Wärmezähler

Wärmezähler; Austauschkosten; aperiodische Kosten; Abrechnungsperiode; Eichperiode; Heizkosten; Wartungsvertrag; Leasingvertrag

1. Ist bei Ablauf der Eichperiode von Wärmezählern deren Austausch kostengünstiger als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten entsprechend § 7 Abs. 2 HeizkV umlagefähig.

2. In mehrjährigem Abstand anfallende Kosten können ungekürzt für die Abrechnungsperiode in Ansatz gebracht werden, in der sie dem Vermieter entstanden sind.

Die Kl. sind nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkV) berechtigt, in der Abrechnung für die Heizperiode 1987/88 die Kosten für den Austausch der Wärmemengenzähler in vollem Umfang einzustellen und auf die Mieter umzulegen. (...)

Nach § 7 Abs. 1 HeizkV gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage, die auf die Nutzer der Anlage verteilt werden, u. a. all-gemein die Kosten der Wartung und insbesondere die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Dazu zählt auch die Durchführung von Eichungen bei eichpflichtigen Geräten (Lammel, Heizkostenverordnung, § 7 Rdnr. 51). Die Zählergeräte sind eichpflichtig. Sie müssen nach fünf Jahren nachgeeicht werden (Lammel, a. a. O., § 5 Rdnr. 47). Diese Frist war bei den ausgetauschten Geräten unstreitig abgelaufen, so daß die Kosten für eine Nacheichung der Geräte umlagefähig gewesen wären.

Der Austausch der Wärmezähler wird hingegen nicht unmittelbar von § 7 Abs. 2 HeizkV erfaßt. Die Austauschkosten können im vorliegenden Fall jedoch in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkV auf die Mieter umgelegt werden (vgl. Lammel, a. a. O., § 5 Rdnr. 48). Denn sind die Kosten für die Ersatzgeräte niedriger als die Eichkosten der vorhandenen Geräte, entspricht es dem Interesse des Mieters an einer möglichst wirtschaftlichen Vorgehensweise des Vermieters, nicht mit den Kosten für die Neueichung, sondern lediglich mit denen für den Austausch belastet zu werden. (Der Kostenanteil des Geräteaustausches gegenüber dem Nacheichen im konkreten Fall wird ausgeführt.)

Die Kl. sind nicht gehindert, die gesamten Kosten für den Austausch der Wärmezähler in die Heizkostenabrechnung 1987/88 einzustellen. Die Kosten sind in diesem Abrechnungszeitraum angefallen und dementsprechend nach den allgemeinen Grundsätzen auch in diesem Abrechnungszeitraum geltend zu machen. Der Auffassung, daß es sachgerechter sei, die Kosten auf die Eichdauer zu verteilen, da der Nutzer die Eichkosten nicht in einem Abrechnungszeitraum, sondern entsprechend der Laufzeit der Eichgültigkeit "verbraucht" (vgl. Lammel, a. a. O., § 5 Rdnr. 49 m. w. N.), kann nicht gefolgt werden. Diese Ansicht übersieht, daß es für die Umlagefähigkeit von Kosten nicht auf den "Verbrauch" durch den Mieter, sondern auf ihren Anfall beim Vermieter ankommt. Hat der Vermieter die Betriebskosten wirksam auf den Mieter übertragen, kann er dem Mieter die entstandenen Kosten aufgeben und ist nicht verpflichtet, in Vorlage zu treten. Würde man vom Vermieter einen Kostenvortrag über mehrere Jahre verlangen, müßte er jedoch die tatsächlich angefallenen, aber noch nicht abwälzbaren Kosten zunächst selbst tragen. Die Erstreckung von aperiodisch anfallenden Kosten auf mehrere Jahre würde auch zu einer Erschwerung der Abrechnung führen, die mit dem Grundsatz einer möglichst klaren und einfachen Handhabung der Kostenumlage nicht mehr zu vereinbaren wäre. Der ebenfalls zu beachtende Grundsatz der möglichst hohen Kostengerechtigkeit muß dahinter zurückstehen. Denn im Regelfall laufen Wohnungsmietverhältnisse über viele Jahre, so daß der ganz über-wiegende Teil der Mieter die auf fünf Jahre angelegten Kosten auch tatsächlich "abwohnt". Zieht ein Mieter vor Ablauf der Eichperiode aus, so ist zunächst ein Ausgleich dadurch geschaffen, daß er im Verlauf einer vor-angegangenen Eichperiode eingezogen ist und damit von den Eichkosten freigestellt war, die bereits in seine Mietzeit fielen. Sollte es im Einzelfall durch den Einzug des Mieters kurz vor Ablauf einer Eichperiode und dessen Auszug direkt nach Beginn einer Eichperiode zu einer gewissen Zusatzbelastung kommen, so ist dies in Anbetracht der Notwendigkeit eines praktikablen Abrechnungsverfahrens hinzunehmen (vgl. von Spiegel, ZMR 1981, 265, 266).

