Wärmecontracting

Wärmecontracting; Umlage der Mehrkosten der Nahwärme; Nahwärme- und Fernwärmebegriff

Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen "Wärmecontractor" durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Kl. war Mieter, die Bekl. Vermieterin einer Wohnung in B.

2 Der Mietvertrag vom 19. April 2000 lautete unter anderem wie folgt:

"... § 5 Heizung- und Warmwasserversorgung

1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelheizung, soweit es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 15. September bis 15. Mai (Heizperiode) in Betrieb zu nehmen. ...

...

3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu bezahlen ...

4. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkosten und Kosten der Schlackeabfuhr, elektrischer Strom für Brennerantrieb, Umwälzpumpen usw., Bedienung und Wartung sowie Verwendung von Wärmemessern oder Heizkostenverteilern) werden nach m2-Zahl und Verbrauch (mindestens 50 % nach Verbrauch) der beheizten Fläche oder nach einem bereits angewandten Verteilungsschlüssel umgelegt.

...

6. Verteilungsmaßstäbe bei zentralen Heizungsanlagen

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser werden 50 % nach dem erfaßten Wärmeverbrauch und 50 % nach der Wohnfläche verteilt.

..."

3 Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, durch ein gewerbliches Versorgungsunternehmen mit Nahwärme versorgt. Dem lag ein Vertrag der Bekl. mit der S. GmbH (künftig: S.) vom 23. August 1999 zugrunde. Diesem Vertrag entsprechend hatte die S. in dem Gebäude, in welchem sich die Mietwohnung befindet, eine Anlage zur Erzeugung von Wärme und Heißwasser errichtet und seither diese Anlage betrieben.

4 Die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 weisen Nachzahlungsbeträge zu Lasten des Kl. in Höhe von 761,67 €, 492,95 € und 114,78 € aus. Zahlungen leistete der Kl. hierauf nicht.

5 Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2003. Im Mai 2005 forderte der Kl. von der Bekl. die Erstattung der von ihm geleisteten Sicherheit einschließlich angefallener Zinsen sowie die Auszahlung eines behaupteten Mietguthabens. Da die Bekl. keine Zahlung leistete, machte der Kl. seine Forderungen (insgesamt 1.115,61 € nebst Zinsen) gerichtlich geltend. Die Bekl. meint, die Klageforderung sei durch die von ihr vorgenommene Verrechnung mit den Nachzahlungsbeträgen aus den Heizkostenabrechnungen erloschen.

6 Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung von 1.115,61 € nebst Zinsen verurteilt, das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Begehren auf Klageabweisung weiter.

7 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 8 Das Landgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt:

9 Die Ansprüche des Kl. seien nicht durch Aufrechnung erloschen, weil der Bekl. keine Gegenforderungen aus den Heizkostenabrechnungen zustünden. Die von der Bekl. erteilten Abrechnungen seien zwar formell, nicht aber materiell ordnungsgemäß. Die Bekl. sei nicht berechtigt, die Kosten der durch die S. erbrachten Wärmelieferung auf den Kl. umzulegen, weil eine vertragliche Grundlage dafür fehle. Der Mietvertrag enthalte keine Anhaltspunkte, welche auf die vorhandene Nahwärmelieferung schließen ließen. Etwas anderes folge auch nicht aus der im Vertrag genannten Möglichkeit einer Versorgung der Wohnung mit Fernwärme; vorliegend sei nicht Fern-, sondern Nahwärme erbracht worden. Es sei auch nicht ersichtlich, daß dem Kl. bei Abschluß des Mietvertrages die Beheizung der Wohnung durch Nahwärme bekannt gewesen sei.

II. 10 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Der Bekl. stehen die im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Forderungen nicht zu.

11 1. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts steht dem Kl. ein Anspruch gegen die Bekl. auf Kautionsrückzahlung und Auszahlung eines Mietguthabens in Höhe von insgesamt 1.115,61 € zu.

12 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Bekl. zu Unrecht verneint. Der Bekl. stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den verschiedenen Heizkostenabrechnungen nicht zu. Es fehlt hierzu an einer Vereinbarung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB.

13 a) Die Parteien haben die Versorgung mit Nahwärme nicht vertraglich geregelt. Das Ergebnis der Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht, wonach eine Grundlage für die Umlegung der durch die SHB berechneten Kosten auf den Kl. fehle, ist nicht zu beanstanden. Dabei kann dahinstehen, ob die entsprechenden Klauseln im Vertrag außerhalb des Bezirks des Landgerichts in gleicher oder ähnlicher Fassung verwendet werden und deshalb einer unbeschränkten Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegen. Denn auch eine Auslegung des Vertrages durch den Senat führt zu keinem anderen Ergebnis.

14 § 5 Nr. 1 des Vertrages regelt nur eine Pflicht des Vermieters. Die beispielhafte Aufzählung der Betriebskosten in § 5 Nr. 4 führt einige der in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115 ‑ künftig HeizKV) aufgeführten Kostenarten an. Die Kosten einer Wärmelieferung bzw. das Entgelt für einen Wärmecontractor werden nicht genannt. Die Aufzählung erschöpft sich in der Nennung von Kosten, die sämtlich beim Betrieb einer zentralen Heizungsanlage durch den Vermieter entstehen.

