Wartungskosten nur mit Kostenobergrenze, Kosten einer „Vor-Ort-Betreuung“, Betriebskosten

1. Positionen, die nicht in der BetrKV definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen; die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie „Center-Management“, „Raumkosten“ oder „Allgemeiner Service“ reicht nicht aus.

2. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, die sie aufgrund der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in den Jahren 2014 bis 2016 an die Bekl. geleistet hat.

§ 5 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

„Betriebs- und Nebenkosten sowie Heizkosten

1) Die nachweislich entstandenen Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des Objekts und aller seiner gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen (einschließlich der Verkehrsflächen und Stellplätze) werden von allen Mietern anteilig getragen.

Die Umlage erfolgt vorrangig unter sachgerechter Aufteilung auf die einzelnen Nutzergruppen (z. B. Handel, Büro, Freizeit, Parken u. a.) des Objekts; die Nebenkosten der ausschließlich von bestimmten Nutzergruppen genutzten Anlagen und Einrichtungen werden lediglich auf diese Nutzergruppe umgelegt. Innerhalb der einzelnen Nutzergruppen erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der jeweiligen Mietfläche zur gesamten vermietbaren Fläche der jeweiligen Nutzergruppe; insofern sind im Handelsbereich stets die Ladenflächen (ohne Lagerflächen und Nebenflächen) maßgeblich.

Soweit eine sachgerechte Aufteilung nach Nutzergruppen nicht möglich ist, erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der vorstehend genannten Mietflächen des Objekts oder nach Verbrauch. …

Die Nebenkosten für das Gesamtobjekt selbst betreffen (ohne Beschränkung auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, aber diese gleichzeitig voll erfassend):

- Instandhaltung und Instandsetzung sowie Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen einschließlich der Reparatur und Reinigung der Fassadenflächen. …

- die Vor-Ort-Betreuung des Objekts; hierunter fallen insbesondere die Kosten für die Gestellung des erforderlichen Hauspersonals (übliche Personal-, Neben- und Zusatzkosten, einschließlich Einarbeitungs- und Personalbeschaffungskosten sowie - auch freiwilliger - sozialer Leistungen), wie z. B. des örtlichen Centermanagers (soweit dessen Kosten nicht durch eine für das Objekt gegründete Werbegemeinschaft übernommen werden), seinen Assistenten, der Mitarbeiter (-innen) der Haustechnik, des Sekretariats und des Informationsstandes (jeweils einschließlich vorübergehender Aushilfen), die erforderlichen Kosten für die Unterbringung des Hauspersonals im Objekt, v. a. Miete sowie Heiz- und Nebenkosten (einschließlich der Kosten für Strom, Wasser/Abwasser und Reinigungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) für die notwendigen Büro- bzw. Werkstatt- und Lagerräume/-flächen sowie die für die Tätigkeit des Hauspersonals erforderlichen laufenden Sachaufwendungen und Ersatzbeschaffungen, insbesondere für die Büroausstattung (Mobiliar, Bürokommunikation und Bürotechnik, Büromaterial und sonstigen Bürobedarf, Blumenschmuck im üblichen Umfang etc.) und die Ausstattung der Werkstatt (technische Hilfsmittel, Werkzeuge etc.) einschließlich entsprechender Leasing- und Wartungskosten; die zusätzliche Zahlung der Verwaltungskostenpauschale gemäß § 5 Ziffer (8) AMB bleibt unberührt;

- Betrieb, Pflege, Wartung (evtl. Vollunterhaltswartung), Prüfung (einschließlich behördlicher Überprüfungen und Abnahmen), Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung sonstiger Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen (wie z. B. auch aller haustechnischer Anlagen und Vorrichtungen des Gesamtobjektes) sowie ggf. Eingangsanlagen, Telefonzentrale, Außenbeleuchtung, Rolltreppen, Aufzüge, Sprinkleranlage, Feuermeldeanlage, Handfeuerlöscher, Klimaanlage, Heizungsanlage bzw. Be- und Entlüftungsanlage; …

- Prämien der vom Vermieter für das Objekt und seiner Einrichtungen abgeschlossenen Versicherungen. …

An den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß dieser Ziffer (1) beteiligt sich der Mieter innerhalb der … Abrechnungsperiode [d.i. vom 1.1. bis 31.12. d.J.] nur bis zu einer Höhe von 10 % seiner Nettojahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer …“

Die Kl. ist der Ansicht, dass die Umlage der technischen und kaufmännischen Vor-Ort-Betreuung und der Kosten der Wartung der Gemeinschaftseinrichtungen sowie der Umlageschlüssel nicht wirksam vereinbart seien, weshalb sie die darauf geleisteten Beträge mit der vorliegenden Klage geltend macht.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung von ihr gezahlter Nebenkosten in Höhe von 151.566,73 € nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB.

