Wärmecontracting

Wärmecontracting; mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser

Wird in einer mietvertraglichen Vereinbarung alternativ u. a. auch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser genannt, sind die Kosten des Wärmecontractings umlagefähig. Wird schon bei Abschluss des Mietvertrages die Mietwohnung im Rahmen von Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt, muss der Mieter bei Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Kosten bei dem Vermieter entsprechend nachfragen und gegebenenfalls den Mietvertrag nicht abschließen; eine Aufklärungs- oder Informationspflicht der Vermieterseite besteht insofern nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter machte Nachforderungen aus einer Abrechnung der Heiz- und Kaltwasser- sowie Warmwasserkosten für 2006 geltend. Mietvertraglich war vereinbart:

„Nebenkosten: Es werden Betriebskosten gem. §§ 556, 560 BGB i.V.m. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) durch Vorauszahlungen erhoben. Die II. BV gilt in ihrer jeweils gültigen Fassung als vereinbart.

Neuartige, neu entstehende oder zwischenzeitlich nicht erhobene Kosten darf die Vermieterin umlegen. Es werden nur die Betriebskosten im Sinne von § 27 der II. BV nach Art und Höhe umgelegt, die für die jeweiligen Abrechnungsperiode auch tatsächlich angefallen und für die entsprechende Abrechnungseinheit zutreffend sind. Dies sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks;

2. die Kosten der Wasserversorgung;

3. die Kosten der Entwässerung, einschließlich des Niederschlagswassers;

4. die Kosten

a. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;

b. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;

c. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben 4 a (Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage);

d. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen;

5. die Kosten

a. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgung;

b. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben 4a (Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage);

c. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; ...

a) Entgegen der Ansicht der Bekl. entfällt die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht deshalb, weil die Wärmelieferung im Rahmen eines so genannten Wärmecontractings zwischen den Parteien nicht wirksam vereinbart worden sei. Der Mietvertrag zwischen der Bekl. und der vormaligen Vermieterin datiert vom 30. Oktober 2003. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurde das Haus, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, im Rahmen von Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt. Insofern hat unstreitig eine Umstellung der Beheizungsart während der laufenden Mietzeit nicht stattgefunden. Der Mietvertrag enthält in § 4 Ziffer 4 c und Ziffer 5 b auch einen ausdrücklichen Hinweis, dass von der Mieterin die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen sind. Danach musste der Bekl. selbst im vorliegenden Falle, in welchem im Mietvertrag mehrere Varianten der Wärme- und Warmwasserlieferung alternativ gegenübergestellt wurden, bekannt sein, dass die Wärme- und Warmwasserlieferung auch im Rahmen von Wärmecontracting erfolgen könnte. Sie hätte vor Abschluss des Mietvertrages bei der Vermieterseite nachfragen können und müssen, ob ein Wärmecontracting besteht oder nicht, sofern sie Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Kosten gehabt hätte, und sie hätte im Falle des Wärmecontractings, sofern sie damit nicht einverstanden gewesen wäre, den Mietvertrag gar nicht abschließen müssen. Eine Aufklärungs- oder Informationspflicht der Vermieterseite bestand zur Überzeugung der Kammer nicht, das Vorliegen einer überraschenden Klausel, welche gegen die Bestimmungen des AGBG verstoßen könnte, ist - insbesondere angesichts des ausdrücklichen Hinweises in § 4 des Mietvertrages - nicht ersichtlich.

Wird die Mietwohnung schon bei Mietvertragsabschluss über Wärmecontracting beheizt und mit Warmwasser versorgt, genügt die Erwähnung der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser in der Nebenkostenvereinbarung; der Vermieter muss nicht extra über die Versorgung durch Wärmecontracting aufklären.

Die Mietwohnung wurde schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses über Wärmecontracting versorgt. In dem Mietvertrag waren bei den Nebenkosten alternativ entsprechend der BetrKV die verschiedenen Möglichkeiten der Wärmeversorgung aufgezählt. In einem Rechtsstreit zu einer Betriebskostennachforderung rügte der Mieter die mangelnde Transparenz der Vereinbarung. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, wies die Berufung zurück. Entgegen der Ansicht des Mieters entfalle die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht deshalb, weil die Wärmelieferung im Rahmen eines sogenannten Wärmecontractings zwischen den Parteien nicht wirksam vereinbart worden sei. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei das Haus bereits über Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt worden. Der Mietvertrag enthalte auch einen ausdrücklichen Hinweis, dass der Mieter die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe.

Danach habe dem Mieter selbst im vorliegenden Fall, in welchem im Mietvertrag mehrere Varianten der Wärme- und Warmwasserlieferung alternativ gegenübergestellt worden seien, bekannt sein müssen, dass die Wärme- und Warmwasserlieferung auch im Rahmen von Wärmecontracting erfolgen könne.

Er hätte vor Abschluss des Mietvertrags bei der Vermieterseite nachfragen können und müssen, ob Wärmecontracting bestehe oder nicht, und er hätte im Falle des Wärmecontractings den Mietvertrag gar nicht abschließen müssen, sofern er damit nicht einverstanden gewesen wäre. Eine Aufklärungs- oder Informationspflicht der Vermieterseite habe nicht bestanden.