Wartefrist

Wartefrist; Neuvermietung; Preisbindung; Beitrittsgebiet

Die Wartefrist von einem Jahr nach § 2 MHG gilt nicht bei Neuvermietung während der Preisbindung in den neuen Ländern.

Die zulässige Berufung der Kl. hat in der Sache Erfolg.

Sie hat gemäß den §§ 2 Abs. 1, 12 Abs. 1 MHG einen Anspruch auf Zu stimmung zur Mieterhöhung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.

Ihr Mieterhöhungsverlangen unter dem 19. Juni 1995 ist insbesondere nicht deshalb unwirksam, weil zwischen der Neuvermietung der Wohnung an die Bekl. zum 16. September 1994 und dem Wirksamwerden der Miet-erhöhung zum 1. August 1995 ein Zeitraum von weniger als einem Jahr lag. Die im Rahmen des zwischen den Parteien abgeschlossenen Neuvertrages vereinbarte Miete löste die Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG nicht aus, da sie unter der Preisbindung nach der I. und II. Grundmietenverordnung erfolgt ist und die Parteien bei Abschluß die preisrechtlich bestimmte Miete unverändert zugrunde gelegt haben und auch zugrunde legen mußten. Der im vorliegenden Falle ohne Änderung des Mietpreises geschlossene Neuvertrag stellt insoweit keine rechtlich relevante Zäsur dar. Nach Ansicht der Kammer ist daher hier der für den Fristbeginn maß-gebliche Ausgangsmietzins im Sinne von § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG der bezo-gen auf die Wohnung letztmals erhöhte Mietzins. Außer Betracht bleiben dabei gemäß § 12 Abs. 4 S. 2 MHG Erhöhungen nach den Grundmietenverordnungen sowie nach Modernisierung und Instandsetzung.

Dem stehen der Sinn und Zweck des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG sowie die hierzu ergangene Rechtsprechung nicht entgegen. Zweck des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG ist die Gewährleistung einer gewissen Kontinuität der Mietzinsentwicklung sowie der Schutz des Mieters vor allzu rasch aufeinanderfolgenden Mietzinserhöhungen. Die - zu Wohnungen im alten Bundesgebiet ergangene - Rechtsprechung zu § 2 MHG stellt dementsprechend auf das jeweils konkrete Mietverhältnis ab, d. h. bei einer Neuvermietung läuft die Wartefrist ab Mietvertragsabschluß neu.

Diese Rechtsprechung läßt sich auf die hier vorliegende Fallkonstallation eines Neuvertrages über sogenannte Altwohnungen im Beitrittsgebiet nicht übertragen. Zwar ist nach § 11 Abs. 2 MHG die Vorschrift des § 2 MHG uneingeschränkt anwendbar, sofern sich aus den §§ 12 bis 17 MHG nichts anderes ergibt. Allerdings läßt schon der Wortlaut des § 2 MHG Spielraum für verschiedene Auslegungsvarianten, so daß schon von daher die bisherige Rechtsprechung zu § 2 MHG nicht zwingend auf die §§ 11 ff. MHG übertragen werden muß. Vor allem aber bezieht sich die genannte Auslegung d. Rspr. auf einen Neuabschluß im Rahmen der Preisfreiheit. Bei freier Vereinbarung des Mietzinses kann der Vermieter bei Neuabschluß eines Vertrages die Miete auf ein für ihn angemessenes wirtschaftliches Niveau anheben. Er unterliegt dabei nur den Begrenzungen der §§ 5 WiStG, 134, 138 BGB. Vor diesem Hintergrund ist es für den Vermieter zumutbar, mit der nächsten Mieterhöhung ein Jahr lang abzuwarten. Eine freie Vereinbarung des Mietpreises war für den Vermieter im Beitrittsgebiet vor Wegfall der Preisbindung zum 11. Juni 1995 hingegen nicht gegeben, da er auch bei Abschluß eines neuen Mietvertrages die Preisbindungsmiete gemäß den §§ 1 Abs. 3 I. Grundmietenverordnung und 5 II. Grundmietenverordnung nicht überschreiten durfte. Dem Vermieter war es somit verwehrt, die Geltung der einjährigen Wartefrist durch einen (höheren) Mietvertragsabschluß zu kompensieren. Auch auf der Seite des Mieters ergibt sich bei der vorliegenden Fallkonstellation kein zwingendes Interesse, nach Abschluß des Vertrages für ein Jahr vor Mieterhöhungen geschützt zu werden. Der Neumieter von Wohnraum in den neuen Bundesländern genoß unter der Geltung der Grundmietenverordnungen in zeitlicher Hinsicht keinen Bestandsschutz, der durch eine extensive Anwendung des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG zu sichern wäre. Ein entsprechender Vertrauenstatbestand bestand nicht. Zum einen galt § 2 MHG, also auch der Schutz durch die Wartefrist gemäß Abs. 1 Nr. 1, bei Abschluß des Vertrages noch gar nicht. Zum anderen war der Schutz des Mieters ebenso wie derjenige des in einem älteren Vertragsverhältnis stehenden Mieters allein durch die gesetzlich festgelegte Höchstmiete gewährleistet. Innerhalb des preisrechtlichen Rahmens konnte der Vermieter die zulässige Höchstmiete durch rechtsgestaltende Erklärung gegenüber dem Mieter ausschöpfen, ohne dabei an Sperrfristen gebunden zu sein. Dies war auch dann möglich, wenn unmittelbar zuvor ein neuer Vertrag mit einem niedrigeren Mietzins geschlossen worden war.

