Wärmeschutzverordnung kein Anhaltspunkt für Heizkostenhöhe

Wärmeschutzverordnung kein Anhaltspunkt für Heizkostenhöhe; Vorwegabzug und Betriebskosten für Gewerbeanteil nur bei Mehrkosten; Ordentliche Geschäftsführung; Nachweis zu Umlageschlüssel; Versicherungskosten nach umbautem Raum

1. Aus einem gemessen an den Werten der Wärmeschutzverordnung zu hohen Heizenergieverbrauch läßt sich alleine kein Verstoß gegen das Gebot der ordentlichen Geschäftsführung in § 20 Abs. 1 NMV entnehmen.

2. Ohne konkreten Vortrag des Mieters, daß für den Gewerberaum höhere Versicherungsbeiträge zu zahlen sind, ist es nicht zu beanstanden, bezüglich der Gebäude- und Grundstückshaftpflichtversicherung das Gewerbe nach dem umbauten Raum zu berücksichtigen.

3. Notwendig für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist lediglich die Angabe des Verteilungsschlüssels, nicht aber auch der Nachweis für die Richtigkeit der Quote.

(...) Die Abrechnungen sind nicht wegen Verstoßes gegen die Wärmeschutzverordnung unwirksam. Soweit die Bekl. alleine aus dem - behaupteten - Verstoß gegen die Vorschriften dieser Verordnung die Unwirksamkeit der Abrechnung herleiten, kann ihnen schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die Verordnung auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter keine Anwendung findet.

Auch ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Bekl. aus § 823 BGB ist nicht gegeben, denn das Vermögen stellt kein von dieser Norm geschütztes Rechtsgut dar, und ein Eingriff in ein absolutes Recht durch die Forderung einer Zahlung ist nicht ersichtlich.

Soweit die Bekl. die Werte der WärmeschutzVO als Anhaltspunkt für einen angemessenen Verbrauch heranziehen, läßt sich zum einen aus der Abweichung alleine kein Verstoß gegen das Gebot der or-dentlichen Geschäftsführung in § 20 Abs. 1 NMV entnehmen. Unstreitig sind die in den Abrechnungen ausgewiesenen Brennstoffmengen verbraucht worden, und es läßt sich nicht feststellen, daß die Kl. einfache und zumutbare Einsparungsmaßnahmen unterlassen hat.

Zum anderen haben die Bekl. trotz Rüge der Kl. im Schriftsatz vom 23. Oktober 1998 einen Verstoß gegen die Wärmeschutzverordnung nicht dargelegt. Die von ihnen offenbar in Bezug genommenen Werte in Anlage 1 beziehen sich nicht auf die Wohnflächen der einzelnen Wohnungen, sondern auf die nach Ziffer 1.4. zu errechnenden Nutzflächen des gesamten Gebäudes.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 und die Abrechnung über die Aufzugskosten sind nicht zu beanstanden. Wegen der Anforderungen an die Darstellung der Abrechnung wird auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

Zwar ist bezüglich der Grundsteuer der Verteilerschlüssel nicht angegeben, da die auf den Gewerbeanteil entfallenden Kosten jedoch über 66 % der gesamten Steuerlast betragen, darf davon ausgegangen werden, daß die Aufteilung zutreffend nach der Jahresrohmiete erfolgt ist. Die Bekl. greifen diese Position nicht an.

Bezüglich der Gebäudeversicherung und der Grundstückshaftpflichtversicherung ist das Gewerbe nach dem umbauten Raum berücksichtigt, was ohne konkreten Vortrag, daß diese Versicherungen für den Gewerbeanteil höhere Beiträge aufweisen, auch nicht zu beanstanden ist. An den Kosten der Glasversicherung, der Müllabfuhr, Strom, Be- und Entwässerung, Spielsandaustausch, Gerätewartung und Glasreinigung ist die Gewerbeeinheit ersichtlich nicht beteiligt, was auch ohne ausdrücklichen Hinweis in der Abrechnung darauf schließen läßt, daß diesbezüglich gesonderte Verträge bestehen. Notwendig zur Wirksamkeit der Abrechnung ist lediglich die Angabe des Verteilungsschlüssels, nicht aber auch der Nachweis für die Richtigkeit der Quote.

