Warnpflicht des Vermieters hinsichtlich Schlüsselverlust für Schließanlage, überwiegendes Mitverschulden an Ersatzbeschaffungskosten

1. Der Vermieter hat bei Verlust eines Wohnungsschlüssels für eine zentrale Schließanlage gegen den Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz wegen fahrlässiger Verletzung einer Obhutspflicht.

2. Der Mieter hat jedoch nur die Kosten für die Auswechslung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von Schlüsseln zu übernehmen, wenn eine Missbrauchsgefahr eher fern liegt (unbeschriftete Schlüssel) und es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt.

3. Ebenso ist es bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage, wenn wegen der außergewöhnlich hohen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage der Vermieter seine Obliegenheit verletzt hat, den Mieter darauf hinzuweisen. Zur Schadensminderung wäre der Vermieter auch verpflichtet, das Wohnungsschloss durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien streiten um Ersatz der Kosten des Austauschs einer Schließanlage.

2 Der Kl. und Widerbekl. ist Vermieter, der Bekl. und Widerkl. Mieter einer Wohnung in München. Im Jahr 2015 wurde die Schließanlage des Mehrparteien-Miethauses gegen eine neue Schließanlage ausgetauscht. Anfang 2018 teilte der Bekl. dem Kl. mit, dass er sämtliche vier Wohnungsschlüssel für die Wohnung verloren hat. Der Kl. wechselte daraufhin die Schließanlage aus. Die Kosten hierfür betrugen 1.977,78 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Kl. forderte sodann vom Bekl. diese Kosten und bot zugleich Ratenzahlung an. Dieser erklärte, er könne und werde nicht bezahlen. Im Nachgang zu dem Gespräch überwies der Bekl. dann doch eine Rate in Höhe von 636,05 € an den Kl. Mit Schreiben des Bekl.vertreters vom 13. August 2018 erklärte dieser die Anfechtung einer etwaigen Ratenzahlungsvereinbarung und verlangte den vom Kl. bezahlten Betrag mit Fristsetzung bis zum 20.11.2018 zurück.

3 Mit Urteil vom 3.8.2019, 424 C 1666/19, wies das Amtsgericht München die auf Zahlung der restlichen Austauschkosten und Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage ab und verurteilte den Kl. und Widerbekl., an den Kl. 69,61 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.11.2018 zu bezahlen. Im Übrigen wies es die auf Rückzahlung der vom Bekl. überwiesenen 636,05 € gerichtete Widerklage ab.

4 Das Amtsgericht sah den Austausch der Schließanlage dem Grunde nach als gerechtfertigt an, begrenzte den Schadensersatzanspruch aber der Höhe nach auf die Kosten der Ersatzschlüssel- und Ersatzschlossbeschaffung für die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Bekl. Deren Kosten schätzte es auf 30 € netto für die Anfahrtspauschale, 50 € netto für die Arbeitszeit, je 100 € netto für den Schlossaustausch an Haus- und Wohnungseingangstür sowie 196 € für zwei neue Schlüssel für die Wohnungstüre des Bekl. und zwölf neue Ersatzschlüssel für die Haustüre für sämtliche Bewohner des Hauses (14 € je Schlüssel). Ein erhebliches Mitverschulden des Kl. sah das Amtsgericht darin, dass die Klagepartei den Bekl. nicht vor dem Einbau der Zentralschlossanlage über die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens im Fall des Schlüsselverlusts aufgeklärt hat. Der Hinweis sei erforderlich gewesen, da nicht allgemein bekannt ist, dass der Verlust eines Schlüssels mit geringem Eigenwert mit erheblichen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage des Hauses einhergehe. Der Austausch des Wohnungstürschlosses des Bekl. hätte lediglich einen Bruchteil der Kosten verursacht. Mit einer verhältnismäßig preisgünstigen Schlüsselversicherung hätte der Mieter das finanzielle Risiko, die Kosten des Austauschs einer Schließanlage tragen zu müssen, ausschließen können.

II. 18 Die zulässige Berufung des Kl. hat in der Sache keinen Erfolg.

19 1. Weder hat der Bekl. die Forderung verbindlich anerkannt noch ist über die Austauschkosten der Schließanlage ein außergerichtlicher Vergleich zwischen den Parteien zustande gekommen. […]

21 1.2 Die rein tatsächliche Teilzahlung des Bekl. beinhaltet ihren Umständen nach weder ein konstitutives noch ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis im Sinne des § 781 BGB. Der Bekl. hatte die Zahlung der Gesamtforderung zuvor ausdrücklich abgelehnt. Ein objektiver Erklärungsempfänger kann dem Umstand, dass der Bekl. dann doch einen Teil eines geforderten Betrags bezahlt hat, nicht entnehmen, dass der Bekl. sich zur Zahlung eines weitergehenden Betrags verpflichten will. Zudem ist die nach § 781 Satz 1 BGB für ein Anerkenntnis erforderliche Schriftform ist nicht eingehalten.

