Wärmecontracting über hauseigene Heizzentrale

Wärmecontracting über hauseigene Heizzentrale; Fern- und Nahwärme; Vereinbarung zur Umlage des vollen Wärmepreises

Wird Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation geliefert, kann der Vermieter den (vollen) Wärmepreis, den der Betreiber dem Vermieter in Rechnung stellt, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Aufgrund eines Mietvertrages vom März 2002 leisteten die Mieter (Kl.) eine Sicherheit in Form eines Mietkautionskontos. Ferner war in § 7 des Mietvertrages die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung vereinbart. § 7 Nr. 3 des Mietvertrags regelt, daß der Mieter verpflichtet ist, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Ferner ist geregelt, welche Kosten zu den Kosten des Betriebs dieser Anlage gehören. Für den Fall, daß die Mieträume mit Fernwärme bzw. Fernwarmwasser versorgt werden, soll der Mieter verpflichtet sein, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen (§ 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages). Bei Übergabe der Wohnung bezeichneten die Parteien die bestehende Heiz- und Warmwasserversorgung im Inventarverzeichnis des Wohnungsübergabeprotokolls im Unterabschnitt Art der Heizung und Warmwasserversorgung als Gaszentralheizung. Im Jahre 2001 hatte eine Komplettsanierung des Gebäudes stattgefunden, bei der das Objekt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umgewandelt wurde. Die Eigentümer kauften das Objekt mit "Nahwärmeversorgung". Der Einbau der Heizungsstation erfolgte Ende Januar 2002 mit den damaligen Bauträgern. Diese schlossen zunächst einen Wärmelieferungsvertrag mit der GASAG ab. Im November 2002 schloß die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wärmelieferungsvertrag mit einem anderen (Dritten) ab.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieter forderten diese die Mietkaution zurück. Der Vermieter (Bekl.) hielt diese wegen offener Nachzahlungsbeträge aus Heizkostenabrechnungen zurück und verlangte in dem von den Mietern angestrengten Rechtsstreit Widerklage in Ausgleich der offenen Heizkostenabrechnungen. In dem Rechtsstreit behaupteten die Kl., die Wärme- und Warmwasserversorgung sei während des Mietverhältnisses auf einen Dritten übertragen worden. Der Vermieter behauptete, es habe keine Umstellung auf Wärmecontracting stattgefunden. Die Wohnung sei vielmehr von Anfang an mit "Nahwärme" versorgt worden.

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kl. können von dem Bekl. die Freigabe der geleisteten Sicherheit verlangen, denn das zwischen den Parteien zustande gekommene Mietverhältnis ist beendet, und dem Bekl. steht ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB nicht zur Seite. [...]

II. Gegenüber dem Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens stand dem Bekl. auch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB wegen der behaupteten Nachzahlungsansprüche im Hinblick auf die abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten zu. Es kann an dieser Stelle dahinstehen, ob Ansprüche des Bekl. auf Zahlung der behaupteten Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt bestehen. Denn jedenfalls kann er diese nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 Abs. 1 BGB gegen den Freigabeanspruch geltend machen. Dies ergibt sich bereits aus der Natur der Sache, hier: aus dem mit der Hingabe der Mietkaution verfolgten Zweck (vgl. LG Baden-Baden, Beschluß vom 29. Oktober 2002, 3 T 40/02, OLGZ 66, 6; Heinrichs, in: Palandt, BGB. 61. Auflage, § 273 Rn. 15).

Die zulässige Widerklage ist unbegründet. [...]

Der Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge für Heizkosten. [...] Die geforderten Nachzahlungsbeträge sind mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig. [...]

Die zur Akte gereichten Abrechnungen über die Heizkosten [...] sind formell fehlerhaft, da sie nicht nachvollziehbar sind. Nach herrschender Meinung sind Abrechnungen über Nebenkosten Wissenserklärungen bzw. ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB (BGH, NJW 1982, 573). Eine Abrechnung gilt als fristgerecht erfolgt, wenn dem Mieter eine formell ordnungsgemäße, nachvollziehbare und damit nachprüfbare Abrechnung zugeht (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556, Rn. 420). Daran fehlt es vorliegend, weil in den Abrechnungen nicht ausscheidbare Kosten auf die Kl. umgelegt werden, auf die der Bekl. keinen Anspruch hat. Der Bekl. hat seiner Obliegenheit, die nicht für den Mieter umlagefähigen Kosten für diesen nachvollziehbar aufzuschlüsseln und nachzuweisen, nicht genügt. Denn mit den streitgegenständlichen Abrechnungen legt der Bekl. insbesondere auch solche Kosten auf die Kl. um, die sich aus der Fremdvergabe des Betreibens der Heizungsanlage ergeben. Hierzu ist der Bekl. aber nicht berechtigt, da die Umlage der Kosten des vorliegenden Wärmecontractings unter Berücksichtung der Rechtsprechung des BGH nicht (ausreichend) vereinbart worden ist.

