Wahrung der Schriftform bei Beginn des Mietverhältnisses bei künftiger Übergabe der Mietsache

Wahrung der Schriftform bei Beginn des Mietverhältnisses bei künftiger Übergabe der Mietsache; (un-)zureichende Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts

1. Die Regelung in einem Mietvertrag, daß das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen (Festhaltung an Senatsurteil vom 2. Novem-ber 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 f. = GE 2006, 50).

2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.

1 Mit ihrer Widerklage, die allein Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, begehrt die Bekl. die Feststellung, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Bekl. vom 14. November 2002 zum 30. Juni 2003 beendet worden sei.

2 Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der von ihren jeweiligen Rechtsvorgängern abgeschlossene Mietvertrag vom 1./24. September 1992 über noch zu errichtende Gewerberäume, der in § 2 Abs. 1 eine feste Laufzeit von 15 Jahren vorsah, der Schriftform genügt.

3 Die zum Betrieb einer Apotheke vorgesehenen Mieträume im Einkaufszentrum "P. E." in L., P.-/V.straße sind in § 1 dieses Vertrages wie folgt bezeichnet:

4 "Die Lage und Nutzung des Mietobjektes und der vorgenannten Grund-stücke ergeben sich aus dem beiliegenden Lageplan, der Vertragsbestandteil ist (Anlage 2) ...

5 An den Mieter werden 119 qm Nettogrundrißfläche (gem. DIN 277) im Erdgeschoß, Bereich P.straße, vermietet.

6 Die an den Mieter vermieteten Flächen sind in dem beiliegenden Grundriß gekennzeichnet, der ebenfalls Vertragsbestandteil ist (Anlage 3)."

7 Die Mietzeit ist in § 2 Abs. 1 des Vertrages wie folgt bestimmt:

8 "Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes folgt, voraussichtlich am 1. Oktober 1993.

9 Das Mietverhältnis wird für 15 Jahre Festmietzins (lies: Festmietzeit) abgeschlossen ..."

10 Ferner bestimmt § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, daß die Übergabe des Mietobjekts in einem Übergabeprotokoll festzuhalten ist.

11 Mit schriftlicher Vereinbarung vom 29. Juli/12. August/19. Oktober 1993, die als "Änderung zum Mietvertrag vom 1.9./24.9.1992" zwischen den namentlich benannten ursprünglichen Vertragsparteien bezeichnet ist, vereinbarten diese und eine W. L. KG Gesellschaft für Industrie- und Gewerbebau in M., daß letztere anstelle der bisherigen Vermieterin in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Die L. KG wurde am 24. Januar 1996 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Sie veräußerte das Grundstück an G. H., der am 17. Ju-ni 1996 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

12 In einer weiteren schriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Vereinbarung vom 2. September 1999 trafen G. H. als Vermieter und die Bekl. als Mieterin "zur Durchführung des Mietvertrages vom 1./24.9.1992 i.d.F. vom 29.7./12.8./19.10.1993 betreffend die Mieteinheit Nr. 15 im Gewerbeobjekt P.straße/V.straße in L. ("P. E.")" ergänzende Vereinbarungen zur Untervermietung und zur Beilegung eines anhängigen Rechtsstreits.

13 G. H. verstarb 2002 und wurde von den Kl. als alleinigen Erben beerbt. [...]

15 Die Bekl., die das Mietobjekt unter anderem von Juni 2002 bis März 2003 im Wege der Untervermietung genutzt und im Mai 2003 geräumt hat, vertritt die Auffassung, daß das Mietverhältnis durch ihre Kündigung vom 14. No-vember 2002 zum 30. Juni 2003 beendet worden sei, und begehrt die entsprechende Feststellung im Wege der Widerklage, die sie gegenüber der von den Kl. erhobenen Klage auf Mietzins und Nebenkosten für die Zeit von August 2002 bis März 2003 erhoben hat.

