Wärmelieferung

Wärmelieferung; Energieversorgungsunternehmen; Betreibermodell; Versorgungsvertrag; AVB; einstweilige Verfügung; Liefersperre

Aus dem Rahmenvertrag zwischen Vermieter/Gebäudeeigentümer und einem Energieversorgungsunternehmen über die Wärmelieferung im sog. Betreibermodell folgt keine Verpflichtung des Mieters, seinerseits einen Versorgungsvertrag mit dem Betreiber abzuschließen. Nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter hat der Mieter einen Anspruch auf Belieferung aus dem zwischen dem Vermieter und dem Betreiber bestehenden Energielieferungsvertrag gegen den Betreiber.

Die Parteien streiten über die Berechtigung der Verfügungsbekl., die Wohnung der Verfügungskl. von der Versorgung von Heizungswärme und Warmwasser abzutrennen.

Die Verfügungskl. ist die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dessen Eigentümerin bzw. deren Rechtsvorgängerin die Liegenschaft modernisieren lassen hat. Im Zuge dessen erfolgte die Ausstattung mit einer Zentralheizung, welche an eine Fernwärmestation angeschlossen wurde, die von der Verfügungsbekl. betrieben wird.

Im Hinblick auf die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen schlossen die Eigentümerin des Mehrfamilienhauses und die Kl. einen Vergleich, nach dem die Kl. unter anderem wegen der entstandenen Widrigkeiten eine Entschädigung in Geld erhalten hat. In diesem Modernisierungsvergleich wurde auf eine Leistungsbeschreibung Bezug genommen, die unter dem Stichwort "Heizung und Warmwasseraufbereitung (Betreibermodell)" die Ausgestaltung der Modernisierung näher beschreibt.

Die Eigentümerin hat mit der Bekl. in einer Anlage zum Rahmenvertrag über die Wärmelieferung u. a. festgelegt: "Der Wärmelieferant schließt mit dem Mieter, Nutzer der Wohnungen des Eigentümers, Wärmelieferungsverträge ab."

Die Kl. ist nicht gewillt, mit der Bekl. einen Energieversorgungsvertrag abzuschließen. Sie hat sich aber bereit erklärt, wie bisher über die Vorauszahlung von Nebenkosten gegenüber der Eigentümerin (Vermieterin) ihren vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen.

Das beklagte Versorgungsunternehmen forderte die Kl. zur Zahlung der Rechnung der bis Februar 2000 aufgelaufenen Forderungen in Höhe von 1.920,32 auf DM und drohte für den Fall der Nichtzahlung die Einstellung der Wärmeversorgung an. Aufgrund der Zahlung von 1.920,32 DM auf ein Rechtsanwaltanderkonto hat die Verfügungsbekl. zugesagt, bis zum 31.3.2000 mit der Verwirklichung der Drohung innezuhalten. Die Kl. sieht sich aus keinem rechtlichen Grund gezwungen, mit der Bekl. einen Energieversorgungsvertrag abzuschließen. Die Bekl. meint, zwischen den Parteien sei ein Wärmelieferungsvertrag zustande gekommen, was sich zum einen aus dem geschlossenen Rahmenvertrag zwischen ihr und der Eigentümerin (Vermieterin) des Mehrfamilienhauses und zum anderen aus der faktischen Inanspruchnahme der Wärmelieferung der Kl. ergebe.

Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist gemäß § 935 f. ZPO zulässig und begründet.

Der Verfügungskl. steht ein Anspruch auf Weiterlieferung von Warmwasser und Heizungswärme gegenüber der Bekl. aufgrund des zwischen der Bekl. und der Vermieterin (Eigentümerin) abgeschlossenen Energieversorgungsvertrags i. V. m. § 33 Abs. 2 AVB zu.

Vorliegend ist ein Verfügungsgrund darin zu sehen, daß im Zeitpunkt der beabsichtigten Liefersperre die kalte Jahreszeit immer noch anhält und im Zeitpunkt der Urteilsfindung bis Mitte Mai die Kl. dringend darauf angewiesen ist, die Beheizbarkeit ihrer Wohnung sicherzustellen. Denn die Versorgung mit Fernwärme und Warmwasser ist unabdingbare Voraussetzung für die Bewohnbarkeit der klägerischen Wohnung. Das Fehlen dieser Versorgung kann zur Unbewohnbarkeit der Wohnung, unter anderem auch zur Gesundheitsgefährdung führen. Insbesondere würde die Ausübung der Liefersperre eine ungleich schärfere Waffe bedeuten, als im sonstigen Rechtsverkehr. Denn bei anderen lebensnotwendigen Gütern kann der Schuldner bei Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Gläubiger die Güter zur Bedarfsdeckung von anderen Anbietern beziehen. Im vorliegenden Fall ist es jedoch aufgrund der Monopolstellung des Versorgungsunternehmens für die spezielle Wohnung nicht der Fall. Somit besteht die Gefahr, daß die Kl. wesentliche Nachteile erleiden wird, da die Bekl. weiterhin mit Liefersperre droht (§ 940 ZPO).

