Wartungskosten für Gasaußenwandheizungen als Betriebskosten

Gasfeuerungsanlagen mit Außenwandanschluß sind hinsichtlich der Betriebskosten Gasetagenheizungen gleichzustellen.

In die Betriebskostenabrechnung hatte die Kl. berechtigt auch die im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten für die Wartung der Außenwandheizer mit aufgenommen und dem Bekl. als ihrem Mieter mit 89,50 DM berechnet.

Die Wartungskosten für die Außenwandheizer unterfallen der Ziffer 4, Buchstabe d der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung.

Für eine Gasfeuerungsanlage einer Wohnung, auch nur eines einzelnen Raumes der Wohnung, mit Außenwandabzug gilt nichts anderes als für eine sonstige Gasetagenheizung.

Zwar ist diese besondere Art der Gasfeuerungsanlage nicht selbst im Wortlaut ausdrücklich in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt.

Dessen bedarf es aber auch nicht.

Die II. Berechnungsverordnung enthält keine Definition der Etagenheizung, die eine Gasfeuerungsanlage in einer Wohnung mit Außenwandabzug ausschlösse. Anderes ist auch aus anderen Rechtsgrundlagen nicht ersichtlich.

Hiernach kommt es nur darauf an, daß die Heizung die Funktion einer Etagenheizung ausfüllt. Das für die Gasfeuerungsanlagen mit Außenwandabzug zu bezweifeln, besteht kein Anlaß.

Wartungskosten für Gasfeuerungsanlagen mit Außenwandanschluß sind umlagefähige Betriebskosten. Dies entschied jetzt das AG Berlin-Köpenick.

Sogenannte Gasaußenwandheizer sind Heizungsanlagen, die in den neuen Bundesländern und in Ost-Berlin (teilweise auch noch in West-Berlin) verbreitet anzutreffen sind. Die Geräte sind, wie der Name schon verrät, an Außenwänden der Wohnungen installiert, und zwar unterhalb des Fensters. Die Brennstoffversorgung erfolgt durch eine Gasleitung vom Zähler des Mieters. Zwischen dem Gerät und der Außenwand befindet sich ein Rohr, welches den Abzug der bei der Verbrennung entstehenden Abgase und die Frischluftzufuhr gewährleistet.

Der Mieter rechnet die Kosten für den Gasverbrauch direkt mit den Energieversorgungsunternehmen ab. Fraglich ist aber, ob der Vermieter die für die Wartung der Gasaußenwandöfen entstehenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Betriebskosteneigenschaft der Wartungskosten

Der Betriebskostenbegriff wird in § 27 Abs. 1 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert und erlangt durch § 4 Abs. 1 Satz 1 Miethöhegesetz (MHG) auch im preisfreien Wohnraum unmittelbare Bedeutung. Hiernach sind Betriebskosten diejenigen Aufwendungen des Eigentümers, die ihm aufgrund seines Eigentums an einem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, seiner Gebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Unter Zugrundelegung dieser Definition ergibt sich zunächst, daß Wartungskosten für Gasaußenwandheizungen dem Betriebskostenbegriff unterfallen.

a) Diese entstehen objektbezogen, d. h. sie werden durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der im Eigentum des Vermieters stehenden Heizungsvorrichtungen, und damit von Anlagen oder Einrichtungen am Gebäude, verursacht.

b) Bei den Wartungskosten handelt es sich weiter auch um Kosten aus einer ordentlichen Bewirtschaftung. Denn die aus dem fortdauernden Gebrauch entstehenden Verunreinigungen in der Anlage und der Verschleiß begründen die Gefahr eines Defektes und bergen damit Gefahren für die durch den Mieter eingebrachten Sachwerte und nicht zuletzt auch für die körperliche Unversehrtheit der Mieter selbst.

