Wärmedämmung eines anderen Gebäudeteils nicht wohnwerterhöhend

Die Wärmedämmung an einer Giebelwand ohne räumlichen Bezug zur Mietwohnung ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Mietspiegels 2019.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist unbegründet. […]

c) Nicht zu beanstanden ist die Bewertung der Kriterien der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) durch das Amtsgericht: „Für die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ergeben sich weder überwiegend wohnwerterhöhende noch überwiegend wohnwertmindernde Merkmale. Solche Merkmale können beide Parteien aber auch nicht für die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) für sich in Anspruch nehmen. Zunächst zum Vortrag der Kl. Soweit diese sich unter Bezugnahme auf das in dem Verfahren 2 C 371/19 eingeholte Gutachten auf das wohnwerterhöhende Merkmal einer zusätzlichen Wärmedämmung beruft, hält das Gericht dies grundsätzlich für prozessual zulässig. Das auch im hiesigen Verfahren der Gegenseite zugänglich gemachte Gutachten wäre auch ein zulässiges Beweismittel, wenn es denn etwas zugunsten der Kl. erbringen würde. Dies tut es aber nach Auffassung des Gerichts jedenfalls im Hinblick auf die Frage des Vorliegens eines wohnwerterhöhenden Merkmals i.S.d. Orientierungshilfe des Mietspiegels nicht. Was zur Berechtigung einer anderen - rechtlichen Kriterien folgenden - Mieterhöhung nach dem Regelungsregime der §§ 559 ff. BGB aufgrund der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen führt, muss nicht zwangsläufig automatisch auch ein auf dieselben Maßnahmen gestütztes Zustimmungsverlangen rechtfertigen. Zunächst ergibt sich aus dem von der Kl. eingereichten Gutachten eine (bescheidene) rechnerische Reduzierung des Heizenergieverbrauchs aufgrund der Isolierung eines Gebäudeteiles, der nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Bekl. in keiner unmittelbaren räumlichen Beziehung zu ihrer Wohnung steht. Diesen rechnerischen Einspareffekt hat die Gutachterin mit 13 % ermittelt, jedoch zugleich festgestellt, dass aufgrund erheblicher Durchfeuchtung der betroffenen Giebelwand - grob geschätzt - eine Reduzierung des Einspareffektes um etwa 30 % eintritt. Ob aus einem derart niedrigen Einspareffekt, der sich für die Bekl. wohl in erster Linie nur hinsichtlich ihres flächenbezogenen Heizkostenanteils auswirken dürfte, ein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Mietspiegels ergibt, darf man wohl auch dann bezweifeln, wenn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme auch bei einer (unabhängig vom konkreten Ausmaß) dauerhaften Einsparung von Energie vorliegt, und sei sie noch so gering (vgl. BGH, NJW 2002, 2036). Darüber hinaus folgt aus dem Umstand, dass denklogisch das wohnwertmindernde Merkmal einer unzureichenden Wärmedämmung auch dann jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheint, wenn irgendein noch so geringer Fassadenteil der gesamten Gebäudefassade zusätzlich gedämmt ist, dass sich das wohnwerterhöhende Merkmal der zusätzlichen Wärmedämmung nur dann ergibt, wenn sich die zusätzliche Dämmung gerade in Bezug auf die Wohnung auswirkt. Dies setzt nach Auffassung des Gerichts aber voraus, dass - wenn auch nicht die gesamte Fassadenfläche gedämmt sein muss - die zusätzliche Dämmung jedenfalls den Gebäudeteil, in dem die Wohnung liegt, betrifft. Dies würde sich im Übrigen auch nur unmittelbar bei dem verbrauchsabhängigen Heizkostenanteil bemerkbar machen.“

Hier zu entscheiden ist allein über die Frage, unter welchen Voraussetzungen das wohnwerterhöhende Merkmal der „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ unter Berücksichtigung der (auch) dem Berliner Mietspiegel und seiner Orientierungshilfe zugrunde liegenden gesetzlichen Regelung zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB angenommen werden kann.

aa) Soweit die anwaltlich vertretene Kl. in Abrede stellt, dass es einen gesetzlichen Hintergrund für das vorgenannte wohnwerterhöhende Merkmal gibt, wird auf §§ 558 Abs. 1, 2, 558c f. BGB verwiesen.

