Wärmedämmung

Wärmedämmung; Heizenergieeinsparung; Energieeinsparung; Modernisierung; Fassadendämmung; fiktive Instandsetzungskosten; Mieterhöhungserklärung

1. Die Wärmedämmung einer Fassade ist dann eine Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie i. S. d. § 3 Abs. 1 MHG, wenn sie zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt. Bei instandsetzungsbedürftigen Fassaden ist darauf abzustellen, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer - hypothetisch - ordnungsgemäß instand gesetzten Fassade wesentlich verbessert worden ist. Daher sind aus den Gesamtkosten der Maßnahme die fiktiven Instandsetzungskosten für die Fassade herauszurechnen.

2. Die Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, wenn nicht in ihr diese fiktiven Instandsetzungskosten aufgeschlüsselt worden sind.

Die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 28.11.1995 ist nicht wirksam.

Dabei kann vorliegend dahinstehen, inwieweit die Modernisierungsankündigung den rechtlichen Erfordernissen entsprach. Unstreitig haben die Bekl. der Modernisierung zugestimmt, die Durchführung geduldet und nehmen die Vorteile der Modernisierung in Anspruch (vgl. auch KG GE 1992 S. 920).

Zwar wird die abgegebene Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen gerecht, da für jede Maßnahme eine spezifizierte Berechnung unter Angabe der Einzelkosten, des Gesamtaufwandes und des auf die Wohnung entfallenden Teilbetrages und des Verteilerschlüssels vorliegt.

Auch stellen die durchgeführten Arbeiten Modernisierungsarbeiten dar.

Unter den mietpreisrechtlichen Modernisierungsbegriff fallen diejenigen baulichen Maßnahmen, die der Einsparung von Heizenergie oder Wasser dienen (§ 3 MHG).

Eine Dämmung der Fassade ist hierzu grundsätzlich geeignet. Bei der Wärmedämmung einer Fassade handelt es sich um eine Dämmung von Außenwänden, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirkt, sofern die Wärmedämmung durch die Maßnahme wesentlich verbessert wird (Legaldefinition durch § 4 Abs. 3 Nr. 1 ModEnG). Erforderlich ist hierbei stets, daß die durchgeführte Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt. Wann Nachhaltigkeit vorliegt ist im Einzelfall streitig, ebenso wie vorliegend zwischen den Parteien streitig ist, in welcher Höhe durch die Wärmedämmung der Fassade eine Einsparung von Heizenergie erreicht wird.

Diese Fragen können jedoch vorliegend dahinstehen, da die Kl. in ihrer Mieterhöhung vom 28. November 1995 nicht berücksichtigt haben, daß die alte Fassade reparaturbedürftig war.

Zwar ist zwischen den Parteien der genaue Umfang der Reparaturbedürftigkeit streitig, unstreitig ist jedoch zumindest, daß die alte Fassade zu 10 bis 15 % schadhaft war.

Nach Auffassung der Kammer wäre es erforderlich gewesen, die fiktiven Instandsetzungskosten von den Kosten der Modernisierung abzuziehen, da nur die Kosten ohne Reparaturaufwand umlagefähig sind (vgl. auch LG Hamburg, MDR 1978, S. 935). Hierbei hätte aus der Mieterhöhungserklärung deutlich werden müssen, welche Kosten auf die Instandsetzung und welche auf die Modernisierung entfallen. Die Kl. hätten darlegen und erläutern müssen, ob und um welche Quote sie die Modernisierungskosten wegen ersparter Instandhaltung vermindert haben (vgl. LG Kassel, NJW-RR 1992, S. 1361).

Die Rechtsprechung ist sich darüber einig, daß nicht alle Kosten einer Modernisierungsmaßnahme nach § 3 MHG umgelegt werden können, wenn ohne die Baumaßnahme eine Instandsetzung nötig gewesen wäre.

In dem vom Landgericht Berlin am 19. August 1997 entschiedenen Fall ging es um die Wärmedämmung einer instandsetzungsbedürftigen Hausfassade. Hier hätte der Vermieter von den Modernisierungskosten die fiktiven Instandsetzungskosten abziehen müssen, und zwar schon in der Mieterhöhungserklärung, da dies zur Erläuterung nach § 3 MHG gehört. Da er dies unterlassen hatte, war die Mieterhöhung insgesamt unwirksam.