Wärmecontracting

Wärmecontracting; Umlage des vollen Wärmepreises; Vereinbarung von Betriebskosten unter Bezugnahme auf II. BV und/oder Betriebskostenverordnung; Investitionskosten; Instandhaltungskosten; Verwaltungskosten; Unternehmergewinn; eigenständige gewerbliche Wärmelieferung

Der Vermieter, der mit dem Mieter die Umlage der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vereinbart hat, darf auf Wärmecontracting umstellen und sodann den vollen Wärmepreis auf den Mieter umlegen.

(Leitsatz der Redaktion)

In dem zwischen den Mietvertragsparteien geschlossenen Mietvertrag aus dem Jahr 2000 war die Umlage der Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV vereinbart. Der Vermieter stellte die Wärmeversorgung im Oktober 2005 auf Wärmecontracting um. Dabei erfolgte keine Änderung des Mietvertrages. Bei der Umlage der Betriebskosten für das Jahr 2006 stellte der Vermieter dem Mieter den vollen Wärmepreis in Rechnung, den er dem Contractor selbst zu zahlen hatte. Der Mieter meinte hinsichtlich der Heizkostenabrechnung, dass aus der Rechnung des Lieferanten die Investitions- bzw. Instandsetzungskosten herausgerechnet werden müssten. Der Vermieter klagte nun den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskosten-/Heizkostenabrechnung ein.

[...] 2. Der Anspruch auf Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung ist in voller Höhe begründet. Entgegen der Ansicht der Bekl. war die Kl. berechtigt, die Versorgung mit Wärme auf Lieferung durch einen gewerblichen Lieferanten umzustellen. Dies ergibt sich aus dem Mietvertrag. Unstreitig erfolgt die Umlage der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung. Bei Abschluss des Mietvertrages galt die II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990. Diese sah in Ziffer 4 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme vor. Zu diesen Kosten gehört das Entgelt für die Wärmelieferung. Aus dem Entgelt sind Gewinne, Investitions- oder Instandsetzungskosten nicht herauszurechnen. Wie der BGH mit Urteil vom 27.6.2007 (NJW 2007, 3060 = GE 2007, 1310) entschieden hat, gehören zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt. Das schließt darin enthaltene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des Wärmelieferanten ein. Die Kl. ist daher nicht verpflichtet, die in Rechnung gestellten Kosten der Wärmelieferung um entsprechende Kostenanteile zu ermäßigen. [...]

Der Vermieter ist berechtigt, die Versorgung mit Wärme auf Lieferung durch einen gewerblichen Lieferanten umzustellen (Wärmecontracting). Er darf dann auch den vollen Wärmepreis in Rechnung stellen, wenn mietvertraglich die Umlage der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart ist.

Im Mietvertrag war formularmäßig vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV zu tragen hat. Im laufenden Mietverhältnis stellte der Vermieter die Beheizung auf Wärmecontracting um und verlangte danach von dem Mieter die Bezahlung des vollen Wärmepreises, den er, der Vermieter, selbst an den Contractor zu zahlen hatte. Damit war der Mieter nicht einverstanden.

Das Amtsgericht Velbert verurteilte den Mieter antragsgemäß. Der Vermieter sei berechtigt, die Versorgung mit Wärme auf Lieferung durch einen gewerblichen Lieferanten umzustellen. Das ergebe sich aus dem Mietvertrag. Die Umlage der Betriebskosten erfolge gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV, die bei Abschluss des Mietvertrages gegolten habe. Zu den Wärmekosten gehöre das Entgelt für die Wärmelieferung. Aus dem Entgelt seien Gewinne, Investitions- oder Instandsetzungskosten nicht herauszurechnen. Dazu bezieht sich das AG Velbert auf die grundlegende Entscheidung des BGH vom 27. Juni 2007 (NJW 2007, 3060 = GE 2007, 1310).