Zwar steht es dem Vermieter bei der Vereinbarung der Umlage von Heizkosten frei, ob er eine im Haus befindliche Heizanlage selbst betreibt und auf die Mieter die Betriebskosten der Anlage und die Brennstoffkosten umlegt, oder ob er sich eines sog. Wärmecontractors bedient und die anfallenden Wärmekosten abrechnet. Denn nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über die Heizkostenabrechnung - HeizKV) können grundsätzlich Wärmecontracting-Kosten (einschließlich kalkulatorischer Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn) auf die Mieter umgelegt werden. Die Umlage solcher Kosten erfordert jedoch eine ausreichende vertragliche Regelung (vgl. dazu BGH, WuM 2005, 387; WuM 2005, 456; WuM 2006, 256: WuM 2006, 322; LG Berlin, MM 2007, 147). Denn die Versorgung aufgrund eines Wärmelieferungsvertrages mit einem Dritten bei im Haus vorhandener Heizanlage bedingt aufgrund der (möglichen) Einstellung von Investitions- und Abschreibungskosten sowie des Gewinns des Contractors höhere Kosten, mit denen kein durchschnittlicher Mieter rechnet. Dem steht hier auch nicht entgegen, daß die Heizanlage und der Heizraum der ... zu einem symbolischen Preis von 1,00 €/Jahr überlassen worden sind, und daß gemäß § 4 des Wärmelieferungsvertrages die Wärmelieferantin nicht verpflichtet sein soll, die Instandhaltung der Heizungsanlage vollständig auf eigene Kosten zu übernehmen. Denn unabhängig von dem vereinbarten Entgelt ist nicht anzunehmen, daß die ... den Vertrag ohne kalkulatorischen Gewinn abgeschlossen hat. Eine Offenlegung der kalkulierten Grund- und Arbeitspreise im Rahmen des Wärmelieferungsvertrages ist nicht erfolgt.

Entgegen der Auffassung des Bekl. sind diese Grundsätze anwendbar, so daß es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien bedarf. Hieran fehlt es aber. Unstreitig ist, daß die Heizungs- und Warmwasseranlage jedenfalls während der Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 gewerblich betrieben worden ist. Denn der Bekl. bzw. die WEG schloß am 26. November 2002 einen Vertrag ab, wonach das Objekt künftig mit Nahwärme durch die ... versorgt werden soll. Beginn der Versorgung war der 20. Februar 2003. Weder haben die Kl. aber einer Umstellung der Beheizung auf Wärmecontracting zugestimmt, noch läßt sich den Bestimmungen des Mietvertrages eine ausreichende Vereinbarung oder antizipierte Zustimmung entnehmen. Eine ausdrückliche Zustimmung der Kl. ist zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Ebensowenig läßt sich eine Vereinbarung über die Umlage der Kosten des gewerblichen Betriebs der Heizungsanlage aus § 7 des Mietvertrages entnehmen. § 7 Nr. 3 regelt, daß der Mieter die anteiligen Kosten der zentralen Heizungs- sowie Warmwasseranlage zu tragen hat. Ferner wird bestimmt, welche Kosten zu den Kosten des Betriebs dieser Anlage gehören. Die darin enthaltene Aufzählung gibt den Wortlaut von § 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. a) BetrKV bzw. § 7 Abs. 2 HeizKV wieder. Die Kosten einer gewerblichen Wärmeversorgung, welche in § 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. c) BetrKV bzw. § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV gesondert genannt werden, sind davon nicht erfaßt. Weiter kann eine entsprechende Umlagevereinbarung auch nicht § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages entnommen werden. Zwar haben die Parteien darin geregelt, daß der Mieter im Fall einer Versorgung der Mieträume mit Fernwärme verpflichtet ist, alle dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu sollen auch die Kosten der Wärmelieferung einer nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Anlage gehören. Darauf kann sich der Bekl. indes nicht berufen, weil die Klausel ausweislich ihres klaren Wortlautes nur für den Fall der Versorgung mit Fernwärme gilt. Daran fehlt es vorliegend. Denn zum einen bezeichnet man als Fernwärme den Transport von thermischer Energie in einem wärmegedämmten, überwiegend erdverlegten Rohrsystem vom Erzeuger zur Zentralheizung des Verbrauchers, d. h. zur Heizung des Gebäudes. Nach dem Vortrag des Bekl. wird das Objekt jedoch seit Vertragsbeginn mit Nahwärme versorgt. [...] Ferner handelt es sich bei der Heizungsanlage - soweit für das Gericht ersichtlich - um eine Gaskesseltherme, so daß die eigentliche Wärmeproduktion direkt in der Anlage vor Ort erfolgt und demnach keine Wärme als solche geliefert wird. Geliefert werden vielmehr die erforderlichen Brennstoffe. Für diesen Fall ist jedoch § 7 Nr. 3 des Mietvertrages und nicht § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages anwendbar. Aus den zuletzt genannten Klauseln kann auch nicht der Schluß gezogen werden, daß im Fall einer gewerblichen Versorgung mit Nahwärme analog § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages ebenfalls alle dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden sollten (§§ 133, 157 BGB). Die einzelnen Absätze stehen in einem Alternativverhältnis und sind daher nicht kumulativ anwendbar. Ferner ist zu berücksichtigen, daß es sich um einen Mietvertrag handelt, der in einer Vielzahl von Fällen verwendet worden ist bzw. wird, so daß eventuelle Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305 c Abs. 2 BGB). [...]