Zwar steht der Kl. kein unmittelbarer Anspruch auf Weiterlieferung aus vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien zu. Denn ein Vertrag zwischen den Parteien besteht nicht. Denn die Bekl. als Versorgungsunternehmen richtet ihre Leistungen und damit ihr Angebot auf Abschluß eines Versorgungsvertrages grundsätzlich an den Grundstückseigentümer (vgl. hierzu OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.1992, Az. 22 0 122/92). Im vorliegenden Fall hat die Bekl. ausdrücklich mit der Vermieterin (Eigentümerin) einen Energielieferungsvertrag und einen Rahmenvertrag nebst Anlagen geschlossen. In dieser Anlage verpflichtet sich die Bekl. gegenüber der Vermieterin, gesonderte Verträge mit dem einzelnen Mieter über die Energielieferung abzuschließen.

Zu einem solchen Vertrag ist es im vorliegenden Fall nicht gekommen, da sich die Kl. dem Abschluß eines solchen Vertrages verweigert.

Die Kl. war auch zur Verweigerung eines solchen Vertragsabschlusses berechtigt. Eine Verpflichtung zu einem Vertragsabschluß mit der Bekl. ist auch nicht aus dem Modernisierungsvergleich bzw. aus der Anlage zu diesem Modernisierungsvergleich herzuleiten. Denn aus der Anlage ergibt sich, daß die Kl. dem sogenannten Betreibermodell bezüglich der Lieferung von Warmwasser und Heizungswärme zugestimmt hat. Dieses sogenannte Betreibermodell besagt, daß der Vermieter einem Dritten den Betrieb der Heizungsanlage überträgt. Danach modernisiert der Betreiber die Anlage und stellt dem Vermieter einen entsprechenden Wärmepreis für die ständige Lieferung von Warmwasser und Heizungswärme in Rechnung. Insoweit bedarf der Vermieter zur Realisierung dieses Modells nicht der Zustimmung des Mieters (Eisenschmid in: WM 1998, 449 f.). Daraus ergibt sich für die Kl. keine Verpflichtung zur Abschließung eines Wärmelieferungsvertrages mit der Bekl. aufgrund eines Vertrages, den die Bekl. mit der Vermieterin abgeschlossen hat. Vielmehr besagt das sogenannte Betreibermodell, daß weiterhin über die Vermieterin die Wärmelieferung abzurechnen ist. Insoweit verhält sich die Kl. gegenüber der Vermieterin vertragstreu.

Eine Verpflichtung der Kl. zum Abschluß eines Wärmelieferungsvertrages ist nicht aus den vertraglichen Beziehungen zwischen der Bekl. und der Vermieterin des Mehrfamilienhauses herzuleiten. Zwar hat sich die Bekl. gegenüber der Vermieterin verpflichtet, Einzelverträge mit den Mietern des Mehrfamilienhauses abzuschließen und somit direkt mit den Mietern abzurechnen. Doch aus dieser Verpflichtung der Bekl. ergibt sich keine Pflicht der Kl. zum Vertragsabschluß. Die gegenteilige Annahme würde einen Vertrag zu Lasten Dritter darstellen (vgl. hierzu: Derleder in: Beilage zu WM, 1/2000, S. 16 ff.).

Eine weitergehende Verpflichtung der Kl. zum Vertragsabschluß ist weder aus dem vorliegenden Mietvertrag noch aus sonstigen Nebenabreden ersichtlich.

Der Anspruch der Kl. auf Weiterlieferung ergibt sich aus dem zwischen der Vermieterin und der Bekl. abgeschlossenen Energielieferungsvertrag i. V. m. § 33 Abs. 2 AVB.

