Wartungskosten als Betriebskosten

Wartungskosten als Betriebskosten; Mietnebenkosten; Heizungskosten; Wartungskosten; Erhaltungskosten; Verbrauchserfassungsgeräte; Kosten der Anmietung; Heizkostenabrechnung; Umlagefähigkeit; Mitteilung des Vermieters; Widerspruchsfrist

1) Ein gewisser Kostenaufwand zur vorbeugenden Erhaltung der Heizungsanlage ist zu den Wartungskosten zu rechnen.

2) Zur Umlage der Kosten für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten, wenn der Vermieter die Mitteilung gem. § 4 Abs. 2 HeizkostenV unterlassen hat.

Die Parteien streiten um eine Heizkostennachzahlung. Die Bekl. (Mieter) behaupten u.a., der Heizkosten-, Wartungs- und Kesselreinigungsvertrag enthalte eine Reparaturkostenpauschale, so daß ein Abzug in Höhe von 25% gerechtfertigt sei. Das Fenster in der Kammer sei undicht. Die Dachisolierung sei durch die seit zwei Jahren auftretenden Wassereinbrüche unbrauchbar. In der Heizungsanlage habe sich ein Leck befunden. Auch sei der Heizkessel undicht gewesen, so daß alle drei bis vier Tage Wasser in der Heizungsanlage habe nachgefüllt werden müssen. Die Bekl. meinen, eine nachträgliche Billigung der Anmietung der für die Verbrauchserfassung erforderlichen Geräte sei nicht zulässig. Die Gesamtwohnfläche müsse um die Räume ergänzt werden, durch welche Zu- und Ableitungsrohre führen, da diese die Räume mitbeheizten.

Ohne Erfolg wenden die Bekl. ein, das Fenster in der Kammer sei undicht, die Dachisolierung sei unbrauchbar und die Heizungsanlage habe ein Leck aufgewiesen. Insoweit handelt es sich allenfalls um Mängel der Mietsache, so daß die Bekl. von den Kl. bei deren Verschulden - auch wegen unterlasserer Mängelbehebung - Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verlangen und mit diesem Anspruch gegen den Anspruch der Kl. auf Nachzahlung der restlichen Heizkosten aufrechnen können (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, Rdn. III, 293; LG Kassel, WM 1974, 235). Zu einer unmittelbaren Minderung der tatsächlich entstandenen Heizkosten führen die Einwendungen der Bekl. somit nicht. Sinn der Heizkostenabrechnung ist es, die tatsächlich entstandenen Kosten nach einem gerechten Maßstab unter den jeweiligen Mietern aufzuteilen, nicht aber etwaigen Schadensersatzansprüchen des Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter Rechnung zu tragen. Gemäß § 7 Absatz 2 der Verordnung über die Heizkostenabrechnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch solche der Überwachung und Pflege der Anlage. Somit konnten die Kl. die Kosten der Wartung der Heizungsanlage in voller Höhe geltend machen. Der Vertrag umfaßt lediglich umlegbare Wartungskosten. Wartungskosten sind aber solche, die für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und bereitschaft der Heizungsanlage einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann entstehen. Kleinere Reparaturen, die im Zusammenhang mit der Wartung durchgeführt werden, zählen zu den Wartungskosten. Ein gewisser Kostenaufwand zur vorbeugenden Erhaltung der Heizungsanlage ist zu den Wartungskosten zu rechnen (Brintzinger, Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, 1985, § 7, Anm. 6 ).

Anderenfalls würden durch die Wartung der Anlage Störungen lediglich festgestellt, nicht aber beseitigt. Nr. 2 Satz 1 des Vertrages ist daher dahingehend auszulegen, daß Störungen, die im Rahmen der Betriebsbereitschaft oder -sicherheit auftreten, kostenlos beseitigt werden. Daß hierdurch keine umfassenden Reparaturen abgedeckt werden sollen, ergibt sich aus Nr. 4 des Vertrages, wonach eine Vielzahl von Leistungen ausdrücklich als vom Vertrag ausgeschlossen bezeichnet wird. Die kostenlose Montage von Ersatzteilen gemäß Nr. 3 Satz 1 des Wartungsvertrages wird nach dem Zusatz am Ende auf die Ölbrenner beschränkt. Schließlich ergibt sich auch aus der Vertragssumme von 815,78 DM, daß eine Reparaturkostenpauschale nicht enthalten ist. Die Wartungskosten betragen im allgemeinen nicht mehr als 5% der Brennstoffkosten (Gramlich, Mietrecht, 2. Aufl., 1985, § 7 Heizkostenverordnung, Anm. 2). Vorliegend erreichen die Kosten einen Anteil von lediglich 3,22%. Dem Beweisantritt der Bekl. brauchte daher nicht nachgegangen zu werden.