Für deren Leistung bestand kein Rechtsgrund, weil die der Umlage zugrunde liegenden Regelungen in den von der Bekl. gestellten AMB 2008 wegen Verstoßes gegen §§ 305, 307 BGB überwiegend unwirksam sind und soweit sie teilweise wirksam sind, es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB auch daraus ergeben, dass die jeweilige Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

a) Die Kl. hat Anspruch auf Rückzahlung der für kaufmännische (41.870,02 €) und technische (66.780,90 €) Vor-Ort-Betreuung umgelegten Kosten. Denn § 5 (1) Abs. 5, 4. Spiegelstrich der AMB 2008 verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist deswegen unwirksam. Zur Begründung wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in dem landgerichtlichen Urteil unter II. 1. b) Bezug genommen. Ergänzend ist hierzu noch Folgendes auszuführen.

aa) Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ durch AGB wirksam umgelegt werden können. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot liegt nach der Rechtsprechung des BGH nicht vor, weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden kann (BGH, NJW 2010, 671, Rn. 23, 24). Der im vorliegenden Fall in den AMB 2008 verwendete Begriff der „Vor-Ort-Betreuung“ ist aber weder in der BetrKV noch durch eine gefestigte Handelspraxis oder Rechtsprechung definiert, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

Positionen, die nicht in der BetrKV definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen; die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie „Center-Management“, „Raumkosten“ oder „Allgemeiner Service“ reicht nicht aus (Ulmer/Brandner/Hensen/Christensen, AGB-Recht, 12. Aufl., Mietverträge (Christensen), Rn. 43)

bb) Ob neben der Verletzung des Transparenzgebotes zusätzlich eine unangemessene Benachteiligung festgestellt werden muss, ist umstritten (siehe hierzu Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 330), ohne dass dies hier entschieden werden müsste. Denn eine sachliche Benachteiligung durch die Intransparenz als solche ist im Regelfall zu unterstellen (Staudinger/Coester Rz. 174 a.E. [s]; es sei denn, es handelt sich um eine Klausel, die die Rechtsstellung des Kunden verbessern soll (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 307 Rz. 24). Um eine solche handelt es sich hier aber nicht.

cc) Soweit das Landgericht meint, die Klausel könne teilweise als wirksam angesehen werden (zur Möglichkeit der Teilwirksamkeit vgl. BGH, NJW 2014, 141, Rn. 14; Staudinger/Mäsch, BGB, 2019, § 306, Rn. 13), weil einzelne der umzulegenden Kostenarten transparent seien, nämlich die Kosten „des Personals des Informationsstandes“ und die Kosten „der Gestellung der Mitarbeiter der Haustechnik“, ist dies hinsichtlich der letzten Position fraglich. Denn es ist unklar, was man unter „Mitarbeiter der Haustechnik“ zu verstehen hat, ob es sich dabei etwa um solche handelt, die für die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Elektroanlagen, Lüftungen, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik zuständig sind. In solch einem Fall hat der BGH diese nicht als Hauswartskosten, sondern als „sonstige Betriebskosten“ eingeordnet (vgl. hierzu BGH, NJW 2007, 1356). Das Landgericht versteht hingegen den Begriff i.S.v. § 2 Nr. 14 BetrKV, wonach Kosten für einen Hauswart umlegbar sind. Die Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen wird vielfach auch dem Hauswart zugeordnet (BeckOK/Pfeifer, Mietrecht, 26. Ed., Stand: 1.11.2021, § 556 Rn. 949).