Selbst wenn man aber die Auffassung vertreten wollte, daß eine Umstellung auf Wärmecontracting tatsächlich nicht stattgefunden hat, weil die Heizungs- und Warmwasseranlage bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fremdbetrieben war, fehlt es an einer entsprechenden Umlagevereinbarung. Denn wie bereits ausgeführt, sind § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages nicht anwendbar, weil die Wohnung nach dem Vortrag des Bekl. nach wie vor mit Nahwärme versorgt wird und eine Vereinbarung, wonach der Mieter die gesamten Kosten des gewerblichen Betriebs einer zentralen Heizungsanlage ebenfalls anteilig zu tragen hat, nicht getroffen worden ist. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist eine solche Umlagevereinbarung hier auch nicht allein deshalb entbehrlich, weil die Wärmeversorgung schon vor Abschluß des Mietvertrages umgestellt worden sei. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der in der mündlichen Verhandlung beklagtenseitig zitierten Entscheidung des AG Mitte (AG Mitte, GE 2005, 1253). Denn hiernach hatte das Gericht eine Zustimmung des Mieters zur Umstellung der Heizung auf Wärmecontracting für entbehrlich gehalten, weil die gewerbliche Versorgung mit Nahwärme bereits vor Vertragsschluß zwischen Vermieter und dem Dritten vereinbart worden war und der Mietvertrag die Umlage der eigenständigen gewerblichen Lieferung erlaubte. Daran fehlt es hier. Denn aus den vorstehenden Gründen ist die Umlage aller Kosten einer gewerblichen Versorgung im Fall der Nahwärmeversorgung nicht vorgesehen. Eine Berechtigung der Bekl. zur Umlage dieser Kosten allein anhand der Tatsache, daß die Heizungsanlage möglicherweise von Beginn an durch einen Dritten betrieben wurde, ist mit den Grundsätzen des Bundesgerichtshofes zum Wärmecontracting nicht vereinbar. Denn die Bekl. hätte es insoweit in der Hand, die Kalkulation ihrer Kosten im Vorfeld für den Mieter günstig darzustellen, um dann im Anschluß gleichwohl weitere Kosten (Investitionskosten etc.) umzulegen. Hintergrund der BGH-Rechtsprechung ist gerade die Kostenstruktur der Miete. Betreibt der Vermieter eine Heizung in Eigenregie, so sind die Kosten für Investition bzw. Abschreibung, Kapital und der kalkulierte Gewinn mit der Nettokaltmiete abgegolten. Könnte der Vermieter nunmehr allein aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse, d. h. entgegen der Darstellungen bei Vertragsschluß gegenüber dem Mieter, diese Kosten auch ohne entsprechende Vereinbarung gesondert umlegen, liefe dies auf eine faktische Erhöhung der Nettokaltmiete hinaus. Dies wäre jedoch mit den §§ 557 ff. BGB unvereinbar. Etwas anderes ergibt sich auch aus dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13. Juni 2007 (BGH, GE 2007, 1051) nicht. Hierbei ging es ebenfalls um eine Konstellation, in der die Wärmeversorgung schon vor Abschluß des Mietvertrages auf Wärmecontracting umgestellt worden war. Im Ergebnis bejahte der Senat die Umlagefähigkeit der damit verbundenen Kosten. Dennoch lag dem Urteil wie im Fall des Amtsgerichts Mitte ein Sachverhalt zugrunde, nach dem der Mietvertrag explizit vorsah, daß der Mieter auch diejenigen Kosten anteilig tragen sollte, die durch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser entstehen. Dabei wurde - anders als im vorliegenden Fall - sowohl auf die Möglichkeit der Versorgung mit Fernwärme als auch der Versorgung durch eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage Bezug genommen. Daran fehlt es hier aus den bereits genannten Gründen.

