in seinem Gutachten vom 22.10.2013 zwar festgestellt, dass auf dem Balkon ein Gefälle praktisch nicht vorhanden sei und deshalb die Entwässerung des Balkons keine zuverlässige und dauerhafte Wasserableitung zulasse. Somit ist der Balkon, bautechnisch gesehen, zwar mangelhaft, führt jedoch nach Auffassung des Gerichts nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs.

Der Sachverständige M. S. hat bei seiner Anhörung im Termin am 10.2.2014 ergänzend ausgeführt, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Balkon um einen solchen handelt, über dem ein weiterer Balkon liegt und davon auszugehen ist, dass sich auf dem Balkon kaum Wasser sammelt, es sei denn, es komme zu Schlagregen verbunden mit Sturm.

Der Sachverständige hat des Weiteren ausgeführt, dass sich bei solchen Witterungsverhältnissen zwar Wasser auf dem Balkon sammelt, dieses jedoch im Sommer aufgrund der wärmeren Temperaturen innerhalb eines halben Tages abtrockne. Da ein Balkon überwiegend im Sommer genutzt wird, stellt es nach Auffassung des Gerichts eine unerhebliche Beeinträchtigung dar, wenn sich - auch nur bei Schlagregen und Sturm - Wasserpfützen auf dem Balkon bilden, die dann jedoch relativ schnell wieder abtrocknen.

Darüber hinaus haben die Bekl. und Widerkl. selbst ein Bild vom Balkon mit ihrem Klageerwiderungsschriftsatz eingereicht, auf dem zu sehen ist, dass eine Plane bis auf den Boden des Balkons hängt. Dem Sachverständigen wurde dieses Foto gezeigt, und er hat dazu ausgeführt, dass durch die herabhängende Plane durchaus Abläufe des Balkons verdeckt werden und, wenn diese Plane über den Schlitzen, die als Ablauf dienten, hinge, der Ablauf beeinträchtigt sei.

Nach Auffassung des Gerichts tragen die Bekl. und Widerkl. daher selber dazu bei, dass ein nicht optimal funktionierender Wasserablauf noch weiter beeinträchtigt wird. Unter Abwägung aller Umstände und insbesondere der Tatsache, dass die Beeinträchtigung nur im Sommer - und dann nur für kurze Zeit - auftritt, sieht das Gericht keinen Grund für eine Minderung der Miete.

Dass nach starkem Regen das Regenwasser nicht sofort abläuft, sondern sich mangels ausreichendem Gefälle Pfützen bilden, die erst im Laufe des Tages abtrocknen, berechtigt nicht zur Mietminderung.

Die Klägerinnen fordern von den Beklagten rückständige Miete. Die Beklagten wiederum halten sich für berechtigt, die Miete zu mindern, weil nach Regen aufgrund des geringen Balkongefälles das Wasser auf dem Balkon stehen bleibt und erst durch Verdunstung schwindet.

Das AG Leipzig hielt nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage der Vermieter für begründet.

Zwar habe der Sachverständige festgestellt, dass der Balkon praktisch kein Gefälle aufweise und deshalb keine zuverlässige und dauerhafte Wasserableitung zulasse, dies aber nur, wenn Starkregen auftrete. Allerdings trockne nach den Ausführungen des Sachverständigen das Wasser innerhalb eines Tages ab. Da der Balkon überwiegend nur im Sommer genutzt werde, stelle es nur eine unerhebliche Beeinträchtigung dar, wenn sich – auch nur bei Schlagregen und Sturm – Wasserpfützen auf dem Balkon bildeten, jedoch relativ schnell wieder abtrocknen.

An sich sollten die obigen Ausführungen für jeden Menschen selbstverständlich sein: Der Balkon, so belehrt uns ein Blick in den Duden, ist ein offenes Bauteil. Damit ist er zwangsläufig allen Witterungseinflüssen ausgesetzt. Auch der Gesetzgeber hat diesem Umstand Rechnung getragen und rechnet daher seit 1. Januar 2004 nach der Wohnflächen-VO den Balkon nur mit 1/4 seiner Gesamtfläche als Wohnfläche. Er unterstellt damit, dass der Balkon nur ein Viertel des Jahres wirklich genutzt werden kann, während in der übrigen Zeit Witterungseinflüsse wie niedrige Temperaturen, Schnee, Wind oder auch Regen dies ausschließen.

