Warmwasser als Entwässerungskosten

Warmwasser als Entwässerungskosten; Warmwasserkosten bei Vereinbarung einer Bruttokaltmiete

1. Kosten der Entsorgung des Warmwassers sind nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser i. S. d. § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkV umlagefähig, sondern nur als Kosten der Entwässerung i. S. d. §§ 2 Nr. 3 BetrKV.

2. Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so sind die Kosten der Wasserversorgung daneben nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser umlagefähig, wenn sie bereits in der Bruttomiete enthalten waren.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.

Die Kl. kann von der Bekl. Rückzahlung in Höhe von 110,45 € verlangen. Die Bekl. ist nicht berechtigt gewesen, eine Kostenposition in Höhe von insgesamt 3.029,06 €, die in der Heiz- und Warmwasserabrechnung vom 10.10.2004 unter der Bezeichnung "Kaltwasser und WW und Kanal" bezeichnet ist, anzusetzen. Wie die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 25.8.2005 dargelegt hat, handelt es sich bei dieser Kostenposition um diejenigen Kosten, die für verbrauchtes Warmwasser und Abwasser/Kanalkosten entstanden sind, also auch um Kosten der Entwässerung, und damit nicht um Kosten der Wassererwärmung. Letztere sind auch separat in der Abrechnung ausgewiesen und machen insgesamt anteilig 3.771,12 € aus.

Kosten der Entwässerung, wie sie in der Position von 3.029,06 € enthalten sind, zählen jedoch keinesfalls zu den Warmwasserkosten, die gemäß der Heizkostenverordnung auf den Mieter im Rahmen der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Dies ergibt sich aus folgendem:

Gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 HKV zählen die Kosten der Wasserversorgung zu den umlegbaren Kosten. Hierzu gehören gemäß § 8 Abs. 2 S. 2 HKV die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Wie aus dieser abschließenden Aufzählung folgt, zählen also von vornherein diejenigen Kosten, die dadurch entstehen, daß das (Warm-) Wasser entsorgt werden muß, also Kosten der Entwässerung, nicht zu den Kosten der Wasserversorgung. Kosten der Entwässerung, die in § 2 Nr. 3 BetrKV auch separat von den Kosten der Wasserversorgung, die unter § 2 Nummer 2 BetrKV erwähnt und definiert sind, aufgeführt werden, stellen vielmehr eine von den Kosten der Wasserversorgung völlig unabhängige, eigenständige Kostenposition dar. Bereits aus diesem Grund können sie, da die HKV sie nicht als im Rahmen der Heiz- und Warmwasserkosten auf den Mieter umlegbare Kosten vorsieht, nicht im Rahmen der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Die Kosten der Entwässerung werden vielmehr - je nach vereinbarter Mietstruktur - entweder im Rahmen der Grundmiete mit der Miete abgegolten - so im Fall der Vereinbarung einer Bruttomiete, wie sie - als Bruttokaltmiete - auch zwischen den Parteien gilt - oder im Fall der Vereinbarung einer Nettomiete separat neben der Miete.

Die Bekl. ist auch nicht berechtigt, Kosten der Wasserversorgung, also des Wasserverbrauchs, soweit sie Warmwasser betreffen, in der Heizkostenabrechnung anzusetzen.

Dies wäre gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 HKV nur dann zulässig, wenn über diese Kosten nicht gesondert abgerechnet wird, da der Mieter ansonsten doppelt belastet würde. Die Regelung des § 8 Abs. 2 S. 1 HKV gilt dann, wenn die Kaltwasserkosten insgesamt nach einem wie auch immer vereinbarten Maßstab auf die Miete verteilt werden oder wenn sie durch die Grundmiete abgegolten sind (vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 5. Aufl., zu § 8).

Eine gesonderte Abrechnung über die Kaltwasserkosten im vorstehend erwähnten Sinn liegt hier aber vor, da die Kosten der Wasserversorgung, also des Verbrauchs, bereits in der Bruttokaltmiete enthalten sind, wie sich aus der von der Bekl. in der Vergangenheit erklärten Mieterhöhung vom 16.7.2005 wegen gestiegener Betriebskosten ergibt und im übrigen zwischen den Parteien auch unstreitig ist. Diese Kosten werden somit bereits über die Miete von der Kl. abgegolten und dürfen daher nicht noch über die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung in Ansatz gebracht werden.

Zu einer einseitigen Abänderung dieser vertraglichen Bestimmung ist die Bekl. nicht berechtigt.

Was zu den Kosten einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage zählt, ergibt sich aus den gleichlautenden Vorschriften des § 2 Nr. 5 a BetrKV und des § 8 Abs. 2 HeizkV. Das AG Charlottenburg engt nun den dort verwendeten Begriff der "Wasserversorgung" ein und meint, davon seien die Kosten der Entsorgung des Warmwassers nicht erfaßt. Ferner hält es bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete auch die Kosten der Wasserversorgung insoweit nicht für gesondert umlegbar.

Der Vermieter legt in einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung unter der Bezeichnung "Kaltwasser und WW und Kanal" auch die Kosten für die Versorgung und Entsorgung der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mit Wasser um.

Das AG Charlottenburg hält diese Umlage als Warmwasserkosten für unwirksam, weil die Kosten der Entsorgung des verbrauchten Warmwassers nicht von dem Begriff der "Wasserversorgung" i. S. d. § 8 Abs. 2 HeizkV umfaßt seien, vielmehr zu den Entwässerungskosten i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 3 BetrKV zählten. Auch die Wasserversorgungskosten für die zentrale Warmwasserversorgungsanlage seien nicht gesondert als Warmwasserkosten umlegbar, wenn die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart hätten, da sie dann bereits mit dieser abgegolten seien.

Hinsichtlich der Kosten der Entsorgung des Warmwassers hat das AG Charlottenburg § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkV bzw. § 2 Nr. 5 a BetrKV nicht vollständig berücksichtigt. Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkV gehören zu den Kosten der Wasserversorgung die Kosten des Wasserverbrauchs, zu denen auch die Kosten der Entsorgung des Warmwassers gehören dürften. Dasselbe Ergebnis ergibt sich aus der Verweisung in § 2 Nr. 5 a BetrKV auf die Kosten der Wasserversorgung entsprechend § 2 Nr. 2 BetrkV, wonach ebenfalls die Kosten des Wasserverbrauchs zu Wasserversorgungskosten gehören. Mit den Entwässerungskosten gem. § 2 Nr. 3 BetrkV haben diese Kosten nichts zu tun. Vielmehr gehen die Vorschriften des § 8 HeizkV und § 2 Nr. 5 a BetrkV dieser Vorschrift als lex specialis vor. Die Einschränkung in § 8 Abs. 2 Satz 1 HeizkV bzw. § 2 Nr. 5 a BetrKV, daß die Kosten der Wasserversorgung dann nicht zu den Kosten der Warmwasserversorgungsanlage gehören, wenn sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, betrifft nur den Fall, daß sämtliche Wasserkosten - einschließlich derjenigen der zentralen Warmwasserversorgungsanlage -, bereits als kalte Betriebskosten abgerechnet worden sind. Dann können sie natürlich nicht nochmals in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung geltend gemacht werden. Mit der Frage der Abgeltung durch die Bruttokaltmiete hat dies nichts zu tun.