23 2. Dem Kl. steht zwar dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 2, 535 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. wegen des - zumindest fahrlässigen - Verlusts seiner vier Wohnungsschlüssel zu. Denn der Bekl. hat bei deren Verwahrung nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt aufgewendet (§ 276 Abs. 2 BGB) und damit gegen seine diesbezügliche mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut verstoßen.

24 Der Bekl. ist jedoch nicht verpflichtet, dem Kl. die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten.

25 2.1 Eine Schließanlage wird nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 5.3.2014 - VIII ZR 205/13) in ihrer Funktionalität durch den Verlust eines Schlüssels nicht in ihrer Sachsubstanz beeinträchtigt. Das rein abstrakte Gefährdungspotential eines Schlüsselverlusts stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich zu einem Vermögensschaden verfestigt hat, ist im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen. Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und den Austausch tatsächlich vornimmt. Nach allgemeinen Grundsätzen ist der Kl. für das Entstehen und den Umfang des Schadens darlegungs- und beweisbelastet. Der BGH hat es insoweit ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht ausreichen lassen, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Schlüssel, den er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat, aus letztlich ungeklärten Gründen nicht zurückgibt.

26 2.2 Bei der gebotenen wertenden Betrachtung der Umstände des Einzelfalls war vorliegend nur der Austausch des Wohnungstürschlosses der vom Bekl. angemieteten Wohnung zur Beseitigung einer Missbrauchsgefahr veranlasst. Der Kl. hat keine Umstände dargelegt, die es im hiesigen Einzelfall rechtfertigen, wegen des Schlüsselverlusts des Kl. die gesamte Schließanlage auszutauschen (vgl. hingegen z. B. OLG Dresden, Urt. v. 20.8.2019 - 4 U 665/19: Diebstahl von beschrifteten Schlüsseln aus einem geparkten Pkw).

27 Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, erscheint fernliegend. Wenn überhaupt, wird ein derartiges Verhalten eher nur jemand an den Tag liegen, der gerade keine Türen gewaltsam öffnen will. Ein derartiger Täter könnte vorliegend mit dem Schlüssel im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass er Haus und Wohnung findet, zu der der Schlüssel passt, nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Bekl. öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichen sie nicht. Schließlich ist auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich des streitgegenständlichen Hauses zu gelangen, nicht erkennbar.

28 2.3 Der Austausch des Wohnungstürschlosses konnte vorliegend durch den Einbau eines neuen, zur eingebauten Schließanlage V. 2000 von „A.“ passenden Schlosses erfolgen.

29 2.3.1 Schließanlagen werden gerichtskundig von den Herstellern als erweiterbare und nicht erweiterbare Schließanlagen angeboten. Bei einer erweiterbaren Schließanlage kann ein Wohnungsschloss durch ein anderes zur Schließanlage passendes Schloss ausgetauscht werden. Nicht erweiterbare Schließanlagen bieten diese Möglichkeit nicht. Will der Vermieter einer nicht erweiterbaren Schließanlage ein Wohnungstürschloss austauschen, hat er die Möglichkeit, ein Wohnungstürschloss einzubauen, das nicht zur Schließanlage passt - der entsprechende Mieter hat dann zwei verschiedene Schlüssel - oder die gesamte Schließanlage auszutauschen.

30 2.3.2 Die vom Kl. ausgetauschte Schließanlage V. 2000 ist allgemeinkundig (§ 291 ZPO) erweiterbar; auf die Internetseite des Herstellers „www.a…com“ wird Bezug genommen. Der Kl. darf daher den Wohnungsschlosszylinder auf Kosten des Bekl. durch einen anderen zur Schließanlage passenden Zylinder ersetzen. Dadurch ist das Risiko gebannt, dass ein etwaiger Täter die Wohnung des Bekl. oder eventueller Nachnutzer öffnen kann.

31 2.4 Die Kosten, die für den Einbau eines zur Schließanlage passenden Wohnungsschlosses nebst vier zugehörigen Schlüsseln angefallen wären, sind durch den seitens des Amtsgerichts infolge Teilabweisung der Widerklage rechtskräftig als ersatzfähig anerkannten Betrag abgedeckt.