Der Erbauer eines Balkons wird regelmäßig damit konfrontiert sein, dass er einerseits den Balkonboden möglichst eben gestalten soll: Nur so kann bewirkt werden, dass die darauf gestellten Möbel waagerecht stehen und nicht z. B. ein Tisch so schief steht, dass die Suppe aus dem Teller zur tieferen Stelle hin ausläuft. Nur so kann auch vermieden werden, dass Bälle oder Murmeln auf dem Balkon spielender Kinder dem Gefälle folgend über den Balkonrand stürzen und Passanten auf den Kopf fallen. Andererseits bleibt auf einem waagerechten Balkon natürlich nach jedem Regen ein Wasserfilm zurück, der nur durch Verdunstung schwindet.

Der Architekt oder Bauingenieur, der einen Balkon plant, befindet sich also zwischen Scylla und Charybdis: Plant er den Balkon waagerecht, bleibt möglicherweise mehr Wasser stehen, plant er ihn mit Gefälle, so ist der Balkon nur eingeschränkt nutzbar. Bezeichnenderweise gibt es für Balkone bislang keinerlei Richtlinien über ein einzubauendes Gefälle. Dieses Fehlen ist umso erstaunlicher, als heute nahezu alles durch irgendwelche „Richtlinien“ geregelt ist. Offenbar hat sich bislang kein Richtlinienentwerfer an dieses heiße Eisen herangetraut.

Es wird daher immer wieder insbesondere durch die Literatur, teilweise auch durch Rechtsprechung, die Flachdachrichtlinie entsprechend herangezogen, um aus ihr irgendwelche Folgerungen für ein Mindest- und Maximalgefälle eines Balkons herzuleiten.

Nun setzt das analoge Heranziehen anderer Vorschriften bekanntlich zweierlei voraus:

• eine Regelungslücke und

• einen gleichen Schutzzweck der herangezogenen Norm.

Die Regelungslücke ist hier gegeben (s. o.).

Es fehlt aber am gleichen Schutzzweck der Norm: Die Flachdachrichtlinie trägt ausdrücklich den Zusatz „Richtlinie für die Ausführung von Dächern und Abdichtungen“ (Ausgabe 1991), „Regel für Dächer und Abdichtungen“ (Ausgabe 2003) und „Fachregel für Abdichtungen“ (Ausgabe 2008). Sinn und Zweck der Flachdachrichtlinie ist es also, die unter dem Flachdach liegenden Räumlichkeiten durch ordnungsgemäße Abdichtung des Daches vor Regen zu schützen. Auf die Frage, ob auf dem Flachdach Regenwasser zunächst stehenbleibt, kam es den Vätern der Flachdachrichtlinie überhaupt nicht an. Wichtig ist nur, dass stehenbleibendes Wasser nicht auf die Dachabdichtung einwirkt und diese durchdringt (Richtlinien 2003 Ziff. 10.7, Richtlinien 2008 Ziff. 2.4.2). Dies konnte bis in die 60er und 70er Jahre nach dem damaligen Stand der Technik nur dadurch erreicht werden, dass die Dachneigung auch für Flachdächer mindestens 5 % betrug. Erst die in den letzten 30 bis 40 Jahren entwickelten geschieferten Bitumen-Schweißbahnen erlauben es, mit der Dachneigung auf unter 2 % bis hin zum Nullgefälle herunterzugehen, ohne dass die Dichtigkeit des Daches Schaden litte. Auch ein Nullgefälle wird heute durch die Flachdachrichtlinie ausdrücklich gestattet – sofern das Dach „regensicher“ ist (Ziff. 5.8.1 der Richtlinien 2008).

Die Aufgabe eines Balkonbodens ist es indessen nicht, darunterliegende Flächen vor Regen zu schützen. Im Gegenteil kann es sogar im Einzelfall sehr erwünscht sein, dass etwa eine unter einem Balkon befindliche Rasenfläche bei Regen Wasser erhält.