Zu Unrecht meinen die Bekl., der Gesamtwohnfläche müßten die Räume zugerechnet werden, die zwar nicht mit einem Heizkörper beheizt würden, durch die aber Zu- und Ableitungsrohre der Heizung führten. Die Parteien haben keine Vereinbarung getroffen, nach welchem Maßstab die Grundkosten für die Heizung verteilt werden sollen. Ausweislich des Mietvertrages beträgt die Wohnfläche ca. 90 qm. Die Kl. haben der Heizkostenabrechnung vom 22. August 1986 unangefochten eine Wohnfläche von 77,22 qm zugrundegelegt. Mithin hat die Abrechnung der Grundkosten nach der beheizten Fläche zu erfolgen. Wenn aber die Flächen nur der beheizten Räume als Abrechnungsmaßstab für die übrigen Kosten gewählt werden, so werden hiervon nur alle beheizbaren Räume erfaßt. Mithin scheiden in Wohnungen Abstellräume, Flure usw. als Berechnungsgrundlage aus, wenn sie nicht beheizbar sind (Brintzinger, a.a.O., § 7, Anm. 5). Soweit der Senator für Bau- und Wohnungswesen ausweislich des lediglich auszugsweise überreichten Schreibens vom 12. Juni 1985 anderer Auffassung sein sollte, vermag sich das Gericht dem nicht anzuschließen.

Zu Recht meinen die Bekl. jedoch, daß die Kosten für die Anmietung der für die Verbrauchserfassung erforderlichen Geräte nicht umgelegt werden können. Zwar gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO zu den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage auch solche der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, doch hat der Vermieter gemäß § 4 Abs. 2 der HeizkostenVO die beabsichtigte Anmietung der Geräte den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Durch dieses Zustimmungserfordernis wird sichergestellt, daß die Mieter nicht gegen den erklärten Willen der Mehrheit von ihnen mit Kosten belastet werden , die durch den laufenden Mietzins höher liegen können als die einmaligen Einrichtungskosten (Lefèvre, Die Heizkostenabrechnung, 1986, 40; Gramlich, a.a.O.; § 4, HeizkostenVO, Anm. 4). Unzulässig im Sinne von § 4 HeizkostenVO bedeutet jedoch nicht, daß es dem Grundeigentümer verwehrt ist, die Geräte anzumieten, sondern lediglich, daß die Kosten hierfür nicht umgelegt werden können (Lefèvre, a.a.O.). Da es unbillig wäre, dem Vermieter aufgrund der einmal unterlassenen Mitteilung eine Umlegung der Kosten auch für die Zukunft zu verwehren, kann die Mitteilung im Sinne von § 4 Abs. 2 HeizkostenVO nachgeholt werden, wenn die Erfassungsgeräte bereits angemietet und installiert sind (Schmid, Die Anmietung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, GRUNDEIGENTUM 1984, 891). Aus dem Schutzzweck der Vorschrift folgt jedoch, daß die Widerspruchsfrist erst mit Zugang der Mitteilung zu laufen beginnt, d.h. eine Rückwirkung tritt nicht ein. Im Falle der nachgeholten Mitteilung kann daher der Eigentümer die Kosten für die Anmietung erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Nutzer umlegen, wenn nicht die Mehrheit fristgemäß widersprochen hat, d.h. die Mehrkosten durch das Versäumnis der Mitteilung gehen zu Lasten des Gebäudeeigentümers (Schmid, a.a.O.; Lefèvre, a.a.O.). Somit kann dahingestellt bleiben, ob die Mehrheit der Mieter der Anmietung der für die Verbrauchserfassung erforderlichen Geräte zugestimmt hat, denn unstreitig erfolgte die Umfrage unter den Mietern erst im Jahre 1987, mithin nach Ablauf des der Klageforderung zugrundeliegenden Abrechnungszeitraumes.