Wahlrecht

Wahlrecht; Kündigungsgrund; Sonderkündigungsrecht; Einliegerwohnung

Die Kündigungen des Wohnungsmietvertrages aus berechtigtem Interesse (§ 564 b Abs. 1 und 2 BGB) können nicht neben der Sonderkündigung der Einliegerwohnung gem. § 564 b Abs. 4 BGB ausgeübt werden.

In einem Schreiben v. 22.8.1994 kündigten die Kl. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und machten daneben von ihrem Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen Gebrauch. Mit der Klage nehmen sie die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Einliegerwohnung in Anspruch. Nach Räumung der Wohnung haben beide Parteien die Hauptsache für erledigt erklärt und einander widersprechende Kostenanträge gestellt.

Mit Recht und mit zutreffender Begründung hat das AG in der angefochtenen Entscheidung gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen den Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine nur auf Eigenbedarf nach § 564 b Abs. 1 und 2 BGB oder eine nur auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Kündigung wirksam und demgemäß die Räumungsklage aussichtsreich gewesen wäre. Zwischen beiden Kündigungsmöglichkeiten hat der Vermieter ein Wahlrecht, das er ausüben muß, weil sonst wegen der unterschiedlichen Kündigungsfristen der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses unklar bleiben würde. Daß beide Kündigungen nicht nebeneinander ausgeübt werden können, zeigt § 564 b Abs. 4 Satz 4 BGB, wonach in einem Kündigungsschreiben betreffend eine Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB anzugeben ist, daß die Kündigung nicht auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 gestützt wird. Wohl ist es rechtlich zulässig, daß der Vermieter eine Kündigung aus Eigenbedarf und eine Sonderkündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB im Hilfsverhältnis untereinander erklären kann, also in erster Linie eine Eigenbedarfskündigung und hilfsweise eine Sonderkündigung oder auch umgekehrt (OLG Hamburg WM 1982, 151 und BayObLG WM 1991, 249). Nicht zulässig ist es indessen, die Kündigungsgründe nebeneinander so geltend zu machen, daß nicht erkennbar wird, ob und wie der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt hat (LG Landau WM 1986, 144: Bub/Treier Rn. IV 94; Barthelmess § 564 b Rn. 180). Entgegen der Ansicht der Kl. liegt hier der letztgenannte Fall vor. Aus der im Kündigungsschreiben genannten Formulierung, daß die Kl. daneben von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, ergibt sich gerade nicht mit der gebotenen Klarheit, daß diese Kündigung nur hilfsweise ausgesprochen werden sollte.