Wasser

Wasser; Veredelung; Verarbeitung; Kosten; Nutzung zu gewerblichen Zwecken; Beeinträchtigung; bauliche Maßnahme; Kosten bei Wassernutzung zu gewerblichen Zwecken/Beeinträchtigung durch bauliche Maßnahme

1. Die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in Flaschen abgefüllt veräußert, gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie dürfen nicht in die Jahresgesamtabrechnung eingestellt werden, sondern sind von dem Teileigentümer gesondert zu tragen. Diesem kann aber nicht untersagt werden, Wasser "zu gewerblichen Zwecken" aus dem Leitungsnetz zu entnehmen.

2. Eine "Beeinträchtigung" im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG setzt voraus, daß das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage durch die bauliche Maßnahme nachteilig verändert wird. Daß die Veränderung deutlich sichtbar ist, reicht nicht aus. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist grundsätzlich Sache der tatrichterlichen Würdigung.

II. 2. a) (1) Sind keine besonderen Wasseruhren vorhanden, so gehören die gesamten Kosten des Wasserverbrauchs zu den Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn von § 16 Abs. 2 WEG, die nach dem in der Gemeinschaft geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen sind (BayObLG WM 1994, 160 f. m. w. N.). Dem entspricht hier die Regelung in § 13 GO. Daß dazu auch Wasser gehört, das der Ag. in seiner Einheit "zu gewerblichen Zwecken" entnimmt, ergibt sich aus der Zweckbestimmung dieser Einheit, einerlei, ob diese als "Laden" oder allgemeiner als gewerblicher oder Geschäftsbetrieb angenommen wird (vgl. BayObLGZ 1988, 238/242 f.; BayObLG NJW-RR 1994, 1038; OLG Hamm WE 1990, 95). Denn auch ein Laden ist sowohl im gewerberechtlichen als auch im handelsrechtlichen Sinn (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HGB) und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein Gewerbebetrieb, so daß es auf die Überlegungen des LG zu dem Verhältnis von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im einzelnen nicht ankommt. Ob sich die "Bearbeitung" oder "Veredelung" von Leitungswasser, was immer man darunter verstehen kann, im Rahmen eines Ladengeschäfts hält, kann dahingestellt bleiben. Das LG stellt ohne Rechtsfehler fest, daß diese Tätigkeit jedenfalls nicht mehr stört oder beeinträchtigt als der Betrieb eines typischen Ladengeschäfts; damit ist sie von den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern hinzunehmen (vgl. BayObLG WM 1993, 697/699 m. w. N.; Weitnauer/Lücke WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 13. jeweils m. w. N.).

(2) Da der Ag. die Räume in zulässiger Weise nutzt, kann ihm nicht untersagt werden, das zu dieser Nutzung erforderliche Wasser dem Leitungsnetz zu entnehmen. Da das Leitungswasser damit jedoch die Eigenschaft einer "Ware" hat (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HGB) und vom Ag. zur Gewinnerzielung eingesetzt wird, haben dessen Kosten insoweit mit der Verwaltung und mit dem gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nichts zu tun; sie fallen nicht unter § 16 Abs. 2 WEG und sind nicht als Ausgaben in die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) aufzunehmen und auf alle Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen, sondern vom Ag. gesondert zu tragen. Darauf zielt der Antrag des Ast. aber nicht ab.

3. Es ist Sache der Verwalterin, dafür zu sorgen, daß nur Lasten und Kosten im Sinn von § 16 Abs. 2 WEG in die Jahresabrechnung aufgenommen werden. Die Voraussetzungen dafür liegen, was den Wasserverbrauch in der Einheit Nr. 1 betrifft, vor, da der Ag. nach den nicht angegriffenen Feststellungen des LG hier einen Zwischenzähler einbauen ließ, mit dem der Wasserverbrauch gesondert erfaßt werden kann. Entsprechendes gilt dann für die Abwassergebühren, die in der Regel nach dem Verbrauch an Kaltwasser berechnet werden. Der Senat weist allerdings darauf hin, daß die vom Ag. vorgelegte Jahresabrechnung 1995 der gesonderten Abrechnung der Wasserkosten für die Einheit Nr. 1 nicht Rechnung trägt. Dort ist zwar eine Gutschrift des Ag. für 60 m3 verbrauchtes Wasser von den Gesamtkosten abgezogen; dem Ag. ist aber bei der Einzelabrechnung für diese Einheit nicht nur der anteilige Betrag an der Gutschrift gutgebracht; es ist vielmehr der ganze in der Gesamtabrechnung ausgewiesene Betrag der Gutschrift hier zugunsten des Ag. wieder abgezogen. Damit wird er im Ergebnis nicht mit den Kosten des Wasserverbrauchs in der Einheit Nr. 1 belastet.