32 2.5 Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage hingegen wäre die erstinstanzlich angesprochene Beschränkung des Schadensersatzanspruchs gegen den Mieter zum Tragen kommen.

33 2.5.1 Besteht bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage Bedarf für den Austausch des Wohnungsschlosses, entstehen beim Einbau einer neuen Schließanlage im Vergleich zu einer erweiterbaren Schließanlage außergewöhnlich hohe Kosten.

34 Im Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis sind die Parteien im besonderen Maße zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gegenseite verpflichtet (§§ 241 Abs. 2, 254 BGB). Der Verlust oder das zeitweise Verlegen von Wohnungsschlüsseln kommt in der Praxis immer wieder vor. Vor diesem Hintergrund darf der Mieter, wenn er nicht gegenteilig informiert wird, im Regelfall davon ausgehen, dass der Vermieter eine erweiterbare Schließanlage gewählt hat. Verletzt der Vermieter die Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist, trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst.

35 2.5.2 Alternativ hätte der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen. Der entsprechende Mieter würde dann unterschiedliche Schlüssel für Haus- und Wohnungstür haben, was bei Mietwohnungen nicht selten der Fall sein dürfte und auch für nachfolgende Mieter ohne Weiteres zumutbar ist. Insbesondere wäre darin keinerlei Einschränkung des Mietgebrauchs zu sehen. […]

Wenn ein Mieter seinen Schlüssel für eine zentrale Schließanlage verliert, kann der Vermieter Schadensersatz für den Austausch der Schließanlage nicht aufgrund eines Kostenvoranschlags verlangen (BGH, GE 2014, 659; OLG Hamm, Beschluss vom 1. März 2018 - 28 U 143/17). Auch nach durchgeführtem Austausch ist der Anspruch jedoch meist auf die Kosten für ein neues Wohnungsschloss beschränkt, wie das LG München jetzt entschieden hat.

Der Vermieter hatte im Jahr 2015 eine zentrale Schließanlage in dem Mehrfamilienhaus einbauen lassen; drei Jahre später teilte der Mieter mit, er habe sämtliche vier Wohnungsschlüssel verloren. Der Vermieter ließ für rund 2.000 € die Schließanlage auswechseln und verlangte vom Mieter Kostenerstattung, wobei er Ratenzahlung anbot. Der Mieter lehnte eine Zahlung ab, zahlte später aber die erste Rate. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz war auch in der 2. Instanz erfolglos.

Das Landgericht München meinte, durch die Zahlung der 1. Rate habe der Mieter den Anspruch nicht anerkannt, und es sei auch kein Vergleich zustande gekommen, weil der Mieter vorher erklärt habe, er werde nicht zahlen.

Die Kosten für den Austausch der Schließanlage schulde der Mieter nicht, denn die Missbrauchsgefahr sei bei einem Verlust von unbeschrifteten Schlüsseln in einer Großstadt eher unwahrscheinlich. Grundsätzlich sei der Mieter daher bei einer erweiterbaren Schließanlage nur verpflichtet, die Kosten für den Austausch des Wohnungsschlosses zu übernehmen. Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage gelte das Gleiche, wenn der Vermieter den Mieter nicht auf das hohe Schadensrisiko hingewiesen habe. Zudem bestehe auch hier die Möglichkeit, ein separates Türschloss einzubauen, da es zumutbar sei, wenn der Mieter (oder der Nachfolgemieter) zwei Schlüssel für Haustür und Wohnungstür in Gebrauch habe.

Bei einem fahrlässigen Verlust von beschrifteten Schlüsseln hat das OLG Dresden den Mieter nicht nur zur Kostenerstattung für den Austausch der Schließanlage verurteilt, sondern auch zum Ersatz provisorischer Sicherungsmaßnahmen (GE 2019, 1418). Grundsätzlich entsteht ein ersatzfähiger Schaden dann, wenn sich der Vermieter aus objektiver Sicht unter den konkreten Umständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und er den Austausch auch vornimmt. Ansonsten ist Vermietern zu empfehlen, Mieter bei Vertragsschluss oder einer nachträglichen Modernisierung auf das Kostenrisiko hinzuweisen, damit sie eine günstige Schlüsselversicherung abschließen können. Auch dann können aber nicht die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage geltend gemacht werden, worauf sich wohl auch die Haftpflichtversicherung des Mieters berufen würde.