Wärmecontracting bei früherer Fernwärmeversorgung im Beitrittsgebiet

Wärmecontracting bei früherer Fernwärmeversorgung im Beitrittsgebiet; ungewöhnlich hoher Wasserverbrauch ohne Erläuterung in Betriebskostenabrechnung

Der Mieter, der einen zu hohen Wasserverbrauch rügt, muss zunächst substantiiert die Gründe darlegen, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen. Die Anforderungen an den Vortrag zur fehlerhaften Verbrauchserfassung sind um so höher, je plausibler die in der Abrechnung enthaltenen Werte sind. Nach ausreichendem Vortrag dazu muss dann allerdings der Vermieter alle Ursachen des unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Wasserverbrauchs ausschließen.

Der Vermieter einer Wohnung, die vor dem Beitritt mit Fernwärme versorgt worden ist, durfte die Kosten für die Wärmelieferung durch einen Contractor durch einseitige Erklärung aufgrund der BetrKostUV auf den Mieter umlegen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 2. (2) (a) Soweit die Bekl. sich darauf berufen, dass sie die Kaltwasserkosten in der abgerechneten Höhe nicht zu tragen hätten, weil diese nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprächen, ist das angefochtene Urteil, welches den Einwand unter Verweis auf die fehlende Substantiierung als unbeachtlich ansieht, nicht zu beanstanden.

Die Bekl. haben sich gegen die Forderung ganz allgemein damit verteidigt, dass der abgerechnete Verbrauch für eine dreiköpfige Familie nicht erklärbar sei und einzige denkbare Erklärung ein technischer Defekt sei. Dieser Vortrag ist mit Blick auf den in Ansatz gebrachten Verbrauch jedoch unzureichend. Zwar muss der Vermieter im Rahmen eines Streits über eine Betriebskostenabrechnung bei einem unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Wasserverbrauch eines Mieters alle Ursachen ausschließen, die in seinen Risikobereich fallen. Abhängig vom konkreten Fall muss er etwa nachweisen, dass das Rohrleitungssystem mangelfrei ist, die Messgeräte fehlerfrei arbeiten, die Messgeräte richtig abgelesen und die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden sind (vgl. Wall, jurisPR-MietR 2/2008, Anm. 3 mit Nachweisen aus der Rspr.). Voraussetzung für eine solche Pflicht des Vermieters ist jedoch, dass der Mieter seinerseits zunächst substantiiert die Gründe darlegt, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen. Hier haben die Bekl. nicht gerügt, dass der Verbrauch fehlerhaft abgelesen worden sei, so dass etwaige Ablesefehler als Grund für den vermeintlich überhöhten Verbrauch ausscheiden. Im Übrigen sind die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur fehlerhaften Verbrauchserfassung umso höher, je plausibler die in der Abrechnung enthaltenen Werte sind. Blickt man hier auf die streitgegenständliche Abrechnung, sollen die Bekl. im Zeitraum vom 1.10.2003 bis 30.9.2004 119,72 m3 Kaltwasser verbraucht haben. Dies entspricht einen Wasserverbrauch von 119.720 Litern, mithin von 327,1 Litern Wasser am Tag (119.720 l: 366 Tage). Bedenkt man, dass der durchschnittliche private Wasserverbrauch in Deutschland etwa 120 bis 130 l pro Kopf beträgt, kann von einem unerklärlich hohen Wasserverbrauch nicht die Rede sein. Unter Berücksichtigung auch des abgerechneten Warmwasserverbrauchs von 33,55 m3 (= 33.550 l; entspricht 91,5 l Wasser am Tag) liegt der gesamte Verbrauch von Wasser der dreiköpfigen Familie nur etwa 30 bis 60 l pro Tag über dem statistischen Durchschnittswert. Eine solche verhältnismäßig geringfügige Überschreitung des statistischen Mittelwerts lässt sich schon durch häufiges Duschen oder gar Baden und/oder vermehrtes Wäschewaschen erklären. Wenn sich Mieter bei einer solchen verhältnismäßig geringfügigen Überschreitung des statistischen Durchschnittswerts auf einen unerklärlich hohen Wasserverbrauch berufen wollen, müssen sie den eigenen Umgang mit dem Wasser im Abrechnungszeitraum nachvollziehbar aufzeigen. Denn ohne Kenntnis von den Lebensgewohnheiten des Mieters bzw. der Mieter kann keine Aussage getroffen werden, ob der abgerechnete Verbrauch tatsächlich überhöht erscheint. [...]

