Wärmecontracting über hauseigene Heizzentrale

Wärmecontracting über hauseigene Heizzentrale; Vereinbarung zur Umlage des vollen Wärmepreises; Zentralheizung; Heizstation; Fernwärme; Nahwärme; gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser; Betriebskosten; Heizkosten; Frist für Rückgabe der Mietkaution; Abrechnung; Wirtschaftlichkeitsgebot

Wird Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation geliefert, kann der Vermieter den (vollen) Wärmepreis, den der Betreiber dem Vermieter in Rechnung stellt, auf den Mieter umlegen, wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zu tragen hat und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis. Mit der Klage verlangen die Kl. die Freigabe der von ihnen gemäß § 22 des vorbezeichneten Mietvertrages geleisteten Sicherheit in Höhe von 1.857,27 E. In § 7 des vorbezeichneten Mietvertrages ist zwischen den Parteien vereinbart:

"1. Der Vermieter ist verpflichtet, die Sammelheizungsanlage vom 1. Oktober bis 30. April in Betrieb zu halten. Zur Beheizung außerhalb dieses Zeitraums vgl. Ziff. 4.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, die Warmwasserversorgungsanlage ständig in Betrieb zu halten.

3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung (Löhne einschließlich Sozialabgaben), Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, Schornsteinfegerkosten für die Zentralheizung, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-lmmissionsschutzgesetz und die Kosten der Verwendung einer messtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung (dazu gehören sämtliche Kosten der Verbrauchserfassung, der Wartung einschließlich der kaufmännischen Abrechnung sowie die ggf. entstehenden Sonderkosten beim Auszug des Mieters - Mietwechselgebühr -), Prüfungsgebühren aller Art (etwa für TÜV). Kosten der Wasserauffüllung und Schlackenabfuhr. Zu den Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht bereits in § 4 Abs. 3 enthalten sind, sowie die Kosten der Wassererwärmung entsprechend den für die zentrale Heizungsanlage aufgeführten Kosten. Die durch eine allgemeine Brennstoffknappheit bedingte teilweise oder völlige Stilllegung der Anlagen berechtigt den Mieter nicht zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Bei überhöhten Temperaturen hat der Mieter kein Recht, die Heizkostenumlage zu mindern. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis 30. April. Außerhalb der Heizperiode besteht kein Anspruch auf Beheizung, es sei denn, dass an drei aufeinander folgenden Tagen die Außentemperatur um 21.00 Uhr weniger als 12 Grad Celsius beträgt.

4. Werden die Mieträume mit Fernwärme versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören die Kosten der Wärmelieferung von einer nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Anlage (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen, namentlich des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums sowie der Kosten der Verwendung einer messtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung.

Mit der Widerklage begehrt der Bekl. die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2003 bis 2005.

Die gemäß 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zum Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.

I. Soweit der Bekl. mit der Berufung die Verurteilung zur Freigabe des Mietkautionskontos angreift, ist die Berufung unbegründet. Denn nach Ablauf der in der Regel 6 Monate währenden Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte es dem Bekl. oblegen, die von ihm geltend gemachten Ansprüche aus den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen durch die Inanspruchnahme des Mietkautionskontos zu realisieren. Eine über diese Prüfungszeit hinausgehende fehlende Freigabe unter gleichzeitiger Geltendmachung von Gegenansprüchen ist treuwidrig (§ 242 BGB).

II. Die mit der Widerklage geltend gemachten Nachzahlungsansprüche für 2003, 2004 und 2005 sind begründet.

Entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils sind auch die sich aus der Fremdvergabe des Betreibens der Heizungsanlage ergebenden Kosten umlegbar. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt als vertragliche Regelung, die dem Vermieter die Umlage von Betriebskosten gestattet, eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung mit der Folge, dass der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb der im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter umlegen darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der vorbezeichneten Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV trägt und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht. Insofern kann vorliegend dahinstehen, ob es sich bei der den streitgegenständlichen Abrechnungen zugrunde liegenden Wärmeversorgung um Fern- oder Nahwärme handelt.