16 Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Die Berufung der Bekl. hatte [...] lediglich insoweit Erfolg, als das Berufungsgericht auf die Widerklage abändernd feststellte, das Mietverhältnis sei zum 30. Ju-ni 2003 beendet worden.

17 Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht nur hinsichtlich der Widerklage zugelassene Revision der Kl., mit der diese die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils begehren, soweit damit die Widerklage abgewiesen wurde.

18 Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung zur Widerklage.

I. 19 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR 2005, 41 f. (m. abl. Anm. Durst/Weber ZMR 2005, 760 ff.) veröffentlicht ist, davon aus, daß an die Stelle des ursprünglichen Vermieters zunächst durch dreiseitigen Vertrag die L. KG und sodann gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F. der Grundstückserwerber G. H. trat, dessen Rechtsnachfolger die Kl. sind. Auch die Revision erinnert dagegen nichts. [...]

22 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung der Bekl. vom 14. November 2002 habe das Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 beendet, weil der Vertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB a.F.) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb mit der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich habe gekündigt werden können.

23 a) Den Mangel der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB sieht das Berufungsgericht darin, daß dem Vertrag zwar die fest vereinbarte Laufzeit von 15 Jahren zu entnehmen sei, nicht aber deren Beginn und folglich auch nicht deren Ende. Der mit der Schriftform in erster Linie bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers erfordere es aber auch, daß dieser aus der Mietvertragsurkunde, einer darin in Bezug genommenen weiteren Urkunde oder einem formgültigen Nachtrag auch den Ablauf des Mietverhältnisses ersehen könne. Auf außerhalb der Urkunde liegende tatsächliche Umstände könne insoweit nicht zurückgegriffen werden, da es nicht um die Auslegung des Vertrages gehe. Dies gelte selbst dann, wenn der Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts ‑ anders als im vorliegenden Fall ‑ unstreitig sei.

24 b) Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Er hat ‑ nach Erlaß der angefochtenen Entscheidung ‑ eine ähnliche Laufzeitklausel ("Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren am darauf folgenden 30. Juni.") als schriftformwahrend angesehen und dabei insbesondere auch das praktische Bedürfnis berücksichtigt, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, mithin einem Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiß ansehen, ohne den genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu können (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - GE 2006, 50 = NJW 2006,139 ff.; vgl. auch Senatsurteil vom 7. März 2007 ‑ XII ZR 40/05 ‑, zur Veröffentlichung bestimmt). Daran hält der Senat auch unter Berücksichtigung der Bedenken der Revisionserwiderung fest.

25 c) Die Parteien haben nämlich das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Zusätzlich haben sie sinnvollerweise vereinbart, die für den Mietbeginn maßgebliche spätere Übergabe in einem Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Daß dies in der Folgezeit unterblieb, ist unschädlich, weil das Übergabeprotokoll entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keine Anlage zum Mietvertrag darstellen sollte, in die weitere im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits getroffene Vereinbarungen "ausgelagert" werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 142, 158, 161).

26 Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; dies gilt sogar für die Vernichtung der Urkunde. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, daß die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Die nach dem Willen der Parteien zu protokollierende spätere Übergabe des Mietobjekts stellt aber keine den Ursprungsvertrag abändernde Vereinbarung dar, etwa dergestalt, daß die Mietzeit nunmehr abweichend von der ursprünglichen Bestimmung kalendarisch festgelegt werden sollte. Mit der Übergabe verwirklichte sich vielmehr nur dasjenige tatsächliche Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbeginn zum ersten Tag des Folgemonats auslösen sollte.

27 d) Auch der Schutzgedanke des § 550 BGB erfordert keine abweichende Beurteilung. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, daß es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB bzw. § 566 BGB a.F. den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 f.; 136, 357, 370 f.). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis endet. Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so daß Ungewißheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Er ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Einräumung einer solchen Option hinreichend gewarnt, so daß es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen.

28 Nichts anderes gilt für den vorliegenden Fall. Aus der Mietvertragsurkunde ist für ihn ersichtlich, daß der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig sind, der bei Abschluß des Vertrages noch ungewiß war. Er weiß daher, daß das Mietverhältnis nicht bereits 15 Jahre nach Abschluß des Vertrages enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewißheit verschaffen muß und regelmäßig auch kann.