Die Bekl. können sich schließlich auch nicht darauf berufen, daß die Kl. einen umfassenden Wartungsvertrag oder Leasingvertrag für die Wärmezähler hätten abschließen und damit eine regelmäßige und periodisch abrechenbare Belastung der Mieter hätten schaffen können. Der Vermieter mag zu einer derartigen Vorgehensweise berechtigt sein, verpflichtet ist er dazu jedoch nicht. Denn Wartungs- oder Leasingverträge sind im Regelfall teurer und damit weniger wirtschaftlich als die Einzelbeauftragung des Wartungsunternehmens. Denn das Unternehmen wird im Rahmen eines Wartungsvertrages nicht nur die Kosten für den regelmäßigen Austausch bzw. die Eichung der Geräte, sondern auch ein zusätzliches Entgelt für den umfassenden Service einkalkulieren. Bei einem Leasingvertrag sind die Kosten für den regelmäßigen Austausch bzw. die Eichung ebenfalls in den Leasingraten enthalten. Zusätzlich fallen aber noch die mit dem Leasing verbundenen Finanzierungskosten an.

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 31. Januar 1992 zu zwei Grundsatzproblemen aus der Heizkostenabrechnung (und teilweise auch aus der Betriebskostenabrechnung) eindeutig Stellung genommen.

Zum einen ging es um die Frage, ob die Kosten für den Austausch von Wärmemengenzählern nach Ablauf der Eichperiode umlagefähige Heizkosten sind oder nicht. Antwort des Landgerichts dazu: "Wenn der Austausch günstiger ist als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten gemäß § 7 Abs. 2 der Heizkosten-Verordnung umlagefähig". Konsequenz für die Praxis: Der Vermieter muß sich bei Ablauf der Eichperiode von Wärmezählern vergewissern, welche Methode billiger ist - das Nacheichen oder der komplette Austausch. Auch beim Nacheichen müssen bekanntlich die Geräte ausgebaut werden.

Das Landgericht hatte in dem entsprechenden Fall ein Gutachten eingeholt und war aufgrund des Gutachtens zur Auffassung gelangt, daß der Geräteaustausch Kostenvorteile gegenüber dem Nacheichen bot.

Anhand der Kosten für den Austausch der Wärmemengenzähler mußte sich das Landgericht Berlin auch mit der Frage befassen, wie denn die Kosten dafür zu verteilen seien. Es werden dazu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Es gibt in Rechtsprechung und Literatur Stimmen, die sich für eine Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre aussprechen (in diesem Fall auf die Eichdauer), andere vertreten die Auffassung, die Kosten dürfen nur in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie auch angefallen sind.

Das Landgericht Berlin hat sich - mit ausführlicher Begründung - für letztere Auffassung ausgesprochen. In mehrjährigem Abstand anfallende Kosten können danach ungekürzt für die Abrechnungsperiode in Ansatz gebracht werden, in der sie dem Vermieter entstanden sind.