15 Daß in § 5 Nr. 6 des Vertrages auch die Kostentragung einer Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist, ist im vorliegenden Zusammenhang nicht von Bedeutung. Denn die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt im Streitfall nicht mittels Fernwärme, sondern durch sogenannte Nahwärme. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob eine Versorgung durch Nahwärme schon dann nicht mehr anzunehmen ist, wenn sich die Heizungsanlage im Nachbargebäude oder sonst in der Nachbarschaft befindet. Denn die Anlage befindet sich in dem Gebäude, in dem die Mietwohnung liegt. Zu Unrecht meint die Revision, die vertraglich genannte Möglichkeit eines Fernwärmebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse auch die Versorgung mit Nahwärme; entscheidend sei insofern lediglich, daß die Bekl. Heizwärme und Warmwasser im Wege eines Fremdbezuges von einem Dritten beschaffe.

16 b) Aus den Entscheidungen des Senats vom 6. April 2005 ‑ VIII ZR 54/04, GE 2005, 664 = NJW 2005, 1776 und vom 13. Juni 2007 ‑ VIII ZR 78/06, z.V.b. = GE 2007, 1051, folgt nichts anderes. In dem dem Urteil vom 13. Juni 2007 (aaO. II 1) zugrunde liegenden Vertrag war ‑ anders als hier ‑ ausdrücklich geregelt, daß der Mieter bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe. Die Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 (aaO.) erging zu einer während eines laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter vorgenommenen Umstellung der Heizungsart. Die dortige Aussage, für eine während eines laufenden Mietverhältnisses vollzogene Umstellung bedürfe es einer vertraglichen Grundlage, wenn dem Mieter zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen, besagt nicht, daß dann keine vertragliche Grundlage für die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme erforderlich sei, wenn die Umstellung vor Abschluß des Mietvertrages erfolgt ist.

Die Mehrkosten der Versorgung mit - von Beginn des Mietverhältnisses an durch einen "Wärmecontractor" mittels Heizanlage in demselben Haus erzeugten - Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die zentrale Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist, entschied der BGH.

In dem Mietvertrag über die Wohnung in Berlin waren in § 5 Nr. 4 einige der in § 7 Abs. 2 HeizkV aufgeführten Kostenarten aufgezählt und in § 5 Nr. 6 der Verteilungsmaßstab für die Kosten der Heizungsanlage dahingehend bestimmt, daß von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser 50 % nach dem erfaßten Wärmeverbrauch und 50 % nach der Wohnfläche verteilt werden. Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, durch ein gewerbliches Wärmeversorgungsunternehmen, das die Anlage zur Erzeugung von Wärme und Heißwasser in dem Haus errichtet und seither die Anlage betrieben hatte, mit Nahwärme versorgt. Die Heizkostenabrechnungen wiesen die entsprechenden Kosten des Versorgungsunternehmens auf. Die sich daraus ergebenden Nachforderungen beglich der Mieter nicht, sondern klagte nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution. Der Vermieter hielt die Forderung wegen der von ihm vorgenommenen Verrechnung mit Nachzahlungsforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für erloschen. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Vermieter, wogegen dieser in die Revision ging.

Die Revision hatte keinen Erfolg. Dem Vermieter würden die zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht zustehen, weil es an einer Vereinbarung über die Umlage der Kosten der Nahwärme fehle. In § 5 Nr. 4 seien nur einige Kostenarten aufgezählt, jedoch die Kosten einer Wärmelieferung bzw. das Entgelt für einen Wärmecontractor nicht genannt.

§ 5 Nr. 6 sei nicht einschlägig, weil die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht mittels Fernwärme, sondern durch sog. Nahwärme erfolgt sei, denn die Anlage befinde sich in dem Gebäude, in dem die Mietwohnung liege. Die vertraglich genannte Möglichkeit eines Fernwärmebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse nicht die Versorgung mit Nahwärme. Auch wenn die Umstellung auf Wärmecontracting bereits vor Abschluß des Mietvertrages erfolgt sei, bedürfe es vielmehr einer ausdrücklichen vertraglichen Grundlage für die Umlage der Mehrkosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme.

Der BGH hält offenbar unabhängig von der Art der Wärmeversorgung - Fern- oder Nahwärme - jedenfalls dann eine Vereinbarung im Mietvertrag über die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme für erforderlich, wenn dadurch Mehrkosten gegenüber der eigenen Zentralheizung des Vermieters entstehen(vgl. dazu auch Schach, GE 2005, 642 f.). Unerheblich ist offenbar auch, ob die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme bereits vor Beginn des Mietverhältnisses erfolgte oder erst während des laufenden Mietverhältnisses von der Wärmeversorgung durch die eigene Zentralheizung des Vermieters auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme umgestellt wurde. Damit entsteht die mietvertragliche Frage, wie eine wirksame Vereinbarung aussehen muß. Da der BGH offenbar zwischen Nahwärme und Fernwärme unterscheidet, müßten beide Versorgungsarten in die Umlagevereinbarung einbezogen werden. Dazu dürfte die Vereinbarung über die Umlage der Mehrkosten der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme nach der BGH-Entscheidung wohl ausreichen.