Wartungskosten

Wartungskosten; Gastherme

Die formularmäßige Abwälzung der Wartungskosten einer Gastherme auf den Mieter ohne summenmäßige Begrenzung ist unwirksam.

Der Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung der 74,75 DM für die Wartung der in ihrer Wohnung befindlichen Therme, weil die Formularklausel in § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages in der bestehenden Form den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb gemäß § 9 AGBGB unwirksam ist.

Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Wartung und Reinigung des in der vermieteten Wohnung befindlichen Durchlauferhitzers formularmäßig auferlegen. Dies folgt schon daraus, daß, wie aus der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung zu ersehen ist, diese Kosten zu den Betriebskosten gehören, die auf den Mieter umgelegt werden können.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Klausel auch nicht wegen einer Unbestimmtheit der verwendeten Begriffe unwirksam.

Insoweit ist auf die Entscheidung des BGH in NJW 1991, 1752 zu verweisen, der sich das Gericht anschließt, in der dieser bereits zur Bestimmtheit der hier verwendeten Begriffe "Therme" und "Wartungskosten" Stellung genommen hat. Der BGH führt in der genannten Entscheidung aus, daß unter "Therme" nach allgemeinem Verständnis Gasgeräte zur Warmwasserbereitung zu verstehen seien und daß zur Wartungspflicht lediglich Arbeiten, die zur Erhaltung der Betriebsbereitschaft des Gerätes erforderlich sind, gehören, nicht jedoch Reparaturen.

Die vorliegende Klausel verstößt jedoch gegen § 9 AGBG, weil sie keine Obergrenze enthält, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Betriebswartungs- und Reinigungskosten zu tragen hat.

Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Wartungskosten regional aufgrund der unterschiedlichen Lohnentwicklung in unterschiedlicher Höhe anfallen können und deshalb für den Mieter nicht überschaubar sind.

Die formularmäßige Belastung des Mieters mit einem weder vorhersehbaren noch der Höhe nach begrenzten Kostenaufwand benachteiligt den Mieter aber unangemessen im Sinne des § 9 ABGB (BGH aaO.; Palandt/Heinrichs § 9 ABGB Rn. 111).

Eigentlich ist die Sache gar nicht so schwierig. Der Vermieter hat die Mietsache instand zu halten; entgegenstehende Vereinbarungen, wonach die Instandhaltungspflicht auf den Mieter abgewälzt wird, ist jedenfalls bei Wohnraummietverträgen unwirksam. Nur Teile der Instandhaltungspflicht wie Schönheitsreparaturen oder sogenannte kleinere Instandhaltungen können dem Mieter übertragen werden, wenn bei den kleineren Instandhaltungen eine betragsmäßige Obergrenze angegeben ist. Betriebskosten hingegen können im Mietvertrag ohne jegliche Begrenzung auf den Mieter abgewälzt werden, sofern sie denn tatsächlich entstanden sind und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Trotzdem herrscht auch unter Juristen noch immer Unklarheit, wie das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 14. März 1996 zeigt.

Der Vermieter hatte den Gasdurchlauferhitzer in der Wohnung des Mieters warten lassen und wollte die Kosten entsprechend dem Mietvertrag an die Mieter weitergeben.

Das Amtsgericht meinte, dies sei unzulässig, weil keine Obergrenze hinsichtlich der Kosten vorgesehen sei und die Regelung deshalb gegen das AGB-Gesetz verstoße. § 9 AGB-Gesetz nimmt jedoch auf die "wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung" Bezug. Wartungskosten für Gasthermen sind Betriebskosten (Nr. 5 c der Anlage 3 zu § 27 der II. BV). Nach dem Grundgedanken des Mietrechts ist es üblich (siehe die Betriebskostenumlage-Verordnung), zumindest aber zulässig (§ 4 MHG), die Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Unzulässig ist allein die Verpflichtung des Mieters, die Wartung selbst durchführen zu lassen. Das Amtsgericht hätte der Klage also stattgeben müssen.