Wahrung der Schriftform bei Vertragsunterzeichnung für eine juristische Person

Unterzeichnet nur einer von zwei Vorständen einer Aktiengesellschaft für diese einen Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz nicht erforderlich.

II. Die Berufung der Bekl. ist begründet.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann nicht festgestellt werden, daß das Mietverhältnis der Parteien über die Gewerberäume im 11. Obergeschoß des Hauses zum 30. September 2006 geendet hat. (...)

Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als auch die Änderungsvereinbarung vom 18. März 2002 genügen dem gesetzlichen Schriftformerfordernis. Der Mietvertrag gilt daher nicht gemäß § 550 BGB mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Dem Landgericht ist nicht zu folgen, soweit es in der angefochtenen Entscheidung die Auffassung vertritt, daß die Änderungsvereinbarung formunwirksam sei, weil aus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der für die Kl. unterzeichnende Vorstand K. auch für den weiteren bei der Parteibezeichnung genannten weiteren Vorstand G. unterzeichnet hat, oder ob der weitere Vorstand G. noch zusätzlich den Vertrag unterzeichnen sollte.

Der vom Landgericht insoweit zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2004, 1103; BGH, NJW 2003, 3053) lagen jeweils Sachverhalte zugrunde, bei denen für die auf einer der beiden Vertragsseiten befindliche Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Person den Vertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat. Der Bundesgerichtshof hat in diesen Entscheidungen ausgeführt, daß dann, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibt, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich ist, weil andernfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet.

Derartige Zweifel können aber im vorliegenden Fall, wo sich auf der Mietseite nicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern eine Aktiengesellschaft befindet, nicht auftreten.

Der Bundesgerichtshof hat in Abgrenzung zu den beiden oben genannten Entscheidungen mit Urteil vom 6. April 2006 - XII ZR 132/03 - (NJW 2005, 2225) ausgeführt, daß das Fehlen eines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe, wenn eine Person für eine GmbH unterzeichne, denn da die Person nicht selbst Vertragspartei werden solle, könne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben, daß sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall ist unstreitig und offenkundig, daß der Vorstand K. jedenfalls nicht für sich selbst, sondern in Vertretung für die Kl. - eine Aktiengesellschaft -, deren Namen sich unmittelbar unter der Unterschriftenleiste befand, unterzeichnen wollte. Die Schriftform des § 126 BGB ist daher gewahrt.

Ob der Vorstand K. alleinvertretungsberechtigt war, ist für die Frage der Schriftform nicht entscheidend, sondern allein für die Frage, ob die Änderungsvereinbarung überhaupt wirksam zustande gekommen ist. Da die Parteien die Änderungsvereinbarung langjährig durchgeführt haben, ist letztlich von einer Genehmigung der Änderungsvereinbarung durch die Kl. auszugehen (vgl. insoweit auch BGH, NJW 2005, 2225). Im übrigen ist die Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung zwischen den Parteien auch gar nicht streitig.

Der Kl. kann auch nicht gefolgt werden, soweit sie die Auffassung vertritt, sowohl der Ursprungsmietvertrag als auch die Änderungsvereinbarung würden dem Schriftformerfordernis nicht genügen, weil diesen die Funktion der in Vertretung für die Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden könne. Es wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dem Schutzzweck des § 550 BGB entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, "in welcher Funktion" der Vertreter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehandelt habe (Hans-Jörg Kraemer, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Partei gewerblicher Mietverträge, NZM 2002, 465). Der Bundesgerichtshof hat bislang offengelassen, ob dieser Meinung zu folgen ist (BGH, NJW 2003, 3053). Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich ist, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertritt, kann auch im vorliegenden Fall offengelassen werden, da es hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson bestehenden Komplementärin geht. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson bei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten wird, sind keine Gründe ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des § 550 BGB es erfordern soll, daß ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können soll, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson gehandelt hat. Ob der Vertreter tatsächlich vertretungsberechtigt war, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertragsabschlusses. [...]

Wenn ein Mietvertrag für eine BGB-Gesellschaft durch einen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz unterschrieben wird, ist nach Auffassung des BGH die Schriftform nicht gewahrt, weil nicht erkennbar ist, ob der Unterzeichnende nur für sich oder für die Gesellschaft den Vertrag schließen wollte. Bei einer juristischen Person ist das anders.

Vermieterin war eine Aktiengesellschaft; den Mietvertrag hatte nur eines der beiden Vorstandsmitglieder unterzeichnet. Später berief sich die Mieterin darauf, daß hier die Schriftform nicht gewahrt und deshalb der Vertrag vorfristig kündbar gewesen sei.

Mit (nicht rechtskräftigem) Urteil vom 24. Mai 2007 bestätigte das KG die Auffassung der Vermieterin. Bei einer juristischen Person sei offenkundig, daß das Vorstandsmitglied nicht im eigenen Namen gehandelt habe. Die Schriftform sei deshalb gewahrt, da erkennbar sei, für wen rechtsgeschäftliche Erklärungen abgegeben wurden. Ob der Vorstand alleinvertretungsberechtigt gewesen sei, sei keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertragsschlusses (die hier offenbar nicht zweifelhaft war, d. Red).