Versteht man die Position wie das Landgericht i.S.v. § 2 Nr. 14 BetrKV als Hauswartskosten, würde sie zwar nach der Rechtsprechung des BGH einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB standhalten. Die formularmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der Geschäftsraummiete ist wegen des möglichen Rückgriffs auf Nr. 14 der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO bzw. in § 2 Nr. 14 BetrKV grundsätzlich wirksam. Nach der gesetzlichen Definition gehören zu den Kosten des Hauswarts alle geldwerten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Es wird somit negativ definiert, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergütung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des Hausmeisterbegriffs werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als bekannt vorausgesetzt; hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz vertraglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt werden (BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10, NZM 2013, 85 Rn. 18).

Allerdings werden ausweislich des Einleitungssatzes in § 5 Abs. 5 Satz 1 AMB 2008 „Die Nebenkosten für das Gesamtobjekt selbst betreffen (ohne Beschränkung auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, aber diese gleichzeitig vollumfassend): …“ über die Umlage der Hausmeistervergütung auch ein Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf den Mieter abgewälzt. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die „uferlose“ Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt ist (BGH, aaO., Rn. 19). Eine solche Kostenobergrenze findet sich hier in § 5 Abs. 6 AMB 2008 in Höhe von 10 % der Nettojahresmindestmiete zuzüglich Umsatzsteuer. Eine Begrenzung in dieser Höhe wird überwiegend für wirksam gehalten, teilweise wird aber auch nur eine Begrenzung von 6 bis 8 % der Jahresmiete für zulässig erachtet (BeckOK/Pfeifer, Mietrecht, 26. Ed., Stand: 1.11.2021, § 556 Rn. 1151 m. w. N.).

Der Meinungsstreit kann hier offenbleiben, da das Landgericht zu Recht eine Kostentragungspflicht der Kl. bezüglich dieser Positionen trotz Umlagefähigkeit verneint hat, weil die Bekl. diese nicht gesondert abgerechnet hat, so dass sämtliche auf die „kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung“ geleisteten Vorauszahlungen von der Bekl. zurückzuerstatten sind. Die Bekl. hat eine gesonderte Abrechnung auch in der Berufungsinstanz nicht vorgenommen.

b) Die Kl. hat gegen die Bekl. auch einen Anspruch auf Rückzahlung der für die Wartung der Gemeinschaftsanlagen gezahlten Umlagen in Höhe von 10.836,36 €. Die Umlage ist unwirksam. Zur Begründung wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in dem landgerichtlichen Urteil unter II. 1. c) verwiesen. Hierzu ist noch Folgendes zu ergänzen.

aa) Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Der BGH hat Klauseln, mit denen „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ (BGH, NZM 2014, 830 Rn. 23) bzw. „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs“ ohne Kostenobergrenze für unwirksam erklärt (BGH, NJW 2013, 41 Rn. 22). Trotzdem wird vielfach die Auffassung vertreten, in Geschäftsraummietverträgen könne der Mieter formularvertraglich zur Wartung mitvermieteter Anlagen und Einrichtungen ohne Kostenobergrenze und ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten verpflichtet werden (OLG Frankfurt, aaO., Rn. 20 ff., Bub/Treier Handbuch des Mietrechts, Kapitel II. Rn. 1385; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete, Kapitel 11. Rn. 35; a. A. MüKO/Häublein, BGB, 8. Aufl., § 535 Rn. 131 ff.).

Soweit die Bekl. argumentiert, der BGH habe nicht über eine Klausel entschieden, die allein die Wartungskosten betreffe, so dass die vorgenannten Entscheidungen auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar seien, überzeugt dies nicht. Hielte der BGH bei der formularmäßigen Umlage allein von Wartungskosten eine Kostengrenze nicht für erforderlich, hätte ein entsprechender Hinweis in den genannten Urteilen nahegelegen.