Die Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht hat ergeben, daß der Supermarkt hinsichtlich verschiedener Versorgungsarten eigene Verträge abgeschlossen hat und diese Leistungen nicht von der Kl. erhält. Konkrete Anhaltspunkte, die gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugin sprechen, haben die Bekl. nicht vorgetragen, und alleine aus ihrer Stellung als Angestellte der Kl. ergeben sich Zweifel nicht. Es gibt keinen Erfahrungssatz, daß Angestellte, zumal bezüglich einer verhältnismäßig geringen Forderung, zugunsten ihres Arbeitgebers stets Falschaussagen begehen.

Viele Mieter nehmen gerade eine Betriebskostenabrechnung zum Anlaß, den (berechtigten oder unberechtigten) Ärger über den Vermieter kund zu tun. Die daraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten ähneln sich so sehr, daß manche erfahrene Mietrichter im privaten Umgang erklären, Betriebskostenprozesse stünden ihnen "bis hier" und ihre Urteile dazu würden immer kürzer.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat sich in ihrem Urteil vom 9. März 2000 knapp - und wir meinen zutreffend - mit einem solchen Bündel von Mietereinwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung auseinandergesetzt. Bei der Heizkostenabrechnung sind grundsätzlich die Meßwerte der Verdunstungsröhrchen maßgeblich; die pauschale Behauptung des Mieters, der offenbar Heizkörper nie aufgedreht haben wollte (die Kaltverdunstung würde höchstens 0,2 Einheiten ausmachen) ist als Behauptung ins Blaue hinein unerheblich. Schließlich ist ja auch eine Kaltverdunstungsvorgabe (vgl. dazu LG Bonn WuM 1988, 172) vorgesehen. Nicht nur für Betriebskostenabrechnungen, sondern auch für eine Mieterhöhung von Bedeutung sind die Ausführungen des Gerichts dazu, daß eine absolut genaue Flächenermittlung nicht möglich ist. Nur bei erheblichen Abweichungen von den Flächenangaben im Mietvertrag kann der Mieter also eine Neuvermessung (wenn überhaupt) verlangen. Nach wie vor umstritten bei vielen Amtsgerichten ist die Frage, ob die Kosten von maschinellen Arbeitshilfen als Betriebskosten umlegungsfähig sind, und verweist auf § 27 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung, wonach auch Sachleistungen des Eigentümers angesetzt werden können. Wenn durch sie Betriebskosten eingespart werden, bejaht die Kammer die Umlegungsfähigkeit für ein Schneeräumgerät und einen Laubsauger bei einer größeren Wirtschaftseinheit. Soweit der Mieter einzelne Positionen beanstanden will, muß er zunächst Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Pauschale Einwendungen sind jedenfalls nicht erheblich, ebensowenig wie Vorstellungen des Mieters zur Zweckmäßigkeit eines Umlegungsmaßstabs. Dieser ist vielmehr vom Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen. Erst unlängst hat das OLG Düsseldorf (GE 2000, 341) dazu festgestellt, daß hier der Vermieter bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit seinen Spielraum nutzen darf.

Auch die Einwendungen des Mieters in dem von der 65. Kammer des Landgerichts Berlin am 18. Januar 2000 entschiedenen Fall waren unerheblich. Der Mieter hatte gemeint, die Heizkostenabrechnung sei überhöht, weil die Werte der Wärmeschutzverordnung nicht eingehalten seien. Das allein reicht jedoch nicht, um einen Verstoß gegen das Gebot der ordentlichen Geschäftsführung anzunehmen. Auch der immer wiederkehrende Einwand, für den Gewerbeanteil sei der nötige Vorwegabzug unterlassen worden, zog nicht. Hierzu, etwa für die Gebäudeversicherung, hätte es eines konkreten Vortrags des Mieters bedurft, daß für den Gewerbeanteil höhere Versicherungsprämien zu zahlen sind.