Denn zwar ist vorliegend eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV nicht erfolgt, jedoch ist ferner die Anlage 1 zum Mietvertrag Mietvertragsbestandteil geworden und enthält eine Auflistung sämtlicher Betriebskosten entsprechend der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden Fassung der Anlage 3. Unter Ziff. 4 der Anlage sind auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme ausdrücklich genannt. Damit ist eine ausreichende Umlagevereinbarung, die sich auch auf die Kosten der Lieferung von Fernwärme bezieht, gegeben (BGH, Urteil vom 16.4.2008 - VIII ZR 75/07, GE 2008, 730). Denn es ist kein Unterschied für die Umlagefähigkeit darin zu sehen, ob durch eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV mietvertraglich vereinbart wird oder die dortigen Kosten ihrem Wortlaut nach in Form einer Anlage, die Bestandteil des Mietvertrags ist, vereinbart werden.

Der Einwand der Kl., das Wirtschaftlichkeitsgebot, dem der Bekl. bei der Auswahl des Wärmelieferers und der Vertragsgestaltung zweifellos unterliegt, sei angesichts der nicht unerheblichen Kostensteigerung vom Abrechnungszeitraum 2002 zum hier streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum 2003 verletzt, greift nicht durch.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13.6.2007 - VIII ZR 78/06 -, GE 2007, 1051 offengelassen, ob der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet hat, denn es kam in der dortigen Entscheidung - ebenso wie hier - nicht darauf an. Der Bundesgerichtshof führt ferner aus, dass auch bei Zugrundelegung dieser Auffassung es zunächst Sache des Mieters sei, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Anbieter preiswerter angeboten werden: Erst dann sei es Sache des Vermieters, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt habe.

Hier wie dort genügt das Vorbringen der Bekl. diesen Anforderungen nicht. Es fehlt vorliegend bereits an der Vorlage von konkreten Gegenangeboten, die sich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des hier streitgegenständlichen Wärmelieferungsvertrags aus dem Jahre 2003 beziehen. Ausdrücklich hat der Bundesgerichtshof ferner darauf hingewiesen, dass die dem Vermieter auferlegte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die finanziellen Interessen seiner Mieter nicht soweit gehe, dass ein Mieter dem Vermieter bei Abrechnung der Betriebskosten entgegenhalten könne, die Mietwohnung könne mittels einer anderen Energie- oder Vertragsart preiswerter versorgt werden.

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV zu tragen hat, darf der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die vollen Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültige Fassung dieser VO die Tragung dieser Kosten vorsieht.

Mietvertraglich war u. a. vereinbart: "Werden die Mieträume mit Fernwärme versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen." In dem Haus befand sich eine Gaszentralheizung. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die geleistete Mietkaution zurück. Widerklagend machte der Vermieter Nachzahlungsbeträge aus Heizkostenabrechnungen geltend, die u. a. deswegen entstanden waren, weil der Mieter den vom Vermieter in Rechnung gestellten vollen Wärmepreis, den der Betreiber der im Hause befindlichen Heizung in Rechnung gestellt hatte, nicht bezahlt hatte. Das Amtsgericht Lichtenberg hatte den Vermieter zur Freigabe der Mietkaution verurteilt und die Widerklage abgewiesen (vgl. GE 2007, 1317 mit Anmerkung von Schach GE 2007, 1298). Das hatte zur Berufung zum LG Berlin geführt.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung im Hinblick auf die Freigabe des Mietkautionskontos zurück. Nach Ablauf der in der Regel sechs Monate währenden Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte es dem Vermieter oblegen, die von ihm geltend gemachten Ansprüche aus den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen zu realisieren. Eine über diese Prüfungszeit hinausgehende fehlende Freigabe sei treuwidrig. Der Widerklageanspruch aus den Heizkostenabrechnungen sei allerdings begründet. Dazu verweist die Kammer auf das Urteil des BGH vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07 = GE 2008, 730 (vgl. vorher schon BGH GE 2007, 1310). Vorliegend sei zwar eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV nicht erfolgt, jedoch sei die Anlage 1 zum Mietvertrag Mietvertragsbestandteil geworden und enthalte eine Auflistung sämtlicher Betriebskosten entsprechend der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung der Anlage 3. Unter Ziffer 4 der Anlage seien auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme ausdrücklich genannt. Damit sei eine ausreichende Umlagevereinbarung gegeben.