Auch nach ihrem Sinn und Zweck ist eine Kostenobergrenze für Wartungskosten zu fordern. Entgegen der Ansicht der Bekl. sind Wartungskosten nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar, auch wenn sie nicht die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel, bereits vorhandener Abnutzungen und von Dritten verursachter Schäden durch Reparatur und Erneuerung in unabsehbarer Höhe beinhalten. Jedenfalls in einem Fall wie hier, in dem Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Wartungskosten überbürdet werden und sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Lüftung, Rauch- und Wärmeabzug, Klima/Kühlung, Wassersystem, Einbruchüberwachung, Gebäudetechnik, Kommunikation, Feuerschutz, Personenaufzüge, Fahrtreppen, Eingangs- und Türanlagen, Kundenzähl- und Werbeanlagen erstreckt, ist eine Kostenobergrenze erforderlich, zumal die Wartung in der Vertragsklausel nicht näher spezifiziert wird (so schon Senat, Urteil vom 22.12.2015 - 3 U 117/10, Rn. 26, BeckRS 2015, 1232; BeckOK/Specht, BGB, 26. Ed., Stand: 1.11.2021, § 535 Rn. 4443). Im Übrigen ist das Argument der Kalkulierbarkeit als Rechtfertigung für eine Leitbildabweichung und Intransparenz ohnehin fraglich (vgl. MüKoBGB/Häublein, aaO., § 535 Rn. 133).

bb) Für die Wartungskosten sehen die vorliegend vereinbarten AM 2008 keine Kostenobergrenze vor. Denn die Wartungskosten werden von der Klausel in § 5 Abs. 6 AMB 2008 nicht erfasst. Diese lautet: „An den Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß dieser Ziffer (1) beteiligt sich der Mieter innerhalb der … Abrechnungsperiode [d.i. vom 1.1. bis 31.12. d.J.] nur bis zu einer Höhe von 10 % seiner Nettojahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer …“.

Wartungskosten sind entgegen der Auffassung des Landgerichts Frankfurt (Oder) - Urteil vom 13.8.2020 - 31 O 69/19 (Senat, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20) und entgegen der Auffassung des OLG Dresden (Urteil vom 17.11.2017 - 5 U 953/17, Anlage K 13, S. 11) weder Instandhaltungs- noch Instandsetzungsmaßnahmen.

Vielmehr sind Wartungskosten nach der Rechtsprechung des BGH im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14, NZM 2016, 264, Rn. 22 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417; BGH, Urteil vom 14.2.2007 - VIII ZR 123/06, NZM 2007, 282 Rn. 10 - 12; so auch Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht, 3. Aufl. 2017, G. Rn. 33).

Die Prämisse des Landgerichts Frankfurt (Oder), wonach Wartung stets Instandhaltung oder Instandsetzung sei, trifft somit nicht zu. Selbst wenn man dies aber anders sehen sollte, ist zu berücksichtigen, dass die Definition des Begriffs „Wartung“ umstritten ist (vgl. hierzu Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizungsrecht, 9. Aufl., A., Rn. 252). Schon allein wegen der unterschiedlichen Auffassungen hierzu greift die Unklarheitenregel ein bzw. muss die verwenderfeindliche Auslegung hier zur Unwirksamkeit führen, wie es das Landgericht Potsdam zutreffend gemacht hat.

Positionen, die nicht in der BetrKV definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen; die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie „Center-Management“, „Raumkosten“ oder „Allgemeiner Service“ reicht nicht aus. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, die sie aufgrund der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in den Jahren 2014 bis 2016 an die Beklagte geleistet hat. Der Mietvertrag enthielt umfassende Regelungen zu den Betriebskosten. Umlagefähig sollten demnach sämtliche in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten, aber auch weitere Kosten sein, darunter auch solche der Vor-Ort-Betreuung des Objekts, die teilweise, aber nicht sämtlichst („insbesondere …“) aufgeführt waren.

Außerdem sollte der Mieter die Kosten für Betrieb, Pflege, Wartung, Prüfung, Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen und -einrich­tungen tragen, von denen viele in der Be­triebskostenverordnung nicht enthalten sind und – allerdings nur beispielhaft und nicht abschließend – aufgezählt wurden. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Umlage der technischen und kaufmännischen Vor-Ort-Betreuung und der Kosten der Wartung der Gemeinschaftseinrichtungen nicht wirksam vereinbart sei, weshalb sie die darauf geleisteten Beträge geltend macht.

Das OLG hat der Klage auf Rückzahlung von Nebenkosten in Höhe von 151.566,73 € stattgegeben. Die Vereinbarungen hätten gegen das in §§ 5 ff. BGB geregelte Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen. Die Kostenumlage für die kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung sei wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

Der im vorliegenden Fall verwendete Begriff der „Vor-Ort-Betreuung“ sei weder in der BetrKV noch durch eine gefestigte Handelspraxis oder Rechtsprechung definiert.

