Warmmietvereinbarung zulässig

Warmmietvereinbarung zulässig; Heizkostenpauschale

Haben die Mietvertragsparteien eine Pauschale für die kalten und warmen Betriebskosten vereinbart, so ist diese Regelung solange wirksam, wie nicht die Umstellung in eine Bruttokaltmiete mit Heiz- und Warmwasserkostenvorschüssen vom Mieter verlangt wird oder der Vermieter die Miete entsprechend umstellt.

II. Die Berufung ist nicht begründet, denn die Parteien haben eine Bruttowarmmiete vereinbart, so daß der Kl. den restlichen Mietzins von 6.036,67 DM gemäß § 557 BGB für den Zeitraum Januar 1996 bis Juni 1996 zu zahlen hat.

In § 1 Abs. 3 des Mietvertrags haben die Parteien vereinbart, daß für die kalten und warmen Betriebskosten eine Pauschale zu zahlen ist. Eine Änderung dieser Pauschale sollte nach § 3 Abs. 4 MV nur dann möglich sein, wenn sich die Bezugspreise geändert haben. Daraus ergibt sich, daß die Pauschale unabhängig von dem Verbrauch zu zahlen war, da eine Erhöhung der Betriebskostenanteile der Miete nicht in Betracht kam, wenn sich der Verbrauch änderte. Damit liegt eindeutig eine Inklusivmiete vor. Eine Abrechnung brauchte nicht vorgenommen zu werden.

Diese Regelung ist auch wirksam. In Wohnraummietverhältnissen sieht § 4 Abs. 2 MHG ausdrücklich vor, daß sogar eine Regelung bei Inklusivmieten getroffen werden kann, wonach bei einer Erhöhung des Verbrauchs für die Zukunft die Miete geändert werden kann, somit kann erst recht vereinbart werden, daß die Miete nur bei der Änderung der Bezugspreise steigt.

Auch § 2 HeizkV führt nicht zu einer anderen Wertung. Denn zwar ist darin bestimmt, daß die Regelungen dieser Verordnung den rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgehen und damit eigentlich keine Bruttowarmmiete vereinbart werden kann. Jedoch führt dies nicht dazu, daß auch für die Vergangenheit keine Mietanteile mehr gefordert werden können, die sich auf die Anteile für Heizung und Warmwasser beziehen.

Die Heizkostenverordnung läßt offen, welche Folgen die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete für den zu fordernden Mietzins hat. Einigkeit besteht darüber, daß aufgrund der Regelung in § 2 HeizkV der Vermieter jederzeit einseitig den Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Inklusivmiete herausnehmen kann und den darauf entfallenen Mietzins als Betriebskostenvorschuß auf die entsprechenden Kosten verrechnen darf (OLG Schleswig, WuM 86, 330; OLG Hamm WuM 86, 267, BayOblG WuM 88, 257). Offen bleibt jedoch, was zu geschehen hat, wenn dies nicht geschieht.

Nach der Intention des Gesetzes war beabsichtigt, Mieter und Vermieter zu einem sparsamen Verbrauch von Energie anzuhalten. Dies sollte erreicht werden, indem eine verbrauchsabhängige Erfassung der Kosten stattzufinden hat. Um dies auch für bestehende Mietverträge zu gewährleisten, wurde in § 2 HeizkV ein Vorrang der Vorschriften der Verordnung vor den vertraglichen Regelungen bestimmt. Allerdings ersetzen die Regelungen der Heizkostenverordnung nicht automatisch die vertraglichen Regelungen. Denn die Verteilung der Kosten hat in einem bestimmten Rahmen stattzufinden, der durch die Vorschriften der §§ 6 - 9 HeizkV gesetzt wird. Damit ist eine neue Ausgestaltung des bestehenden Mietvertrages erforderlich, die entweder seitens des Vermieters einseitig oder durch Vereinbarung beider Mietvertragsparteien vorgenommen werden muß. Bedarf es aber eines derartigen Gestaltungsaktes einer oder beider Mietvertragsparteien, so begegnet die Auffassung, daß allein das Wirksamwerden der Heizkostenverordnung dazu geführt hat, daß bestehende Regelungen zwischen den Mietvertragsparteien unwirksam werden, erheblichen Bedenken. Denn wenn eine (gesetzliche) Ersatzlösung fehlt, die die vertraglichen Regelungen ersetzen könnte, verbliebe eine Regelungslücke, wie mit dem zu zahlenden Heizkostenanteil in der Miete zu verfahren ist. Dies wird besonders dann deutlich, wenn gar kein Heizkostenanteil in der Miete explizit ausgewiesen ist. Es kann nicht beabsichtigt sein, daß für diesen unbestimmbaren Teil der Miete plötzlich der Rechtsgrund fehlt, weil eine Pauschale nicht (mehr) verlangt werden darf. Dafür spricht auch, daß der Verordnungsgeber weder die Nichtigkeit bestehender Regelungen angeordnet hat noch die Vereinbarung einer Warmmiete durch Ordnungswidrigkeitstatbestände sanktioniert hat. Fehlt es mithin an einer Umsetzung durch die Parteien, so verbleibt es bei der ursprünglichen Regelung (LG Berlin, WuM 95, 192; Lammel, HeizkV, § 2 Rdnr. 5, 6; wohl auch MünchKomm/Voelskow, 3. Auflage, § 2 HeizkV Rdnr. 4; im Ergebnis auch LG Hamburg, WuM 95, 192).

Unerheblich ist auch, daß sich der Kl. in § 1 Abs. 3 MV zur "schnellstmöglichen" Installation von Meßeinrichtungen verpflichtet hatte. Denn unstreitig erfolgte diese Installation nicht. Dies führt auch nicht dazu, daß nunmehr die Zahlungen als Vorschüsse auf die entsprechenden Betriebskosten zu werten wären. Denn dies hätte erst dann der Fall sein können, wenn diese installiert gewesen wären. Allenfalls wäre ein Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung denkbar, für den aber nichts hinreichendes vorgetragen wurde. Denn der Schaden könnte nur in dem Differenzbetrag zwischen den zu zahlenden Mietanteilen für Heizung und Warmwasser und den fiktiven wirklichen Verbrauchskosten liegen. Dafür fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt.

Nach der Heizkostenverordnung muß über Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Früher weit verbreitete Warmmietvereinbarungen sind vom Gesetzgeber unerwünscht, jedoch nicht automatisch unwirksam. Die sonst übliche Sanktion (§ 134 BGB), daß eine gegen das Gesetz verstoßende Regelung nichtig ist, gilt also nicht. Allerdings haben Mieter und Vermieter das Recht, für die Zukunft eine Umstellung auf eine Kaltmiete mit Heizkostenvorschüssen zu verlangen. Tun sie das nicht, muß der Mieter die vereinbarte Warmmiete zahlen.

So hat das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 20. April 1999 entschieden.