b) Das LG hat den Antrag, die Maueröffnungen wieder zu beseitigen, gleichfalls zu Recht abgewiesen. (1) Bei den Mauerdurchbrüchen zu Zwecken der Entlüftung handelt es sich um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums; sie können, soweit sie nicht dessen ordnungsmäßiger Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, grundsätzlich nur mit Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Fehlt es an der nötigen Zustimmung, ist die bauliche Veränderung auf Verlangen eines Wohnungseigentümers wieder rückgängig zu machen (BGHZ 116, 392/396; BayObLG WM 1992, 563 f.). Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer solchen Maßnahme ist aber nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG kann auch die nicht ganz unerhebliche negative Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage sein (BGHZ 73, 196/202; 116, 392/396; BayObLG WM 1992, 563 f.; 1995, 449; OLG Hamm WM 1995, 220 f.); dies ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen. Der weitergehenden Ansicht, daß jede Änderung des architektonischen Erscheinungsbilds (so OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 1358; OLGZ 1989, 181/182 - vgl. aber jetzt ZMR 1992, 458: "eine ästhetische Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage"; KG NJW-RR 1992, 1232; wohl auch OLG Stuttgart WEM 1980, 36) oder jede deutlich sichtbare optische Veränderung (so OLG Celle WM 1995, 339/340, das aber auch widersprüchlich auf eine "deutlich sichtbare optische Beeinträchtigung" abstellt) ein nicht hinzunehmender Nachteil sei, daß es also nicht auf eine nachteilige Veränderung ankomme, hat sich der Senat nicht angeschlossen (BayObLG a. a. O. und WM 1991, 627; BayObLG WE 1992, 138/139). Diese Ansicht wäre auch mit der Rechtsprechung des BGH (vor allem BGHZ 116, 392/396), in der auf eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks abgestellt wird, nicht vereinbar.

(2) Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung darstellt, liegt weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet; das Rechtsbeschwerdegericht kann die tatsächliche Würdigung des LG gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (vgl. BGHZ 116, 392/396; BayObLG WM 1992, 563 f.; OLG Düsseldorf FGPrax 1995, 102; OLG Hamm WM 1995, 220 f.). Dies ist nicht der Fall. Frei von Rechtsfehlern hat das LG festgestellt, daß die Öffnungen vor allem wegen ihrer Lage im untersten Bereich der Außenwand so gut wie nicht ins Auge fallen und daß es sich um eine so geringfügige Beeinträchtigung handelt, daß der Ast. und die übrigen Wohnungseigentümer sie hinnehmen müssen. Es stellt keine Verletzung der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) dar, daß das LG ebenso wie das AG keinen Augenschein an Ort und Stelle eingenommen, sondern sich im Hinblick auf die in Frage stehenden Veränderungen mit Lichtbildern begnügt hat; auch damit konnte es hier ausreichende Klarheit über das Ausmaß der optischen Veränderungen gewinnen (vgl. BGH NJW-RR 1987, 1237; OLG Hamm WM 1995, 220 f.).

Ein Teileigentümer verarbeitete und "veredelte" Leitungswasser in seinem Laden und ließ knapp über der Erdoberfläche unauffällige Lüftungsöffnungen in die Außenwand stemmen. Ein Wohnungseigentümer verlangte ein Verbot des Wasserverbrauchs und Beseitigung der Mauerdurchbrüche.

Das BayObLG formulierte dazu in seinen Leitsätzen:

1. Die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in Flaschen abgefüllt veräußert, gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie dürfen nicht in die Jahresgesamtabrechnung eingestellt werden, sondern sind von dem Teileigentümer gesondert zu tragen. Diesem kann aber nicht untersagt werden, Wasser "zu gewerblichen Zwecken" aus dem Leitungsnetz zu entnehmen.

2. Eine "Beeinträchtigung" im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG setzt voraus, daß das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage durch die bauliche Maßnahme nachteilig verändert wird. Daß die Veränderung deutlich sichtbar ist, reicht nicht aus. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist grundsätzlich Sache der tatrichterlichen Würdigung.