Wartungskosten für Gasthermen nur mit Obergrenze

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter die Wartungskosten für die Gasetagenheizung zu zahlen hat, ist ohne Bestimmung einer Obergrenze unwirksam.

Ebensowenig kann der Kl. die Kosten der Wartung der Gasetagenheizung vom Bekl. ersetzt verlangen. Zwar enthält der Mietvertrag unter § 20 Nr. 2 die Vereinbarung, daß der Mieter die Wartungsvertragskosten für die Gasetagenheizung zu zahlen hat. Diese Vertragsklausel verstößt jedoch gegen § 9 Absatz 1 ABGB und ist daher unwirksam.

Obwohl die fragliche Bestimmung in einer anderen Schriftart, anscheinend nachträglich, in den Vertrag aufgenommen worden ist, handelt es sich bei ihr um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 Absatz 1 AGBG. Die Abrechnung zeigt nämlich, daß der Kl. diese Kosten von sämtlichen Mietparteien verlangt. Auch wenn die fragliche Bestimmung nicht bereits auf den Vertragsformularen vorformuliert gewesen sein sollte, hatte der Kl. sie doch jedenfalls im Kopf gespeichert. Das genügt den Anforderungen des § 1 Absatz 1 AGBG (BGH, NJW 1988, 410), weil es im Hinblick auf den Schutz des Verbrauchers beziehungsweise im Hinblick auf die Begegnung der mit der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen typischerweise verbundenen Gefahren keinen Unterschied macht, ob der Verwender die Vertragsbedingungen in schriftlicher Form vorbereitet und für die Einbeziehung in abzuschließende Verträge bereitstellt, oder ob er eine bestimmte Formulierung auswendig lernt und sie bei allen künftigen Vertragsschlüssen in den schriftlichen Vertragstext aufnimmt (vgl. BGH, a. a. O.).

Die Klausel enthält eine unangemessene Benachteiligung des Bekl. im Sinne des § 9 Absatz 1 AGBG. Denn sie enthält keine Obergrenze, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen hat; daß diese Kosten sowohl regional wie aufgrund der allgemeinen Lohnentwicklung in unterschiedlicher Höhe anfallen können, liegt auf der Hand. Für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen ist, sind die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu zahlenden Wartungskosten daher nicht überschaubar. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete aufzubringen ist, benachteiligt aber den Mieter unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (BGH, NJW 1991, 1750 [1752]; vgl. auch AG Langenfeld/Rhld., WuM 1995, 37).

Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, die vom Vermieter in Auftrag gegebenen (und bezahlten) Wartungskosten für die Gasetagenheizung zu erstatten. Das entspricht § 7 HeizkostenV und hier der Anlage 3 zu § 27 II. BV, wonach Wartungskosten zu den Heizkosten zählen, die nicht nur üblicherweise, sondern kraft zwingender Vorschrift des § 2 HeizkostenV vom Mieter zu tragen sind.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies gleichwohl mit Urteil vom 6. Januar 1999 eine Klage des Vermieters ab und meinte, die Bestimmung im Mietvertrag sei unwirksam, da sie keinen Höchstbetrag für die Kosten enthalte.

Das Urteil beruht auf einem Mißverständnis der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an der dieser allerdings nicht ganz unschuldig ist (vgl. die ablehnende Besprechung bei Treier, GE 1991, 1015). Deshalb sei hier noch einmal kurz der "Dreisprung" der BGH-Rechtsprechung rekapituliert (vgl. Beuermann, GE 1996, 154):

1. Die formularmäßige Überbürdung der Kosten für kleinere Instandhaltungen auf den Mieter ohne Obergrenze ist unwirksam.

2. Auch mit einer Obergrenze kann der Mieter nicht verpflichtet werden, selbst die Arbeiten ausführen zu lassen. 3. Deshalb ist auch die Verpflichtung des Mieters zur Wartung der Gasthermen unwirksam.

Die Entscheidung des BGH zur Gasthermenwartung betraf, wie sich aus den Gründen ergibt, den Fall der Verpflichtung des Mieters, den Handwerker selbst zu beauftragen ("durch die Klausel solle der Mieter lediglich verpflichtet werden, einmal im Jahr die Wartung fachmännisch durchführen zu lassen", BGH, GE 1991, 617). Eben dies war auch Gegenstand der Entscheidung des Amtsgerichts Langenfeld, die im Urteil zitiert wird. Es ging dabei um eine Formularklausel, wonach der Mieter zum Abschluß eines Wartungsvertrages über die Gastherme verpflichtet war.

Von der Überbürdung der Wartung zu unterscheiden ist die Überwälzung der Wartungskosten. Daß der Vermieter Betriebskosten langfristig - und darum handelt es sich - auf den Mieter umlegen kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, hat mit dem Ganzen nichts zu tun; auch eine im Vertrag vorgesehene Obergrenze wird für Betriebskosten von niemandem gefordert.