Die Regelung des § 12 Abs. 4 S. 2 MHG bestätigt die hier vertretene Auffassung, daß für die Ermittlung der Sperrfrist in Fällen der Neuvermietung vor Wegfall der Preisbindung im Beitrittsgebiet auf die letztmals veränderte wohnungsbezogene Miete abzustellen ist. Danach soll der Vermieter über den 11. Juni 1995 hinaus nicht allein deswegen einer Sperrfrist unterworfen werden, weil er die zulässige Preismiete nach der I. und II. Grundmietenverordnung ausgeschöpft hat. Für einen Neuvertrag, der sich in demselben preisrechtlichen Rahmen gehalten hat, kann nichts anderes gelten. Denn eine Ungleichbehandlung beider Fälle wäre mit dem Gesetzeszweck nicht vereinbar. So wäre der Vermieter im Falle der Neuvermietung kurz vor Auslaufen der Preisbindung unter Umständen schlechter gestellt, als wenn er die Wohnung zunächst hätte leerstehen lassen. Schließlich entspricht es dem Gesetzeszweck des Mietenüberleitungsgesetzes, daß Sperrfristen für die vorliegende Fallkonstellation außer Betracht zu bleiben haben. Durch das Mietenüberleitungsgesetz hat der Gesetzgeber dem im Grundsatz gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich verbürgten Recht des Vermieters auf eine ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142) Rechnung getragen und dabei einen allgemeinen Mietpreisanstieg in den neuen Bundesländern zum Stichtag 1. August 1995 in Kauf genommen. Denn während die Nettokaltmieten in den neuen Bundesländern vor Inkrafttreten des Mietenüberleitungsgesetzes noch immer relativ gering, die Einkommen aber angestiegen waren, bestand auf der anderen Seite das Bedürfnis, dem Vermieter mit dem Auslaufen des Zinsmoratoriums nach dem Altschuldenhilfegesetz zum 1. Juli 1995 die Möglichkeit zu eröffnen, die Zinsbelastung von den Mietern anteilig mittragen zu lassen (vgl. Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, E, 5; Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, § 12 Rdnr. 2).

Die Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des OLG Hamm zum Wegfall der Preisbindung für mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum in den alten Bundesländern. Danach wird die einjährige Wartefrist ebenfalls durch die letzte Erhöhung der Kostenmiete, also der preisgebundenen Miete, ausgelöst (vgl. OLG Hamm, RE vom 15.3.1995, MDR 1995 S. 466). Zwar lag der vom OLG Hamm entschiedenen Fallkonstellation nicht der Neuabschluß eines Mietvertrages zugrunde, die Entscheidung bezog sich vielmehr auf ein bestehendes Mietverhältnis. Das OLG Hamm stellt aber ebenso wie die Kammer im vorliegenden Fall für den Beginn der einjährigen Wartefrist auf die letzte tatsächliche Mieterhöhung ab, soweit sie nicht auf Modernisierungen und Instandsetzungen beruht. Im Unterschied zum Fall des OLG Hamm kann hierbei nicht die zuletzt erhöhte Kostenmiete herangezogen werden, da § 12 Abs. 4 S. 2 MHG dies für preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern ausdrücklich ausschließt. Der Gesetzgeber hat insoweit im Falle der Überleitung preisgebundenen Wohnraums in den neuen Bundesländern eine Sonderregelung hinsichtlich der Geltung von Sperrfristen getroffen. Eine solche war für das Auslaufen der Preisbindung in den alten Bundesländern entbehrlich, weil der Vermieter öffentliche Förderungsmittel in Anspruch genommen und daher auch entsprechende Einschränkungen bei der Anpassung des Mietzinses hinzunehmen hat. Die weiteren Voraussetzungen des § 12 Abs. 1, Abs. 2 MHG, insbesondere das Fehlen von erheblichen Schäden bei mindestens drei Gebäudebestandteilen, sind unstreitig gegeben.

Nach § 2 MHG muß die Miete ein Jahr unverändert bleiben, ehe sie erhöht werden darf. Mit dem Auslaufen der Preisbindung in den neuen Ländern zum 11. Juni 1995 stellte sich bald die Frage, ob dies auch für Mietverträge gilt, die noch während der Preisbindung abgeschlossen wurden, aber noch kein Jahr bestanden. Zahlreiche Amtsgerichtsentscheidungen und die weitaus überwiegende Meinung der Literatur (vgl. die Zusammenstellung bei Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. A 417) bejahen dies, so daß auch in diesem Fall die Jahresfrist bis zur Mieterhöhung abzuwarten ist.

Mit Urteil vom 15. April 1996 vertritt das LG Berlin die entgegengesetzte Auffassung und hat deshalb ein Mieterhöhungsverlangen vom 19. Juni 1995 zu einem Mietvertrag, der erst am 16. September 1994 abgeschlossen worden war, für wirksam angesehen. Nun kann man durchaus in dieser Frage verschiedene Meinungen vertreten; bedauerlich ist es aber, wenn das Landgericht mit keinem Wort auf die entgegenstehende Rechtsprechung und Literatur eingeht. Ob durch dieses Urteil Rechtssicherheit erzielt wird, darf also bezweifelt werden.