Positionen, die nicht in der BetrKV definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen; die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie „Center-Management“, „Raumkosten“ oder „Allgemeiner Service“ reiche nicht aus .

Soweit erstinstanzlich das Landgericht gemeint habe, die Klausel könne teilweise als wirksam angesehen werden, weil einzelne der umzulegenden Kostenarten transparent seien, nämlich die Kosten „des Personals des Informationsstandes“ und die Kosten „der Gestellung der Mitarbeiter der Haustechnik“, sei dies hinsichtlich der letzten Position fraglich. Denn es sei unklar, was man unter „Mitarbeiter der Haustechnik“ zu verstehen habe, ob es sich dabei etwa um solche handelt, die für die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Elektroanlagen, Lüftungen, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik zuständig sind. In solch einem Fall habe der BGH diese nicht als Hauswartskosten, sondern als „sonstige Betriebskosten“ eingeordnet.

Verstehe man die Position wie das Land­gericht i.S.v. § 2 Nr. 14 BetrKV als Hauswartskosten, würde sie zwar nach der Rechtsprechung des BGH einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB standhalten. Die formularmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der Geschäftsraummiete sei wegen des möglichen Rückgriffs auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO bzw. in § 2 Nr. 14 BetrKV grundsätzlich wirksam. Nach der gesetzlichen Definition gehörten zu den Kosten des Hauswarts alle geldwerten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Es werde somit negativ definiert, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergütung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Vorliegend sei aber über die Umlage der Hausmeistervergütung auch ein Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf den Mieter abgewälzt worden. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten sei nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die „uferlose“ Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt sei. Der Mietvertrag habe zwar hier eine solche Kostenobergrenze in Höhe von 10 % der Miete enthalten, doch habe der Beklagte diese nicht gesondert abgerechnet, so dass sämtliche auf die „kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung“ geleisteten Vorauszahlungen zurückzuerstatten seien. Die Klägerin habe auch einen Anspruch auf Rückzahlung der für die Wartung der Gemeinschaftsanlagen gezahlten Umlagen. Wartungskosten könnten nämlich auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Zwar werde teilweise das Gegenteil vertreten, doch nach Sinn und Zweck sei eine Kostenobergrenze für Wartungskosten zu fordern. Wartungskosten seien nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar, auch wenn sie nicht die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel, bereits vorhandener Abnutzungen und von Dritten verursachter Schäden durch Reparatur und Erneuerung in unabsehbarer Höhe beinhalten. Jedenfalls in einem Fall, wo sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Lüftung, Rauch- und Wärmeabzug, Klima/Kühlung, Wassersystem, Einbruchüberwachung, Gebäudetechnik, Kommunikation, Feuerschutz, Personenaufzüge, Fahrtreppen, Eingangs- und Türanlagen, Kundenzähl- und Werbeanlagen erstrecke, sei eine Kostenobergrenze erforderlich, zumal die Wartung in der Vertragsklausel nicht näher spezifiziert werde.

Der Entscheidung ist hinsichtlich der geforderten Kostenobergrenze für Wartungskosten nicht zuzustimmen. Soweit die Betriebskostenverordnung bei einer Reihe von Betriebskostenarten die Umlage von Wartungskosten („Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft“) vorsieht, ist für eine Kostenobergrenze ohnehin kein Raum. Die Kosten sind vielmehr zu 100 % umlagefähig und werden nur durch den vom Vermieter zu beachtenden Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begrenzt.

Soweit es sich um Wartungskosten für Betriebskostenarten handelt, die nicht explizit im Katalog der Betriebskosten aufgeführt sind, sondern unter den Auffangtatbestand der Nr. 17 („sonstige Betriebskosten“) fallen, kann nichts anderes gelten. Wartungskosten sind weder nicht umlagefähige Verwaltungs- noch Instandhaltungskosten, sondern Betriebskosten.

Der Einwand, dass Wartungskosten bei komplexen Anlagen (zu denen das Gericht sogar Aufzüge zählt) anders zu behandeln seien, überzeugt – zumal bei Gewerberäumen – nicht.