II. 29 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung erweist sich die angefochtene Entscheidung zur Widerklage auch nicht aus anderen Gründen als richtig.

30 Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits durch den Wortlaut des § 1 des Ursprungsvertrages hinreichend konkretisiert ist, etwa weil an Ort und Stelle festzustellen wäre, daß es im "Erdgeschoß, P.straße" nur eine einzige Mieteinheit gibt, deren Räume eine Nettogrundrißfläche nach DIN 277 von 119 m2 aufweisen.

31 Zwar weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, die Bekl. habe unbestritten vorgetragen, die im Mietvertrag erwähnte Anlage 3 ‑ Grundriß mit darin eingezeichneten Mietflächen - habe zu keinem Zeitpunkt existiert. Auch wenn deshalb der Ursprungsmietvertrag mangels hinreichender Konkretisierung des Mietobjekts nicht der Schriftform entsprochen haben sollte, wäre dieser Mangel nämlich inzwischen geheilt.

32 Insoweit kann wiederum dahinstehen, ob diese Heilung schon dadurch eingetreten ist, daß die genaue Lage der Mieträume jedenfalls im Zeitpunkt der Errichtung der jeweils formwahrend vereinbarten Nachträge anhand der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse im Gebäude hätte festgestellt werden können. Denn spätestens die von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnete Nachtragsvereinbarung vom 2. September 1999, die auf den Ursprungsvertrag nebst Nachtrag aus dem Jahre 1993 Bezug nimmt, enthält eine ausreichende Konkretisierung des Mietobjekts, indem es dieses als "Mieteinheit Nr. 15 im Gewerbeobjekt P.straße/V.straße in L. (P. E.)" kennzeichnet. Spätestens seitdem ist die Schriftform des Vertrages gewahrt, weil sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden nunmehr hinreichend bestimmbar ergibt, welche Räume vermietet sind. Denn es entspricht der Lebenserfahrung, daß sich bei einem Bauprojekt der vorliegenden Größenordnung (Einkaufszentrum nebst weiteren Gewerbeflächen), das von einer Bauplanungsfirma errichtet wurde, die durch laufende Nummern gekennzeichneten Mieteinheiten jeweils unschwer identifizieren lassen. Dafür spricht hier zusätzlich nicht nur, daß die Bekl. selbst sich in der vorgerichtlichen Korrespondenz dieser Kennzeichnung bedienen, sondern auch, daß sie in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1996 bis 2000 von zwei mit der Verwaltung des Gesamtobjekts nacheinander beauftragten Unternehmen jeweils zur Identifizierung des Mietobjekts verwendet wurde [...].

III. 33 Nach alledem erweist sich die Kündigung vom 14. No-vem-ber 2002 zum 30. Ju-ni 2003 als unwirksam, so daß das Landgericht die Feststellungswiderklage zu Recht abgewiesen hat. Das Urteil des Berufungsgerichts war deshalb auf die Revision der Kl. im Umfang seiner Anfechtung aufzuheben und die Berufung der Bekl. gegen die Abweisung der Widerklage zurückzuweisen.

Der BGH bleibt bei seiner "großzügigen" Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis: Ein Mietvertrag, der eine feste Laufzeit vorsieht, den Mietbeginn aber nicht exakt bestimmt, sondern ihn an den Übergabetermin der fertiggestellten Objekte koppelt ("... voraussichtlich am ..."), wahrt, so der BGH, noch die Schriftform.

