Waschbecken

Waschbecken; Mieterhöhung; Mietspiegel; Bad

Ein Raum kann nur dann als "Bad" i. S. eines tatsächlich vorhandenen Merkmales des Mietspiegels berücksichtigt werden, wenn es auch mit einem Waschbecken ausgestattet ist.

Ein vom Mieter eingebautes Waschbecken bleibt für die Wohnwertverbesserung im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung unbeachtlich.

Der Kl. begehrt Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung. Die Bekl. sind Mieter einer 76 qm großen Wohnung. Das Mietverhältnis gründet auf einem Mietvertrag zwischen den Bekl. und der Voreigentümerin des Anwesens v. 14.8.1975. Der Kl. ist durch Erwerb des Hauses in den Mietvertrag eingetreten.

Die Bekl. zahlten zuletzt für ihre Wohnung eine Miete von 548 DM netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. Mit Schreiben v. 22.7.1998 begehrte der Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 149,72 DM auf 697,72 gemäß § 2 MHG, die er ausdrücklich auf den Mietspiegel der Stadt Naumburg für 1998/99 stützte. Die Bekl. haben die Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung nicht erteilt.

Der Kl. behauptet, die Bekl. seien zur Abgabe der zustimmenden Willenserklärung verpflichtet. Die Miete sei - bis auf eine Erhöhung wegen Modernisierung - in den letzten drei Jahren unverändert geblieben. Die Wohnung der Bekl. sei gemäß dem Mietspiegel als Wohnung in einer mittleren Wohnlage mit gutem Komfort einzuordnen. Die Wohnung verfüge über Bad und Toilette sowie eine Heizung mit Zentralwasseranlage. Darüber hinaus seien weitere Komfortmerkmale vorhanden.

Die Bekl. vertreten die Ansicht, die begehrte Mieterhöhung sei unzulässig. Dazu behaupten sie, die vom Kl. anhand des Mietspiegels vorgenommene Eingruppierung sei unzutreffend. Das in der Wohnung befindliche Bad sei von ihnen auf ihre Kosten errichtet worden, so daß der Kl. sich auf dieses Merkmal nicht berufen könne.

Die zulässige Berufung blieb ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, daß die Mieterhöhungserklärung vom 22.7.1998 nach § 2 MHG keine Wirksamkeit entfaltet, da sie von einer falschen Einordnung der Wohnung im Mietenspiegel der Stadt Naumburg ausgeht. Die Mieterhöhungserklärung ordnete die streitgegenständliche Wohnung fehlerhaft in das Rasterfeld "guter Komfort" über 60 qm mit einer daraus resultierenden Mietzinsspanne von 4,57-9,25 DM ein. Dieses Rasterfeld setzt aber voraus, daß es sich bei der Wohnung um eine solche handelt, die mit Bad/Dusche und Heizung ausgestattet ist. Soweit eines dieser beiden Grundmerkmale fehlt, ist eine Einordnung in dieses Rasterfeld nicht mehr möglich. Da der vom Kl. verlangte Mietzins pro qm in Höhe von 7,21 DM aber zugleich auch die Mietzinsspanne der Rasterfelder von Wohnungen mit wenig Komfort übersteigt, kann die beabsichtigte Mietzinserhöhung auch nicht durch "richtige" Einordnung geheilt werden. Wenn nämlich die richtige Einordnung ein leeres Feld ergibt, ist die Mieterhöhung für den betroffenen Mieter nicht mehr nachvollziehbar begründet und daher unwirksam (vgl. z. B. LG Berlin GE 1997, 1471 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 664, 665 zu Abschnitt III; AG Tempelhof MM 1999, 79 f.).

Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, kann ein Raum nur dann als "Bad" i. S. eines tatsächlich vorhandenen Merkmales berücksichtigt werden, wenn es auch mit einem Waschbecken ausgestattet ist, da dies vorrangig im Bad für die alltägliche Hygiene genutzt wird (vgl. nur Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 593 Abschnitt III m. w. N.; AG Tempelhof GE 1990, 377). Zwar ist in dem streitgegenständlichen Badezimmer ein Waschbecken enthalten. Dieses ist aber nach der nicht substantiiert angegriffenen Beweisaufnahme der ersten Instanz von den Mietern selbst eingebaut worden. Seit dem Rechtsentscheid des BayObLG (abgedruckt in: NJW 1981, 2259 f.) ist es anerkannt (s. auch MünchKomm. BGB, 3. Aufl., Rdn. 13 zu § 2 MHG), daß werterhöhende Mieteraufwendungen bei der Ermittlung von Vergleichsmieten selbst dann außer Betracht bleiben, wenn sie "wirtschaftlich" bereits "abgewohnt" sind. Der Mieter, der schon die Kosten für derartige Einrichtungen allein getragen hat, würde anderenfalls noch zusätzlich dafür, daß er den Wohnwert verbessert hat, mit einem höheren Mietzins belastet werden, während dem Vermieter ein erhöhtes Entgelt zugute käme, obwohl er selbst keine zusätzliche Leistung erbracht hat. Im Gegensatz zu dem Rechtsgedanken des Art. VI § 2 II. WoBauG sind derartige Investitionen nach dem zitierten Rechtsentscheid auch nicht als getilgt anzusehen, da sie keinen durch Zeitablauf sich vollziehenden Ausgleich für den Mieter darstellen, weil sie eben gerade (zumindest bis zum Auszug oder einer Modernisierung durch den Vermieter) ein durchgehend bestehendes erhebliches Wohnwertmerkmal darstellen (vgl. BayObLG, a. a. O., S. 2261 [= WM a. a. O.]). Die im letzten Schriftsatz des Kl. zitierte Entscheidung des LG Berlin ist insoweit nicht einschlägig, weil sie einen völlig anderen Sachverhalt zur Erhöhung der Miete nach § 3 MHG betrifft und nicht die Bindungswirkung des Rechtsentscheides entkräften kann. Die rechtliche Bewertung im zitierten Rechtsentscheid erscheint der Kammer auch nachvollziehbar und nicht unverhältnismäßig belastend für den Vermieter zu sein, da es ihm unbenommen bleibt, jederzeit das Bad zu modernisieren und damit selbst die entsprechenden Voraussetzungen für bestimmte Merkmale im Mietspiegel zu schaffen. Insoweit besteht auch kein Anlaß zur Vorlage an das OLG gem. § 541 ZPO.

Soweit sich der Kl. zudem darauf beruft; daß das Waschbecken gar nicht hätte eingebaut werden dürfen, führt das zu keiner anderen Bewertung. Wenn er selbst nämlich der Ansicht ist, daß gar kein Waschbecken in das "Bad": gehört, würde schon i. S. der oben gemachten Ausführungen das entscheidende Wohnwertmerkmal für die von ihm gewünschte Einordnung der Wohnung fehlen.