Hinzu kommt, daß es bei fehlender Wartung zu einer unvollständigen Verbrennung des Gases kommt, wodurch sich der CO2-Anteil im Abgas erhöht. Hierdurch steigt nicht nur die Umweltbelastung, sondern auch der Gasverbrauch. Jedenfalls letzteres kann nicht im Interesse des Mieters liegen, da er die Kosten für die Brennstoffe trägt.

c) Ferner entstehen die Wartungskosten typischerweise auch regelmäßig. Dies jedenfalls dann, wenn der Vermieter wie üblich einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma abgeschlossen hat, aufgrund dessen etwa eine jährliche Wartung stattfindet.

Umlagefähigkeit

Unterfallen die Wartungskosten so dem gesetzlich vorgegebenen Betriebskostenbegriff, ist damit noch nichts über deren Umlagefähigkeit gesagt. Insoweit ordnet § 27 Abs. 1 S. 2 II. BV an, daß für die "Ermittlung der Betriebskosten" die Anlage 3 zu der Verordnung zugrunde zu legen ist. Von den Betriebskosten unterscheidet das Gesetz in § 28 II. BV die Instandhaltungskosten. Hierunter fallen nach der gesetzlichen Definition in § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV unter anderem diejenigen Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die beispielsweise durch Abnutzung entstehenden Mängel zu beseitigen. Nicht zu verkennen ist, daß die in Frage stehenden Wartungskosten zugleich auch diesem Zweck dienen, also gewissermaßen "doppelfunktional" sind.

Instandhaltungskosten sind nach dem gesetzlichen Leitbild (§ 536 BGB) im Gegensatz zu den Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Allerdings gewährt das Gesetz in der vorgenannten Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV dem Vermieter die Möglichkeit, bestimmte Instandhaltungskosten als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dies gilt neben bestimmten Kosten der Gartenpflege (Nr. 10) für die Wartungskosten für Warmwassergeräte (Nr. 5 c), Aufzugsanlagen (Nr. 7), Gemeinschaftsantennen (Nr. 15), maschinelle Wascheinrichtungen sowie schließlich Heizungen (Nr. 4 a) und Etagenheizungen (Nr. 4 d).

Nicht explizit genannt in dieser "Aufstellung der Betriebskosten" sind die hier in Frage stehenden Kosten.

Das AG Köpenick kommt zu dem Ergebnis, daß auch Gasfeuerungsanlagen, die lediglich der Beheizung einzelner Räume dienen, unter die Ziffer 4 Buchst. d) der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV fallen. Denn auch diese erfüllten die Funktion einer Etagenheizung, und dem Gesetz sei nichts Gegenteiliges zu entnehmen.

Dem ist beizupflichten. Das Gesetz regelt die hier zu entscheidende Frage nicht, ohne daß dies vom Gesetzgeber ersichtlich auch so gewollt war. Denn der Gesetzgeber konnte bei Schaffung der Anlage 3 zu § 27 II. BV derartige Heizungsvorrichtungen gar nicht berücksichtigen, weil diese in den alten Bundesländern praktisch nicht bekannt waren.

Diese Lücke im Gesetz rechtfertigt eine analoge Anwendung der Nr. 4 Buchst. d) der Anlage 3 zu § 27 11. BV. Auch vorliegend handelt es sich um Kosten, die die Betriebsbereitschaft von vermietereigenen Heizungsanlagen betreffen. Wenn das Gesetz bei Gasetagenheizungen bestimmt, daß die dort aufgeführten Wartungskosten als Betriebskosten umlagefähig sind, kann für Gasfeuerungsanlagen mit Außenwandanschluß nichts anderes gelten. Die bloße technisch abweichende Ausgestaltung einer Gasheizung vermag eine unterschiedliche Behandlung nicht zu rechtfertigen.

Das Amtsgericht Köpenick hat zutreffend entschieden, daß Wartungskosten für Gasaußenwandheizungen als Betriebskosten umlagefähig sind.

Dem Vermieter dürfte es hierbei freistehen, ob er sich bei Erstellung einer Betriebskostenabrechnung auf eine entsprechende Anwendung der Nr. 4 Buchst. d) der Anlage 3 zu § 27 II. BV berufen sollte, oder ob diese Wartungskosten unter der Betriebskostenposition "Sonstige Betriebskosten" (Nr. 17 der Anlage 3) aufzuführen sind.