Wärmecontracting

Wärmecontracting; Betriebskostenumlage bei Umstellung der Wärmelieferung ohne Zustimmung des Mieters

Bei bestehendem Mietvertrag kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters grundsätzlich nur dann zur Wärmelieferung übergehen, wenn er lediglich die Positionen der Heizkosten in Rechnung stellt, zu deren Übernahme der Mieter vertraglich verpflichtet ist, insbesondere also ohne Instandhaltungs- und Erneuerungsrücklagen.

In der zwischen den Parteien im Jahr 1971 als Bestandteil des Mietvertrages geschlossenen Heizungsvereinbarung ist geregelt, daß die Wohnung über eine zentrale Ölheizungsanlage beheizt und daß jährlich nach Maßgabe des Gesamtverbrauchs abgerechnet wird. Weiter heißt es, daß das Wohnungsunternehmen die Heizung umstellen könne, sollte die Beheizung mit Öl nicht mehr möglich sein. In den Jahren 1992 bis 1994 hat die Bekl. unter Berücksichtigung des Verbrauchs und der Kosten für Strom, Wartung, Abgasmessung, Abrechnung und Verbrauchserfassung Rechnung erteilt. Nachdem sie die im Hause vorhandene Ölheizungsanlage zum 1. Januar 1995 an die Firma V. verpachtet hatte, hat die Bekl. ab diesem Zeitpunkt den Gesamtenergieverbrauch des Hauses in der Mengeneinheit "kWh" ausgewiesen. Die Wohnung der Kl. wird nach wie vor über die im Haus vorhandene Anlage mit Öl beheizt.

Zu Recht begehren die Kl., daß entsprechend den Vorjahren abgerechnet wird.

Die Bekl. hat von der in § 1 Abs. 1 Ziffer 2 der Heizkostenverordnung vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch gemacht. Sie versorgt die Mieter mit Wärme und Warmwasser über eine eigenständige gewerbliche Lieferung aus dem Betrieb der im Hause befindlichen zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Gemäß § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten der Wärmelieferung das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zentralen Hausanlage entsprechend § 7 Abs. 2 Heiz kostenverordnung. Zu letzterem gehören die Kosten der Übergabestation zwischen der Fernwärmeleitung und den Hausleitungen (vgl. Schmidt-Futterer § 7 Heizkostenverordnung, Rdnr. 38). Da die Contracting-Firma die Wärmelieferung hier über die zentrale Heizungsanlage versorgt, ist eine solche Übergabestation nicht vorhanden.

Mithin handelt es sich um Kosten der Wärmelieferung.

Diese Kosten sind gemäß § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung umlegungsfähig, und zwar unabhängig davon, wie der Wärmepreis kalkuliert ist und ob sich diese Kalkulation an den Kostenelementen des § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung ausgerichtet hat, vgl. Schmidt-Futterer § 7 Heizkostenverordnung, Rdnr. 36. Der Wärmepreis darf daher auch die Rücklagen für die Instandhaltung und für eine etwaige spätere Erneuerung der Anlage enthalten, Schmidt-Futterer § 7 Heizkostenverordnung, Rdnr. 9.

Die Heizkostenverordnung regelt indessen nur die Verteilung der Kosten, vgl. § 1 Heizkostenverordnung.

Unbestritten ist, daß die Umlegung von Nebenkosten einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bedarf. Es dürfen grundsätzlich nur die Kosten im Rahmen der Heizkostenverordnung umgelegt werden, die von der Vereinbarung umfaßt werden.

Vorliegend sind von den Bekl. seit 1995 Kosten umgelegt worden, die von den Kl. vertraglich nicht übernommen worden sind, nämlich anteilige Instandhaltungs- und Erneuerungsrücklagen.

Sie haben auch ihre Zustimmung zu dem von der Bekl abgeschlossenen Wärmecontracting Vertrag nicht erteilt. Unstreitig haben sie erst später von der Verpachtung der Heizungsanlage erfahren. Es mag sein, daß es dem Vermieter freisteht, in welcher Form er seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, ob er also die Anlage selbst betreibt oder sich der Wärmelieferung bedient. Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter bei bestehendem Mietvertrag nach Ansicht der Kammer aber nur dann zur Wärmelieferung übergehen, wenn er nach wie vor nur die Positionen der anfallenden Heizkosten in Rechnung stellt, die zu übernehmen der Mieter vertraglich verpflichtet ist. Ob dies auch dann gilt, wenn anders als hier Fernwärme bezogen wird oder ob dann, wenn eine Abrechnung gemäß den §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 Heizkostenverordnung nicht mehr möglich sein mag, eine Anpassung des Vertrages an die Umlegung der Wärmelieferungskosten erfolgen muß (vgl. Schmid ZMR 1998, 733, 734), mag hier dahinstehen. Vorliegend erfolgt die Beheizung nach wie vor durch die im Haus vorhandene Ölheizungsanlage. Die Abrechnung in der Weise, wie sie bis 1995 vorgenommen wurde, ist nach wie vor möglich, auch wenn die Kosten zunächst beim Wärmelieferer anfallen. Es besteht mithin vorliegend keine Grundlage und auch keine Notwendigkeit, die Kl. mit Kosten zu belasten, zu denen sie sich vertraglich nicht verpflichtet haben und die sie bereits über den Mietzins an die Bekl. entrichten.

Ob die Rechtslage im Fall der Modernisierung eines Gebäudes durch den Einbau einer zentralen Heizungsanlage (vgl. LG Frankfurt/Oder WuM 1999, 403) anders zu beurteilen ist, braucht vorliegend nicht ent schieden zu werden.