Wärmecontracting bei früherer Fernwärmeversorgung im Beitrittsgebiet

Der Vermieter einer Wohnung, die vor dem Beitritt mit Fernwärme versorgt worden ist, darf die Kosten für die Lieferung durch einen Dritten grundsätzlich auf den Mieter umlegen, weil er sie durch einseitige Erklärung vom 1.10.1991 zulässig auf den Mieter umgelegt hat und sie damit als vereinbart gelten. Nach der BetrKostUV war er berechtigt, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV auf die Mieter umzulegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 2002 bis 2005 für die vom Kl. innegehaltene Wohnung der Bekl. Die Wohnung wird gemäß Ziffer 1.2 des Mietvertrages vom 19.4.1990 mit Fernwärme versorgt, bis 2001 durch die Fa. Vattenfall (früher Bewag) und danach durch die H.

II. 1. Die Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Neuerstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen 2002, 2003 und 2004 ist samt Hilfsantrag unbegründet.

a. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass der Anspruch auf Neuerstellung der Heizkostenabrechnungen schon deshalb nicht besteht, weil die Bekl. bereits formell wirksame Abrechnungen für den streitigen Zeitraum 2002 bis 2004 erstellt hat, ohne dass es auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen ankommt. Bereits aus diesem Grund ist der Klageantrag zu Ziffer 1 abgewiesen worden, wobei das Amtsgericht auch zutreffend ausgeführt hat, dass der Kl. selbst imstande ist, die von ihm begehrten Änderungen an den Abrechnungen vorzunehmen, und auch unter diesem Aspekt keinen Anspruch auf Neuerstellung gegen die Bekl. hat.

Hat der Mieter bei Vereinbarung einer Nettomiete Vorauszahlungen erbracht, ist der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Diese Pflicht folgt bei preisfreiem Wohnraum aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, ist die Abrechnungspflicht aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erfüllt, auch wenn die Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Kann der Mieter die Fehler nicht selbst korrigieren, weil ihm die Bezugsdaten unbekannt sind, z. B. bei Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels, kann er vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung verlangen. Auf dieser Grundlage ist zwischen der formellen Abrechnungspflicht, mit deren Erfüllung der Vermieter die Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB wahrt, und einer materiellen Abrechnungspflicht zu differenzieren; letztere folgt aus der Vorauszahlungsabrede, die dem Mieter einen Anspruch auf eine auch inhaltlich richtige Abrechnung gibt. Der Anspruch wird in der Praxis insbesondere relevant, wenn der Mieter ein Guthaben erwartet und sich der Vermieter weigert, eine erneute und nun richtige Abrechnung aufzumachen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 Rn. 279 mit Verweis auf BGH, Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 = GE 2005, 50 = NJW 2005, 219).

Im vorliegenden Fall sind die Abrechnungen 2002 bis 2004 formell wirksam. Selbst wenn die Bekl. - was zunächst an dieser Stelle dahinstehen soll - nicht berechtigt gewesen sein sollte, die Kosten für das Wärmecontracting auf die Mieter umzulegen, hat sie in der Abrechnung dennoch formell ausreichend die Gesamtkosten und -ausgaben, den Umlageschlüssel und die Vorauszahlungen des Kl. und den auf ihn entfallenden Abrechnungsanteil angegeben. Die Frage, ob die Kosten für die Lüftungsanlagen und das Wärmecontracting umlagefähig waren, berührt allein die Frage der materiellen Richtigkeit.

b. Nach alledem ist nur ergänzend anzumerken, dass Haupt- und Hilfsantrag zu Ziffer 1 auch deshalb unbegründet sind, weil die Bekl. die Kosten für das Wärmecontracting umlegen durfte. Die Kosten für die Lieferung von Fernwärme durch einen Dritten sind hier grundsätzlich umlegbar, weil sie durch einseitige Erklärung der Bekl. vom 1.10.1991 zulässig auf den Kl. umgelegt worden sind und damit als vereinbart gelten. Nach der Betriebskosten-Umlageverordnung, die zusammen mit der 1. GrundMV am 17.6.1991 in Kraft getreten ist, war die Bekl. als Vermieterin berechtigt, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV, die mit der Anlage 3 zu § 27 II. BV identisch ist, auf den Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG (in der bis vom 29.9.1990 bis 31.8.2001 geltenden Fassung) zu erhöhen. Die Anlage zur BetrKostUV sieht zu Ziffer 4.c die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme vor sowie zu Ziffer 51 die Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser.

