Wärmelieferung

Wärmelieferung; Heizkosten; Wärmecontracting; Abrechnung

Überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung der zentralbeheizten Wohnungen auf einen Wärmelieferanten, gibt ihm dies nicht das Recht, ohne Zustimmung des Mieters den Wärmepreis anstelle der bisher abgerechneten Heizungskosten in Rechnung zu stellen.

Die Kl. sind Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung, die von der Bekl. vermietet wird. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde am 21.6.1964 geschlossen.

Im Jahr 1992 wurden an dem von den Kl. bewohnten Wohnblock umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der Bekl. durchgeführt. Hierzu gehörte auch die Ersetzung der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Ofenheizungen durch eine Zentralheizung. Die Wärmeerzeugung erfolgt in einem Kessel im Kellerbereich eines Aufganges für den gesamten Wohnblock. Die Kosten der Modernisierung wurden auf der Grundlage des § 3 MHG auf die Miete aufgeschlagen. Die Mieterhöhung betrug für den Einbau der Zentralheizung 1,22 DM pro qm. Mit Wirkung zum 1. Januar 1996 hat die Bekl. die gesamte Heizungsanlage an die Firma W. Wärmeversorgungs GmbH verkauft. Dies teilte die Bekl. den Kl. mit Schreiben vom 15.8.1996 mit. Für das Jahr 1995 hatte das mit der Feststellung des individuellen Verbrauchs der einzelnen Mieter und mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen I. Gesamtbrennstoffkosten in Höhe von 8.452,08 DM festgestellt, die sich aus fünf Einzelbeträgen zusammensetzten. Hierzu kamen die sogenannten Heiznebenkosten für die Verbrauchserfassung in Höhe von 1.212,56 DM, insgesamt 9.664,64 DM. Hieraus wurden Heizkosten der Kl. für das Jahr 1995 in Höhe von 524,37 DM errechnet. Für das Jahr 1996 erstellte die Firma I. eine Heizkostenabrechnung für die Kl., die Heizkosten in Höhe von 1.996,10 DM auf seiten der Kl. auswies. Diese errechneten sich aus der Verteilung pauschaler Brennstoffkosten in Höhe von 34.276,49 DM, zu denen Heiznebenkosten in Höhe von 1.220,09 DM kamen. Die Kl. zahlten den erhöhten Betrag für die Heizkosten "unter Vorbehalt".

Die Kl. meinen, die Bekl. sei verpflichtet, die Abrechnungen über die Heizkosten für die Wohnung der Kl. ausschließlich nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung vorzunehmen. Sie könne nicht pauschal als Heizkosten die von der W. Wärmeversorgungs GmbH abgerechneten Beträge einsetzen, da die Kl. einem derartigen Abrechnungsmodus nicht zugestimmt hätten und die Parteien einen solchen auch nicht vereinbart hätten.

Das AG Prenzlau hat der Klage stattgegeben. Die Bekl. habe als Vermieterin von ihrem Recht, die Art der Wärmeversorgung in den Grenzen der ihr obliegenden Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung auszuwählen, bereits im Jahre 1992 Gebrauch gemacht. Hiervon könne sie nicht ohne Zustimmung der Kl. als ihren Vertragspartnern für das Mietverhältnis abweichen. Insoweit entspreche der vorliegende Fall auch nicht der Sachlage in der von der Bekl. zitierten Entscheidung des LG Frankfurt/Oder (WM 1999, 403 ff.), wo der Vermieter gerade im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Wärmeversorgung neu gestaltete.

Das AG hat den eingeklagten Anspruch zu Recht zugesprochen. Die Kl. haben gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Abrechnung der Heizkosten nach § 7 Abs. 2 der HeizkV und den zwischen den Parteien getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen.

Danach waren die Parteien dahingehend übereingekommen, daß nach dem Einbau der mehrere Häuser versorgenden Heizungsanlage eine Modernisierungsumlage auf die Miete gemacht und die Anlage von der Bekl. selbst betrieben werden soll. Die Heizkosten sollten nach § 7 Abs. 2 HeizkV abgerechnet werden.

Die Kl. hat von diesen zuletzt bestehenden und wirksam getroffenen vertraglichen Vereinbarungen durch einseitige Erklärung Abstand genommen. Dies führt nicht zu einer wirksamen Veränderung der bestehenden Vertragsgestaltung.

Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der HeizkV vor, daß der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 HeizkV gegenüber den Verbrauchern abrechnet, oder daß er die Wärmeversorgung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Lieferung von Fernwärme in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 4 HeizkV berechnet. Letzteres ist ohne weiteres zulässig, setzt aber gleichwohl voraus, daß der Vermieter mit den Mietern für die Abrechnung entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Diese müssen - worauf auch das LG Frankfurt/Oder [im] entschiedenen Fall [abstellt] - dadurch geschehen, daß bei der Errichtung einer Zentralheizungsanlage im Zuge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten die Wärmeversorgung auf einen Dritten übertragen wird, wenn bis dahin noch keine bestimmte Wärmeversorgung vereinbart worden war, und die Mieter zumindest konkludent zu erkennen geben, daß sie hiermit einverstanden sind. Etwas anderes gilt jedoch in Fällen wie dem hier zu entscheidenden. Hier bedarf es auch nach Auffassung der Kammer einer einvernehmlichen Vertragsänderung zwischen beiden Parteien des Mietvertrages, weil bereits zuvor Vereinbarungen über die im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eingebaute und zunächst von der Bekl. als Vermieterin selbst betriebene Heizungsanlage nach § 7 Abs. 2 HeizkV getroffen wurden. Die HeizkV gibt dem Vermieter kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern. Ist beim Abschluß oder bei einer nachträglichen einvernehmlichen Änderung des Mietvertrages die Lieferung von Wärme durch einen Dritten nicht vereinbart worden, stellt sich die Situation für den Mieter nicht anders dar, als wenn der Vermieter während eines bestehenden Mietvertrages die Bezugsart ändern will. Für diesen Fall ist aber anerkannt, daß die HeizkV hierfür keine Rechtsgrundlage bietet (AG Hannover WM 1998, 40; differenzierend Langefeld/Wirth, ZMR 1997, 165), sondern der Vermieter die Zustimmung des Mieters braucht (Ropertz/Wüstefeld, NJW 1989, 2365). Auch wenn nach § 2 HeizkV diese rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgeht, läßt sie sowohl die Eigen- als auch die Fremdversorgung wahlweise nebeneinander zu und überläßt sie damit der Regelung durch die Parteien des Mietvertrages. Eine einmal getroffene Regelung kann dann - insoweit unterscheidet sich der hier zu entscheidende Fall von dem vom LG Frankfurt (Oder) entschiedenen - nicht mehr einseitig durch den Vermieter geändert werden. Das Mietverhältnis ist ein Vertrag, und es gilt bei ihm wie auch bei anderen Verträgen der Grundsatz "Verträge muß man halten".

Für die Übertragung der Heizpflicht auf einen Dritten und die damit verbundene Umstellung auf einen Wärmelieferungsvertrag durch einseitige Erklärung des Vermieters gibt es auch außerhalb der HeizkV keine Rechtsgrundlage. Eine Teilkündigung ist nur in dem engen Rahmen des § 546 b Abs. 2 Nr. 4 BGB möglich und vorliegend auch nicht ausgesprochen worden. Danach könnte der Vermieter ohnehin nur unter den dort genannten Voraussetzungen Nebenräume oder Grundstücksteile kündigen, nicht aber seine vertraglich übernommenen Heizpflichten auf einen Dritten übertragen (Wüstefeld, WM 1996, 736/737). Aus demselben Grund läßt sich auch aus § 541 b BGB nichts herleiten. Danach ist der Mieter zwar zur Duldung von Energiesparmaßnahmen verpflichtet, für eine Auskoppelung von Vermieterpflichten gibt diese Vorschrift aber gleichwohl nichts her (Wüstefeld, a. a. O.).

Etwas anderes gilt auch nicht unter dem Gesichtspunkt, daß der Vermieter sich zur Erfüllung der ihm obliegenden Heizpflicht eines Dritten bedienen darf. Das ist zwar grundsätzlich möglich, weil es Sache des Vermieters ist, wie er seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllen will. Nur - und das ist entscheidend - bedeutet dies nicht, daß der Vermieter deshalb auch berechtigt wäre, den Mieter mit den Kosten zu belasten, die ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellt werden. Der Mieter hat nach wie vor Anspruch darauf, nur mit den Heizkosten belastet zu werden, die ihm aufgrund einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkV in Rechnung gestellt werden könnten. Den Wärmepreis, den der Wärmelieferant dem Vermieter in Rechnung stellt, muß er nicht akzeptieren, da dieser über die Heizkosten hinaus noch Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne u. ä. enthält (Wüstefeld, a. a. 0.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist der hier vorliegende Fall zu beurteilen. Schließt der Vermieter die Wohnungen an eine neu errichtete Zentralheizung an, müssen die Mieter dies als Modernisierungsmaßnahme nach § 541 b BGB dulden, falls sie sich nicht ausnahmsweise auf einen Härtefall berufen können. Will der Vermieter anschließend - nachdem zuvor eine Umlage nach dem MHG gemacht und vereinbart worden war, daß nach § 7 Abs. 2 HeizkV abzurechnen sein soll - die Versorgung der Wohnung mit Wärme an einen Wärmelieferanten übertragen, geht dies nur im Einvernehmen mit den Mietern oder aber mit der Einschränkung, daß er nur die reinen Heizkosten umlegen kann, nicht jedoch den Wärmepreis (Wüstefeld, a. a. O.).

Vorliegend ist schließlich auch keine solche einvernehmliche Änderung stillschweigend vereinbart worden. Die Kl. haben zwar die nach der Veräußerung der Heizungsanlage in Rechnung gestellten Wärmelieferungskosten bezahlt. Sie haben aber sämtliche Zahlungen unter Vorbehalt geleistet und sich damit nicht, auch nicht konkludent - mit der Vertragsänderung einverstanden erklärt.

Ob die Bekl. die Wärmelieferung auf eine Drittfirma übertragen kann, wenn diese nachweisbar die Mieter preiswerter beliefert, als es der Vermieter könnte, bedarf keiner Entscheidung, ist allerdings aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben naheliegend, da die Bekl. nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt hat, daß die Ausgliederung der Wärmelieferung für die Mieter meßbar günstiger ist.