Bei diesem Vertrag handelt es sich um einen sogenannten Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (so auch: LG Gera in: WM 1998, 497, zustimmend: U. Schmitz-Justen in WM 1998, 520 f.). Denn die Kl. kann von der Bekl. als Versorgungsunternehmen vertragsgerechtes Verhalten einfordern. Zwischen der Vermieterin und der Bekl. existiert ein Lieferungsvertrag, an welchen die Bekl. gebunden ist. Die Kl. ihrerseits hat das Recht gegenüber der Vermieterin ihre Ansprüche geltend zu machen, insbesondere die Nebenverpflichtung der Vermieterin, die Wohnung mit Warmwasser und Heizungswärme zu versorgen. Zwar hat sich die Bekl. in der Rahmenvereinbarung bzw. der Anlage zu dieser, gegenüber der Vermieterin verpflichtet, mit den Mietern Einzelverträge abzuschließen. Jedoch ist es im vorliegenden Fall auch deshalb nicht dazu gekommen, weil die Kl. hierzu nicht verpflichtet ist. Eine solche beabsichtigte Verpflichtung des Mieters kann jedoch nur der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung innerhalb des mietrechtlichen Verhältnisses erreichen. Daran mangelt es im vorliegenden Fall. Somit liegt der Störungsgrund der Nichtzahlung in der Sphäre der Vermieterin und somit bei dem Vertragspartner der Bekl.

Die Bekl. kann deshalb nicht das Säumnis der Vermieterin der Kl., mit dieser eine entsprechende Verpflichtung zu vereinbaren, zu Lasten der Kl. durch eine Liefersperre erzwingen (siehe hierzu: Eisenschmid in: WM 1998, 449 ff.).

Die Schutzpflichten des Versorgungsunternehmens können gegenüber dem Mieter zwar nicht weiter reichen als gegenüber dem Vermieter, doch ist im gegebenen Fall die Bekl. gehalten, ihren Anspruch auf Zahlung für ihre Lieferung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Insoweit steht ihr kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 33 Abs. 2 AVB zu. Die Bekl. hat diesen Zahlungsanspruch gegenüber der Vermieterin bisher weder angemeldet noch die Vermieterin in Verzug gesetzt.

Eine Liefersperre gemäß § 33 Abs. 2 AVB steht einem Versorgungsunternehmen nur dann zu, wenn der Vertragspartner sich vertragsuntreu verhält. Vertragspartner im vorliegenden Fall ist jedoch die Vermieterin, nicht aber die Kl.. Es kommt hinzu, daß sich die Mieterin gegenüber ihrem Vertragspartner, nämlich der Vermieterin vertragstreu verhält, indem sie weiterhin die Zahlung von Nebenkosten anbietet.

§ 33 Abs. 2 AVB schafft zusätzlich Erfordernisse für die Inanspruchnahme der Leistungsverweigerungsrechte gemäß §§ 273, 320 BGB. Wegen der überragenden Bedeutung der Energieversorgung darf eine Liefersperre nur dann erfolgen, wenn die Fortsetzung der Lieferung für das Versorgungsunternehmen unzumutbar ist. Hierbei ist insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten, der Verfassungsrang besitzt. § 33 AVB enthält nämlich eine diesbezügliche Konkretisierung als Ausprägung des Grundsatzes der unzulässigen Rechtsausübung. Daher sind bei einer Liefersperre die Folgen der Einstellung für die Kunden, die Schwere der vorliegenden Zuwiderhandlung und die hinreichende Aussicht der Pflichterfüllung durch den Kunden zu berücksichtigen. Hierbei ist insbesondere auf die Person des Mieters abzustellen, da für das Versorgungsunternehmen generell erkennbar ist, daß der Mieter letztendlich der bestimmungsgemäße Empfänger der Leistung ist.

Im vorliegenden Fall hätte das Versorgungsunternehmen bei Vertragsschließung mit dem Vermieter der Kl. sicherstellen müssen, daß dementsprechende Verträge bzw. Pflichten der Mieter gegenüber der Vermieterin vorliegen, um demgemäß die vertragliche Pflicht der Bekl. gegenüber der Vermieterin zum Abschluß der Verträge erfüllen zu können. Dies hat jedoch die Bekl. in fahrlässiger Weise unterlassen, so daß sie nunmehr lediglich gegenüber der Vermieterin ihre Zahlungsansprüche durchsetzen kann. Denn die vorliegende Vertragsstörung hat auch die Vermieterin zu besorgen, da die Vermieterin ihrerseits nicht die Kl. zum Abschluß eines Energielieferungsvertrages mit der Bekl. aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses verpflichtet hat.

Die Kl. als Inhaberin der unmittelbaren Sachherrschaft über ihre Wohnung hat darüber hinaus auch einen Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB, der allerdings subsidiär ist. Eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung und somit eine Besitzstörung wird in einer Liefersperre gesehen (vgl. hierzu: U. Schmitz-Justen, WM 1998, 251; AG Frankfurt am Main WM 1998, 42), wobei eine Berechtigung zur Besitzstörung gemäß § 33 Abs. 2 AVB zu prüfen ist.