§ 558 Abs. 1 BGB verlangt die Feststellung der Miete für den Wohnraum, der mit der konkreten Vertragswohnung vergleichbar ist (ortsübliche Vergleichsmiete). Für die ortsübliche Vergleichsmiete sind - nach dem Gesetz - nur die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgeführten fünf Wohnwertmerkmale maßgeblich, wobei seit 2013 (MietRÄndG, BT-Drs. 17/10485) die energetische Beschaffenheit oder Ausstattung mit zu berücksichtigen ist.

Mietspiegel sind Instrumente eben dieses Vergleichsmietensystems, vgl. §§ 558a ff. BGB.

bb) Entgegen der Auffassung der Kl. rechtfertigt eine Wärmedämmung an einem Gebäudeteil (hier: Giebelwand in südwestlicher Richtung), unstreitig ohne jeden räumlichen Bezug zu der Wohnung, deren Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden soll, nicht die Annahme einer Wohnwerterhöhung.

Nur im Ansatz zutreffend verweist die Kl. darauf, dass es sich um ein gebäudebezogenes Merkmal handelt. Wie auch sonst bei - wohnwerterhöhenden wie auch -mindernden - gebäudebezogenen Merkmalen muss sich ein Bezug zu der Wohnung ergeben, deren Einzelvergleichsmiete festzustellen ist. So wirkt sich etwa ein überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs des Seitenflügels nicht wohnwertmindernd auf die Wohnung aus, die ausschließlich im Vorderhaus gelegen ist, das mit einem gesonderten Treppenhaus/Eingangsbereich ausgestattet ist. Ebenso verhält es sich beispielsweise mit dem schlechten oder überwiegend überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand eines anderen Gebäudeteils.

Dass sich die hier geltend gemachte Dämmung an einem entfernt liegenden Gebäudeteil überhaupt nennenswert auf die energetische Ausstattung oder Beschaffenheit der hier gegenständlichen Wohnung auswirkt, lässt sich nicht feststellen. Das wiederum steht der Annahme entgegen, dass das Aufbringen der Wärmedämmung den Wohnwert der der Bekl. überlassenen Wohnung objektiv erhöht hat.

Nach Anbringung einer Wärmedämmung darf der Vermieter die Kosten nach der Fläche auf alle Mieter des Hauses umlegen, da der Energieverbrauch für alle Mieter sinkt (LG Halle, ZMR 2003, 35). Für nicht unmittelbar angrenzende Wohnungen soll dagegen kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Mietspiegels vorliegen – so die 65. Kammer des LG Berlin.

Die Vermieterin hatte die Kosten der Giebelwanddämmung u. a. auf die davon entfernt liegende Wohnung der Mieterin umgelegt; die wurde gerichtlich zur Zahlung verurteilt. In einem weiteren Verfahren verlangte die Vermieterin Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berufung auf das wohnwerterhöhende Mietspiegel-Merkmal „Wärmedämmung“. AG und LG hielten das für unbegründet.

Das LG meinte, eine Wärmedämmung an einem von der Mietwohnung entfernten Gebäudeteil habe keine Auswirkung auf die ortsübliche Miete. Ebenso wie ein schlechter Zustand des Haupttreppenhauses sich nicht wohnwertmindernd auf Seitenflügelwohnungen auswirke.

Ob diese Wertung berechtigt ist, ist zweifelhaft. Bei Schmidt-Futterer (Rn. 81 zu § 558 BGB) lesen wir, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsänderung 2013 klargestellt hat, „dass in die Wohnwertmerkmale Ausstattung und Beschaffenheit auch der energetische Zustand des Hauses“ einfließt – „des Hauses“ und nicht „der Wohnung“.