Wartungskosten für Gamat-Außenwandöfen als Betriebskosten

Hat der Vermieter Kosten für eine zentrale Heizungsanlage, eine Etagenheizung und sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, sind damit auch Wartungskosten für einen Gamat-Außenwandheizkörper erfaßt.

Die Klage ist begründet, und zwar hinsichtlich des ausstehenden Mietzinses für die Monate Mai und Juni 2001 aus § 535 BGB alte Fassung und hinsichtlich der Betriebskostennachforderung aus § 14 MHG alte Fassung in Verbindung mit § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Beim vorliegenden, von 1987 datierenden Mietvertrag können Betriebskosten im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine entsprechende schriftliche Umlageerklärung gemäß § 14 MHG erfolgt ist.

Dies ist hier durch Erklärung der damaligen Vermieterin zum 1. Oktober 1991 geschehen.

Zwar ist in der Erklärung nicht ausdrücklich die Umlage der Wartungskosten für die in der Wohnung befindlichen Gamat-Gasaußenwandheizkörper enthalten. Aber die Erklärung umfaßt die Kosten einer zentralen Heizungsanlage, einer Etagenheizung sowie sonstige Betriebskosten.

Aus dem maßgeblichen Empfängerhorizont war damit klar, daß die Kosten des Betriebes der tatsächlich vorhandenen Heizungsanlage, eben der Gasaußenwandheizkörper, umgelegt werden sollten. Anders ergibt die Erklärung insoweit keinen Sinn.

Die damalige Vermieterin hatte auch keine andere Möglichkeit der Fassung der Erklärung gemäß § 14 MHG. Denn in der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind hinsichtlich der Heizungsanlagen nur die oben genannten Heizungsarten enthalten. Die Gamat-Gasaußenwandheizkörper sind nicht erwähnt. Der Grund ist darin zu sehen, daß diese Geräte nur auf dem Gebiet der ehemaligen DDR Anwendung fanden. Es gibt jedoch keinen sachlichen Grund, diese Heizungsart anders zu behandeln als andere Heizungsarten.

Zudem sind die Wartungskosten der Gasheizgeräte zumindest "sonstige Betriebskosten", welche in der Erklärung zum 1. Oktober 1991 ebenfalls auf den Mieter umgelegt wurden.

Die vorliegende Umlageerklärung genügt also.

Damit hat der Bekl. den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 abzüglich des Betrages für die Schädlingsbekämpfung zu zahlen. Dies ergibt den Betrag von 192,03 DM (= 98,18 E), welcher mit der Klageerweiterung geltend gemacht wird.

Der Mieter muß Betriebskosten nur tragen, wenn dies im Vertrag konkret vereinbart ist oder der Vermieter durch einseitige Erklärung nach dem für die neuen Länder geltenden früheren § 14 MHG eine Vorauszahlungspflicht für Betriebskosten begründet hat. Unklarheiten gehen zwar zu Lasten des Vermieters; im Einzelfall ist aber eine sinnvolle Auslegung geboten.

Der Mietvertrag für eine Wohnung im ehemaligen Ost-Berlin war 1987 abgeschlossen worden; 1991 legte die Vermieterin die Betriebskosten auf den Mieter um. Wartungskosten für Gamat-Außenwandöfen waren nicht ausdrücklich erwähnt; der Mieter lehnte deshalb eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2000 ab.

Mit Urteil vom 27. Mai 2002 verwies das Amtsgericht Mitte darauf, daß Gamat-Außenwandöfen eine "Spezialität" der ehemaligen DDR waren und sie schon allein deshalb nicht in der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung erwähnt wurden. Wartungskosten seien aus der Sicht des Mieters jedenfalls für die Heizungsanlage mitumfaßt; zumindest handele es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3.