(b) Auch die Abrechnung der Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung ist nicht zu beanstanden. Denn der Kl. ist es nicht verwehrt, die Kosten für das Wärmecontracting umzulegen. Die Kosten für die gewerbliche Lieferung von Fernwärme und Warmwasser durch einen Dritten können vorliegend geltend gemacht werden, weil sie durch einseitige Erklärung der Rechtsvorgängerin der Kl. vom 14.8.1991 zulässig auf die Bekl. umgelegt worden sind und damit als vereinbart gelten. Nach der Betriebskosten-Umlageverordnung, die zusammen mit der 1. GrundMV am 26.6.1991 in Kraft getreten ist, war die Vermieterin berechtigt, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV, die mit der Anlage 3 zu § 27 II. BV identisch ist, auf den Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG (in der vom 29.9.1990 bis 31.8.1993 geltenden Fassung) zu erhöhen. [...]

Entspricht der abgerechnete Wasserverbrauch in etwa dem statistischen Durchschnittswert (120 bis 130 Liter je Person und Tag), muss der Mieter zunächst seine Lebensgewohnheiten zum Umgang mit dem Wasser nachvollziehbar darlegen, bevor der Vermieter alle Ursachen für einen behaupteten unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Wasserverbrauch ausschließen muss.

Der Mieter wollte eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht begleichen und berief sich (u. a.) darauf, dass die Kaltwasserkosten in der abgerechneten Höhe nicht seinem tatsächlichen Verbrauch entsprächen. Ferner rügte er auch eine unwirksame Umlegung der Kosten für das Wärmecontracting. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung, der dagegen in die Berufung ging.

Das LG Cottbus wies die Berufung zurück. Der Mieter habe sich gegen die Forderung nur ganz allgemein damit verteidigt, dass der abgerechnete Verbrauch für eine dreiköpfige Familie nicht erklärbar und einzige denkbare Erklärung ein technischer Defekt sei. Dieser Vortrag sei mit Blick auf den in Ansatz gebrachten Wasserverbrauch unzureichend.

Zwar müsse der Vermieter im Rahmen eines Streits über eine Betriebskostenabrechnung bei einem unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Wasserverbrauch eines Mieters alle Ursachen ausschließen, die in seinen Risikobereich fielen. Abhängig vom konkreten Fall müsse er etwa nachweisen, dass das Rohrleitungssystem mangelfrei sei, die Messgeräte fehlerfrei arbeiteten, die Messgeräte richtig abgelesen und die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden seien.

Voraussetzung für eine solche Pflicht des Vermieters sei jedoch, dass der Mieter seinerseits zunächst substantiiert die Gründe darlege, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen.

Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur fehlerhaften Verbrauchserfassung seien um so höher, je plausibler die in der Abrechnung enthaltenen Werte seien. Blicke man hier auf die streitgegenständliche Abrechnung, solle der Mieter im maßgeblichen Zeitraum 119,72 m³ Kaltwasser verbraucht haben. Dies entspreche einem Wasserverbrauch von 119.720 l, mithin von 327,1 l Wasser am Tag. Bedenke man, dass der durchschnittliche private Wasserverbrauch in Deutschland etwa 120 bis 130 l pro Kopf betrage, könne vorliegend von einem unerklärlich hohen Wasserverbrauch nicht die Rede sein. Unter Berücksichtigung auch des abgerechneten Warmwasserverbrauchs von 33,55 m³ (entspricht 91,5 l Wasser am Tag) liege der gesamte Verbrauch von Wasser der dreiköpfigen Familie nur etwa 30 bis 60 l pro Tag über dem statistischen Durchschnittswert. Eine solche verhältnismäßig geringfügige Überschreitung des statistischen Mittelwerts lasse sich schon durch häufiges Duschen oder gar Baden und/oder vermehrtes Wäschewaschen erklären.

Wenn sich der Mieter bei einer solchen verhältnismäßig geringfügigen Überschreitung des statistischen Durchschnittswerts auf einen unerklärlich hohen Wasserverbrauch berufen wolle, müsse er den eigenen Umgang mit dem Wasser im Abrechnungszeitraum nachvollziehbar aufzeigen.

Ohne Kenntnis von den Lebensgewohnheiten des Mieters könne keine Aussage getroffen werden, ob der abgerechnete Verbrauch tatsächlich überhöht erscheine. Auch die Abrechnung der Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung sei nicht zu beanstanden. Dem Vermieter sei es nicht verwehrt, die Kosten für das Wärmecontracting umzulegen. Die Kosten für die gewerbliche Lieferung von Fernwärme und Warmwasser durch einen Dritten könne vorliegend geltend gemacht werden, weil sie durch einseitige Erklärung vom 14. August 1991 zulässig auf den Mieter umgelegt worden seien und damit als vereinbart gelten würden.

Nach der BetrKostUV, die zusammen mit der 1. GrundMV am 26. Juni 1991 in Kraft getreten sei, sei der Vermieter berechtigt gewesen, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV auf die Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG zu erhöhen. Die Anlage sehe die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme sowie die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser vor. Zu den Kosten gehörten auch die enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und der Unternehmergewinn.