Nach alledem sind die Kosten des Fremdbetriebs der Heizungsanlage durch die ... vorliegend nicht umlagefähig und die Abrechnung der Heizkosten daher nicht nachvollziehbar.

Die Umlage des vollen Wärmepreises auf den Mieter bei Lieferung von "Nahwärme" ist nur möglich, wenn das mietvertraglich vereinbart ist. Selbst wenn die Heizungsanlage zur Lieferung von Nahwärme bereits zum Beginn des Mietverhältnisses von einem Dritten betrieben worden ist, reicht eine mietvertragliche Vereinbarung, die sich auf Lieferung von Fernwärme bezieht, nicht aus, um auch Nahwärme umzulegen, meint das AG Lichtenberg.

Mietvertraglich war u. a. vereinbart: "Werden die Mieträume mit Fernwärme versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen." In dem Mietshaus befand sich eine Gaszentralheizung. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die geleistete Mietkaution zurück. Widerklagend machte der Vermieter Nachzahlungsbeträge aus Heizkostenabrechnungen geltend, die u. a. deswegen entstanden waren, weil der Mieter den vom Vermieter in Rechnung gestellten vollen Wärmepreis, den der Betreiber der im Hause befindlichen Heizung in Rechnung gestellt hatte, nicht bezahlt hatte. Der Mieter behauptete dazu, die Wärme- und Warmwasserversorgung sei während des Mietverhältnisses auf einen Dritten übertragen worden. Der Vermieter wandte ein, es habe keine Umstellung auf Wärmecontracting stattgefunden.

Das AG Lichtenberg verurteilte zur Freigabe der Mietkaution und wies die Widerklage ab. Der Vermieter könne den vollen Wärmepreis nicht in Rechnung stellen. Zwar stehe es dem Vermieter bei der Vereinbarung der Umlage von Heizkosten frei, ob er eine im Haus befindliche Heizungsanlage selber betreibt und auf die Mieter die Betriebskosten umlegt, oder ob er sich eines sog. Wärmecontractors bedient und die anfallenden Wärmekosten abrechnet. Die Umlage der letzteren Kosten erfordere jedoch eine ausreichende vertragliche Regelung, die vorliegend nicht ersichtlich sei. Mietvertraglich sei lediglich der Fall der Lieferung von Fernwärme geregelt. Als Fernwärme bezeichne man jedoch "den Transport von thermischer Energie in einem wärmegedämmten überwiegend erdverlegten Rohrsystem vom Erzeuger zur Zentralheizung des Verbrauchers", d. h. zur Heizung des Gebäudes. Vorliegend werde das Objekt jedoch mit Nahwärme versorgt. Selbst wenn die Heizungsanlage zu Beginn des Mietverhältnisses fremdbetrieben gewesen sei, fehle es an einer Umlagevereinbarung, weil Fern- und nicht Nahwärme vereinbart gewesen sei.

Zunächst wird auf den Beitrag von Schach in diesem Heft Seite 1299 sowie auf die Besprechung des weiteren Urteils des AG Lichtenberg in diesem Heft Seite 1296 verwiesen. Das vorliegende Urteil liegt zwar auf der Linie des Urteils des BGH vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 244/06 = GE 2007, 1118. Dieses Urteil steht jedoch im Widerspruch zu der älteren Entscheidung vom 25. Oktober 1989 - VIII ZR 229/88 = NJW 1990, 1181 = GE 1991, 39 und verkennt, daß aufgrund gesetzlicher Neufassung nicht mehr zwischen Fern- und Nahwärme differenziert wird, sondern es nur darauf ankommt, ob "eigenständige gewerbliche Lieferung" von Wärme vorliegt oder der Vermieter die Heizung in dem Hause selbst betreibt. Nur im letzteren Fall kann von Nahwärme gesprochen werden. Das AG definiert die Fernwärme, ohne anzugeben, auf welcher Grundlage das beruht. Nach einem Blick in das Internet unter Wikipedia.

de zeigt sich allerdings, daß das Gericht eine dort aufgeführte Definition heranzieht (!), statt sich der gesetzlichen Begrifflichkeit (II. BV, BetrVO, HeizkostenV) zu bedienen. Der Begriffswirrwarr hat seine Ursache (u. a.) auch darin, daß die gewerblichen Betreiber von Heizungsanlagen Nahwärme immer dann annehmen, wenn Heizungsanlagen im Mietshaus von Dritten betrieben werden. Dies ist rechtlich nicht haltbar.

Im vorliegenden Fall dürfte das Urteil der Entscheidung des BGH vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06 = GE 2007, 1310 zuwiderlaufen. Dieses Urteil war allerdings zum Zeitpunkt der Entscheidung noch nicht in Fachzeitschriften veröffentlicht.