Schon allein wegen eines anderen Schutzzwecks der Norm müssen daher aus juristischer Sicht erhebliche Bedenken an der von verschiedenen Ingenieuren und Bausachverständigen geübten Praxis angemeldet werden, die Vorschriften der Flachdachrichtlinie entsprechend anzuwenden, wenn es um die Bestimmung eines Mindestgefälles für Balkone geht.

Selbst wenn man die Flachdachrichtlinie analog anwendete, hülfe dies nicht weiter: Wenn Pfützenbildung nach Regen (was ja die Mieter störte) vermieden werden soll, so fordert die Flachdachrichtlinie hier ein Mindestgefälle von 5 % (Richtlinie 1991 Ziff. 7.2, Richtlinie 2003 Ziff. 2.1, Richtlinien 2008 Ziff. 2.3.4). 5 % Gefälle bedeutete allerdings, dass bei einem 1,5 m breiten Balkon die äußere Balkonoberkante mindestens 7,5 cm tiefer als die hausseitige Balkonoberkante liegen müsste.

Der Balkon wäre damit nur noch eingeschränkt begehbar und praktisch nicht mehr nutzbar. Eine abenteuerliche Vorstellung!

Andererseits gibt auch die Flachdachrichtlinie Regeln für die Anlage von begehbaren Dächern, also Dachterrassen (und diese kommen damit Balkonen am nächsten). Auch hier werden aber durch die Richtlinie lediglich Anforderungen an die Dichtigkeit gestellt (Punkt 3 der Richtlinie 2008). Nur für den Fall, dass sich längere Zeit stehendes Wasser schädigend auf Schutz- und Belagschichten auswirkt, „ist durch planmäßige Gefällegebung oder andere Maßnahmen für eine vollständige Wasserableitung zu sorgen“ (Richtlinie 2008, Ziff. 3.2.1.2) – anderenfalls ist Gefälle nicht erforderlich, vielmehr mag Wasser – so zumindest die Richtlinie – ruhig stehenbleiben, bis es verdunstet.

Völlig abwegig ist es indessen, aus der Empfehlung der Flachdachrichtlinie, Flachdächer mit einem Gefälle 2-3 % zu bauen, zu schließen, Wasser könne bei geringerem Gefälle nicht ablaufen (der hier streitgegenständliche Balkon hatte ein Gefälle von ca. 0,1 %). Träfe dieser Schluss zu, dann könnte das Wasser der Donau, das Wien auf einer Höhe von ca. 150 m über NN durchfließt, nie das ca. 2.000 km entfernte Schwarze Meer erreichen: Das Durchschnittsgefälle der Donau für diese Strecke errechnet sich auf unter 0,01 %.

Richtig ist vielmehr: Wasser läuft aufgrund physikalischer Gesetzmäßigkeiten immer zum tiefsten Punkt – unabhängig vom Gefälle. Die Wassermenge muss lediglich so groß sein, dass ihr Gewicht die Oberflächenspannung und Adhäsionskraft überwindet. Es kommt also nicht auf das Gefälle, sondern auf die Wassermenge an, die abgeleitet werden soll: Auch am steilsten Dach bleibt nach einem Regen immer ein dünner Wasserfilm zurück, der nur durch Verdunstung schwindet. Gleiches gilt natürlich auch für waagerechte Flächen: Auch hier stapelt sich das Wasser nicht beliebig, sondern läuft, sobald es eine gewisse Höhe (etwa einen halben Millimeter) erreicht hat, über die Ränder ab. Erst wenn der Regen aufhört und keine entsprechende Restmenge mehr nachkommt, bleibt ein dünner Wasserfilm stehen, der je nach Wetterlage – wind- und sonnenabhängig – mit einer Geschwindigkeit von bis zu 0,25 mm pro Stunde verdunstet: Im Sommer ist also zwei Stunden nach Ende eines Regens ein Balkon unabhängig von seiner Neigung wieder vollständig trocken.

RA Hans Lipp, Leipzig