In einem Geschäftsraummietvertrag war eine 15 Jahre lange Festmietzeit vereinbart. Ferner sollte das Mietverhältnis mit dem Ersten des Monats beginnen, der auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjekts folgt. Das Objekt war mit 119 m2 Nettogrundrißfläche nach DIN 277 im Erdgeschoß einer genau bezeichneten Straße vermietet. In einer späteren Nachtragsvereinbarung wurde die Mieteinheit bezüglich ihrer Lage im Gesamtobjekt genauer bezeichnet als im Mietvertrag. Der Mieter kündigte vorzeitig und begehrte im Rahmen einer Widerklage - der Vermieter hatte Mietzins eingeklagt - die Feststellung, daß das Mietverhältnis schon vor Ablauf der vereinbarten 15jährigen Festmietzeit beendet worden sei, und er berief sich dazu auf die mangelnde Schriftform des Mietvertrages. In der Berufung kam das OLG zum Ergebnis, daß die Widerklage begründet sei. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß der Mietvertrag (letztlich) die Schriftform wahre. Zu der Formulierung, daß das Mietverhältnis erst mit Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes beginne, verwies der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung (u. a. Urteil vom 2. November 2005, XII ZR 212/03, GE 2006, 50). Der Mietvertragsbeginn sei danach bestimmbar. Ein späterer Grundstückserwerber könne sich Klarheit dazu verschaffen, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis ende. Aus der Mietvertragsurkunde sei für ihn ersichtlich, daß der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig seien, der bei Abschluß des Mietvertrages noch ungewiß war. Er wisse daher, daß das Mietverhältnis nicht bereits 15 Jahre nach Abschluß des Vertrages enden werde, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewißheit verschaffen müsse und regelmäßig auch könne.

Zu dem Umstand, daß das Mietobjekt im Mietvertrag selbst nicht eindeutig identifizierbar bezeichnet worden war, verweist der BGH auf die existierenden Nachtragsvereinbarungen, die die Mieteinheit genauer bezeichnen, wodurch eine Heilung eines möglichen Schriftformmangels eingetreten sei, denn aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunde ergebe sich nunmehr hinreichend bestimmbar, welche Räume vermietet seien.

Zur Heilung der Schriftform im Hinblick auf eine unzureichende Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts hat der Vermieter "Glück gehabt". Der BGH läßt es vorliegend ausdrücklich dahinstehen, ob der Ursprungsmietvertrag mangels hinreichender Konkretisierung des Mietobjekts nicht der Schriftform entsprochen hat und zieht eine Heilung eines möglicherweise vorliegenden Mangels heran. In diesem Zusammenhang ist jedoch auf die Entscheidung des XII. Senats des BGH vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - (GE 2006, 184) hinzuweisen, wonach die Schriftform nicht gewahrt ist, wenn der Mietgegenstand nicht hinreichend bezeichnet ist. In dem dortigen Fall hieß es zum Mietgegenstand, daß sich die Mieträume im 4. OG eines noch zu errichtenden Gebäudes, Bauteil I, befinden und eine Fläche von ca. ... m2 gem. Grundrißplan Anlage 1 aufweisen sollten. Allerdings waren weder Plan noch Baubeschreibung dem Mietvertrag beigefügt. Neben den Geschäftsräumen wurden im 4. OG auch Wohnräume errichtet. Die Lage der vermieteten Geschäftsräume war im Mietvertrag nicht beschrieben. Der BGH kam daher zu dem Ergebnis, daß die Schriftform nicht gewahrt sei. Einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezwecke, wäre es nicht möglich gewesen, anhand des Mietvertrages - vor dem Einzug des Mieters - festzustellen, welche Räume an den Mieter vermietet worden seien. Im vorliegenden Fall wäre das übrigens - wahrscheinlich - auch nicht möglich gewesen. Es ist erst später - sicher - mit Abschluß der Nachtragsvereinbarung möglich gewesen. Parteien eines Geschäftsraummietverhältnisses sollten also bei Abschluß eines Mietvertrages über noch nicht errichtete bzw. bezugsfertige Flächen nicht ohne weiteres auf die Großzügigkeit des BGH vertrauen und jedenfalls einen Bauplan bzw. eine Baubeschreibung zum Gegenstand des Mietvertrages machen, aus dem sich die Lage des Mietobjektes eindeutig identifizierbar ergibt.