Walmdach

Walmdach; Flachdach; ordnungsmäßige Instandsetzung; Bauliche Veränderung

Die Sanierung eines Flachdaches durch Herstellung eines Walmdaches kann eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandsetzung sein.

Die Ast. und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer im Jahr 1963 errichteten Wohnanlage. Das Gebäude ist mit einem Flachdach ausgestattet, das in der Vergangenheit wiederholt instand gesetzt wurde. Die Ersetzung des Flachdachs durch ein Walmdach war Gegenstand der Erörterung und Beschlußfassung in mehreren Eigentümerversammlungen.

In der Eigentümerversammlung v. 28.7. 1994 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 3 mit großer Mehrheit, daß im Rahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung ein Walmdach mit Isolierung hergestellt wird.

II. 2. a) Bauliche Veränderungen, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, können als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 WEG). Unter Instandsetzung ist grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen (BayObLGZ 1989, 465/467 [= WM 1990, 169]).

Der Senat hat darüber hinaus eine Maßnahme auch dann als solche ordnungsmäßiger Instandsetzung angesehen, wenn sie sich nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkte. Die Voraussetzungen einer sogenannten verbessernden oder modernisierenden Instandsetzung hat der Senat dabei im einzelnen dargestellt. Entscheidend ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands einerseits und der Herstellung eines neuen Zustands andererseits. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll, und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann damit eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird (BayObLGZ 1988, 271/273 f. 1988, 4141; 1990, 28/31 [= WM 1990, 234]). In dem am 6.2.1990 vom Senat entschiedenen Fall (BayObLGZ 1990, 28 [= WM 1990, 234]) ging es um einen Eigentümerbeschluß, wonach statt einer gewöhnlichen Flachdachsanierung ein Pultdach angebracht werden sollte. Der Senat hat dies grundsätzlich als eine mögliche Instandsetzungsmaßnahme angesehen. In die gleiche Richtung geht die Entscheidung des KG v. 22.12.1993 (NJW-RR 1994, 528 [= WM 1994, 223]), das sich der Rechtsprechung des Senats angeschlossen hat.

b) Die Vorinstanzen haben die von der Rechtsprechung für sogenannte modernisierende oder verbessernde Instandsetzung aufgestellten Grundsätze beachtet und sind zu dem Ergebnis gelangt, daß die Herstellung eines Walmdaches statt einer bloßen Instandsetzung des Flachdaches eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme darstellt. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das LG hat die erforderliche Abwägung vorgenommen und sich dabei auf die verschiedenen gutachterlichen Äußerungen des Sachverständigen R. einschließlich einer Kosten-Nutzen-Analyse gestützt. Diese tatsächliche Würdigung ist Sache der Richter der Tatsacheninstanzen und für das Rechtsbeschwerdegericht bindend, weil sie keine Rechtsfehler enthält (§ 27 FGG; § 561 ZPO).