Entgegen der Ansicht des Kl. dürfen auch Instandhaltungskosten des Wärmelieferanten auf die Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich kann der Vermieter seine Instandhaltungskosten nicht als Betriebskosten umlegen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Anderes gilt nur, wenn es vereinbart ist. Ist Wärme-Contracting nach dem Mietvertrag zulässig, sind die vom Dritten für die Wärmelieferung und den Betrieb der Heizungsanlage in Rechnung gestellten Beträge voll umlagefähig, auch soweit Instandhaltungskosten oder sonstige Kostenarten, wie Gewinn, Refinanzierungskosten o. Ä. enthalten sind (BGH, Urt. v. 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 = GE 2007, 1310 = NJW 2007, 3060), die der Vermieter selbst nicht unmittelbar umlegen könnte.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht ausreichend dargetan. Der Kl. kann nicht allein mit Hinweis auf die Stellungnahme und Berechnungen der Fa. [...] durchdringen, mag darin auch ausgeführt sein, dass der in Ansatz gebrachte Fernwärmepreis 80 % über dem Marktdurchschnitt liege. Zur Substantiierung ihrer Behauptung der Unwirtschaftlichkeit müsste die Kl. jedoch ein konkret vergleichbares Kostenangebot eines ortsansässigen Wärme-Contractors für ein vergleichbares Objekt vorlegen, welches fehlt (BGH, Urt. v. 13.6.2007 - VIII ZR 78/06 = GE 2007, 1052 = NJW-RR 2007, 1242).

Haben Vermieter in der ehemaligen DDR zunächst Fernwärme bezogen, aber nach dem Beitritt die Wärmelieferung auf einen Dritten (Wärmecontracting) umgestellt und diese Kosten durch einseitige Erklärung auf den Mieter umgelegt, gelten sie als vereinbart. Nach der für die neuen Länder geltenden Betriebskostenumlageverordnung war der Vermieter berechtigt, die bisherige Mietzinsstruktur abzuändern und Betriebskosten nach Maßgabe der mit der II. BV insoweit identischen Anlage zur BetrKostUV umzulegen.

Die in einem Plattenbau in Berlin-Hohenschönhausen gelegene Wohnung wurde vor dem Beitritt durch Fernwärme versorgt. Mit einseitiger Erklärung vom 1. Oktober 1991 legte der Vermieter die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter um. Später wechselte er den Wärmelieferanten. Der Mieter beanstandete nun die Kosten der Wärmelieferung mit der Behauptung, dass die jetzt verursachten Kosten 87 % über dem durchschnittlichen Berliner Fernwärmepreis liegen würden. Er meinte, dass das Wärmecontracting unzulässig sei. Deshalb verlangte er korrigierte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht Berlin führte.

Die ZK 63 wies die Berufung zurück. Ein Anspruch auf neue Heizkostenabrechnungen bestehe nicht. Der Vermieter habe bereits formell wirksam abgerechnet. Selbst wenn er nicht berechtigt gewesen sein sollte, die Kosten für das Wärmecontracting auf den Mieter umzulegen, habe er in der Abrechnung formell ausreichend die Gesamtkosten und -ausgaben, den Umlageschlüssel, die Vorauszahlungen des Mieters und den auf ihn entfallenden Abrechnungsanteil angegeben.

Die weitere Frage, ob die Kosten für das Wärmecontracting im konkreten Fall überhaupt umlagefähig seien, berühre allein die Frage der materiellen Richtigkeit.

Allerdings sei der Vermieter auch berechtigt gewesen, die Kosten für das Wärmecontracting umzulegen. Die Kosten für die Lieferung von Fernwärme durch einen Dritten seien in so gelagerten Fällen wie diesem grundsätzlich umlegbar. Sie seien durch einseitige Erklärung des Vermieters vom 1. Oktober 1991 in zulässiger Weise auf den Mieter umgelegt worden und hätten damit als vereinbart zu gelten. Nach der in den neuen Ländern übergangsweise geltenden Betriebskostenumlageverordnung (BetrKostUV) sei der Vermieter berechtigt gewesen, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV auf den Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG zu erhöhen. Die Anlage zur BetrKostUV sehe zu Ziff. 4.c die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme vor sowie zu Ziff. 5.b die Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser. Damit dürften auch Instandhaltungskosten des Wärmelieferanten auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich könne der Vermieter zwar seine Instandhaltungskosten nicht als Betriebskosten umlegen, und anderes gelte nur, wenn es vereinbart sei. Sei Wärmecontracting nach dem Mietvertrag zulässig, seien die von Dritten für die Wärmelieferung und dem Betrieb der Heizungsanlage in Rechnung gestellten Beträge voll umlagefähig, auch soweit Instandhaltungskosten oder sonstige Kostenarten, wie Gewinn, Refinanzierungskosten o. Ä. enthalten seien, die der Vermieter selbst nicht unmittelbar umlegen könnte.

Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot habe der Mieter nicht ausreichend dargetan. Er könne nicht allein mit Hinweis auf die Stellungnahme und Berechnungen der von ihm angegebenen Firma durchdringen, wonach der in Ansatz gebrachte Fernwärmepreis 80 % über dem Marktdurchschnitt liege. Zur Substantiierung seiner Behauptung der Unwirtschaftlichkeit hätte der Mieter ein konkret vergleichbares Kostenangebot eines ortsansässigen Wärmecontractors für ein vergleichbares Objekt vorlegen müssen. Daran fehle es. Aus der eingereichten Stellungnahme sei nicht zu ersehen, welche Gebäude für vergleichbar gehalten und zum Maßstab gemacht worden seien.