Wartungskosten für Rauchmelder

Wartungskosten für Rauchmelder sind Instandsetzungskosten und deshalb nur bei besonderer Vereinbarung umlagefähig.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 136,55 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn die Kl. hat diesen Betrag an die Bekl. gezahlt, obwohl die Bekl. nicht berechtigt war, in die Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Rauchmelderwartung und den Wasserfilter unter der Position „Wartung - Sonstige" einzustellen. Dies deswegen, weil die Bekl. nicht berechtigt ist, diese Kosten nach der mietvertraglichen Vereinbarung als Betriebskosten auf die Kl. umzulegen.

a) Die Bekl. ist nicht berechtigt, die Kosten für die Wartung der neu eingebauten Rauchmelder ohne Weiteres umzulegen. Das Gericht folgt der Auffassung des AG Lübeck in der Entscheidung vom 5.11.2007 (NZM 2008, 929), die von der Bekl. ins Feld geführt wird, nicht. Insbesondere widerspricht es auch der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass, wie das AG Lübeck meint, neue Betriebskosten auch ohne eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Das in der Entscheidung des AG Lübeck vom 5.11.2007 (NZM 2008, 929) angeführte Urteil des BGH (NJW-RR 2004, 875 = NZM 2004, 417 [4181]) trägt dieses Ergebnis auch nicht. Denn auch danach sind Betriebskosten nur auf den Mieter umzulegen, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Gerade im Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es auch erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung im Einzelnen zu benennen. Die pauschale Bezugnahme auf „sonstige Betriebskosten" führt nicht dazu, dass sämtliche Kosten, die als sonstige Kosten grundsätzlich umgelegt werden können, auch tatsächlich umzulegen sind (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 875 = NZM 2004, 417 [418]).

Mit dem Einbau der Rauchmelder, die zum Bestandteil der vermieteten Wohnung werden, trifft nach den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Vermieter aus § 535 BGB die Verpflichtung, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und jährliche Überprüfung und Wartung durchzuführen. Zwar kommt eine Umlage als „Sonstige Betriebskosten" in Betracht. Voraussetzung der Umlage ist allerdings, dass die Kosten im Mietvertrag konkret vereinbart wurden. Die Einbeziehung der Position „Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag berechtigt nicht dazu, sämtliche Betriebskosten, die darunter fallen können, ohne vorherige Vereinbarung umzulegen. Deshalb ist es erforderlich, die sonstigen Betriebskosten im Einzelnen zu benennen. Dies ist im Mietvertrag hinsichtlich der neu entstandenen Position „Wartung Rauchmelder" nicht geschehen.

Sofern der BGH in seiner Entscheidung vom 7.4.2004 (NJW-RR 2004, 875 = NZM 2004, 417 [418]) andeutet, dass gegebenenfalls eine Umlage einseitig nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen kann, liegen jedenfalls die Voraussetzungen hier nicht vor. Denn § 560 Abs. 1 BGB betrifft ausschließlich den Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale. Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall.

Sofern eine Umlage neuer Betriebskosten aufgrund einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel als zulässig angesehen wird, fehlt es vorliegend an einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Insbesondere findet sich eine derartige Vereinbarung nicht in § 3 Nr. 2 Mietvertrag (MV). Denn dort ist geregelt, dass bei gestiegenen Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die in § 3 I MV genannte Miete erhöht werden kann. Die Regelung betrifft also gerade nicht die Möglichkeit der Umlage neu entstandener Betriebskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, sondern die Möglichkeit der Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten. Da in § 3 Nr. 2 MV sodann diejenigen Betriebskosten geregelt sind, die auf den Mieter umgelegt werden können, kann die Regelung in Nr. 2 dieser Klausel nur diejenigen Betriebskosten betreffen, die - was im Übrigen der gesetzliche Regelfall für sämtliche Betriebskosten ist - durch den Vermieter zu tragen sind, insofern mag die Bekl., ohne dass dies hier geklärt zu werden braucht, zur Erhöhung der Grundmiete wegen der von ihr selbst zu tragenden Wartungskosten in Bezug auf die Rauchmelder berechtigt sein. Eine Abrechnung als Betriebskosten ist jedenfalls unzulässig.

Wartungskosten für Rauchmelder sind Instandsetzungskosten und deshalb nur bei besonderer Vereinbarung umlagefähig.

In der Nebenkostenabrechnung waren Kosten für die Wartung von Rauchmeldern unter der Position „Wartung – Sonstige" ausgewiesen. Die klagende Mieterin verlangt von der Vermieterin Rückzahlung der von ihr hierauf geleisteten Zahlung, weil diese rechtsgrundlos erfolgt sei.

Das AG Bielefeld gab der auf ungerechtfertigte Bereicherung gestützten Klage statt. Für die Instandhaltung der Rauchwarnmelder sei die Vermieterin verantwortlich; die hierfür anfallenden Kosten könnten nur bei ausdrücklicher Vereinbarung auf die Mieterin abgewälzt werden. Da der Mietvertrag eine entsprechende Regelung nicht enthalte, sei die Vermieterin zur Umlage der Kosten nicht berechtigt gewesen.

In Nordrhein-Westfalen besteht keine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern (siehe Aufstellung in GE 2012, 97). Die gleichwohl vorgenommene Installation stellt sich als Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB dar. Die Umlegung der Wartungskosten dürfte von der Vertragsgestaltung und insbesondere von einer Öffnungsklausel abhängen, so dass im Einzelfall im Wege ergänzender Vertragsauslegung von deren Umlagefähigkeit ausgegangen werden kann (vgl. hierzu im Einzelnen Kinne, GE 2011, 1281 ff.). Anschaulich hierzu auch die Entscheidung des in Sachsen-Anhalt gelegenen AG Schönebeck vom 4. Mai 2011 - 4 C 148/11 (ZMR 2011, 646), in dem es um die Umlegung der Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern ging. Das AG hielt die Kosten für die Anmietung nicht für Betriebskosten, sondern für Kapitalersatzkosten, weil eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau bestanden habe. Soweit es die Wartungskosten anginge, seien diese unter der Position „sonstige Betriebskosten" nicht aufgeführt. Da auch keine Öffnungsklausel vereinbart und der Betriebskostenkatalog abschließend formuliert sei, könnten die Kosten weder durch einseitige Erklärung des Vermieters noch durch ergänzende Vertragsauslegung auf den Mieter übertragen werden.