Wärmebedarfsberechnung für Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Zur Erläuterungspflicht des Vermieters bei einer Mieterhöhung nach energiesparenden Baumaßnahmen gehört jedenfalls nicht die Beifügung vollständiger Energiekonzepte nach DIN V 4108.

2. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179) bedeutet nicht, daß eine Wärmebedarfsberechnung als Erläuterung für die Energieeinsparung immer erforderlich ist; die konkreten Anforderungen an die Berechnungs- und Erläuterungspflicht sind vielmehr auch nach dem Rechtsentscheid eine Frage des Einzelfalls. (Leitsätze der Redaktion)

I. 1.-3. ...

4. Auf der Grundlage des Rechtsentscheids des Kammergerichts vom 17.8.2000 wies das Landgericht Berlin durch Urteil vom 20.10.2000 die Berufung teilweise zurück. Der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf die Umlage der Wärmedämmkosten, weil bei Wärmedämmaßnahmen gemäß § 3 Abs. 1 MHG bereits in der Mieterhöhung durch Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden müsse, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs von Heizenergie ergebe. Dies sei vorliegend nicht geschehen.

5. Gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Oktober 2000 hat der Beschwerdeführer erneut Verfassungsbeschwerde erhoben. Das Urteil verstoße gegen Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB und gegen das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Es stelle eine das Eigentumsrecht des Vermieters unverhältnismäßig einschränkende verfahrensrechtliche Hürde dar, dem Vermieter aufzuerlegen, dem Mieter die Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens für Wärmedämmaßnahmen durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung darzulegen. Was eine Wärmebedarfsberechnung sei, ergebe sich aus der DIN 4701. Danach werde der Wärmeenergiestrom ermittelt, der notwendig sei, um das Gebäudeinnere nach Vorgabe bestimmter klimatischer Bedingungen auf Normaltemperatur zu halten. Üblicherweise werde die Wärmebedarfsberechnung bei Sanierungsmaßnahmen für den Zustand nach erfolgter Sanierung erstellt. Sie liefere dementsprechend keinen Jahresenergiebedarf des Objektes und ermittle auch keine Energieeinsparung gegenüber dem Zustand des Gebäudes vor erfolgter Sanierung. Hierzu wäre vielmehr eine zweite Wärmebedarfsberechnung vor Durchführung der Wärmedämmaßnahmen erforderlich. Diese Art der Berechnung werde als Energiekonzept (DIN V 4108) bezeichnet. Die Formulierung im Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 und folglich auch im landgerichtlichen Urteil vom 20. Oktober 2000 werde diesen Zusammenhängen nicht gerecht, wenn die Vorlage "einer Wärmebedarfsberechnung" verlangt werde. Es sei zum einen nicht ersichtlich, welche Wärmebedarfsberechnung vorzulegen sei. Überdies könne - wie dargelegt - der Mieter mit einer einzigen Wärmebedarfsberechnung gar nichts anfangen. Der Vermieter müsse dementsprechend ein gesamtes Energiekonzept erstellen lassen und mit dem Mieterhöhungsverlangen vorlegen. Dieses umfasse bei der in seinem Fall im Streit stehenden Wärmedämmaßnahme vier DIN-A-4-Ordner. Diese jedem Mieter mit der Erhöhungserklärung übergeben zu müssen, sprenge jeden vernünftigen Rahmen und könne ersichtlich nicht verlangt werden. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. August 2000 sei daher inhaltslos und ohne jeden Erkenntniswert. Die in seiner Folge ihm mit dem landgerichtlichen Urteil überbürdete Pflicht zur Vorlage einer - welcher auch immer - Wärmebedarfsberechnung an den Mieter stelle einen sinnentleerten Formalismus dar, der ihn ohne erkennbaren Nutzen für den Mieter übermäßig belaste und in seinem verfassungsmäßigen Eigentumsrecht unzulässig beschränke.

Aus den dargelegten Erwägungen verstoße das Urteil des Landgerichts vom 20. Oktober 2000 darüber hinaus gegen das sich aus Art. 10 Abs. 1 VvB ergebende Willkürverbot. Es sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, daß die aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG gebotene Erläuterung der Erhöhung dem Grunde und der Höhe nach zwingend durch Vorlage der Wärmebedarfsberechnung zu erfolgen habe. Sie könne vielmehr erheblich einfacher und mit erheblich weniger Aufwand erfolgen. (...)

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist nicht begründet.

2. Der Beschwerdeführer beruft sich hinsichtlich des im Ausgangsverfahren umstrittenen Mieterhöhungsverlangens auf § 3 Abs. 1 MHG, wonach Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken, zu einer Mieterhöhung berechtigen. Eine solche Mieterhöhung setzt nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 3 Satz 2 zu ihrer Wirksamkeit voraus, daß die Erhöhung "entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 erläutert wird". Das Landgericht geht auf der Grundlage des von ihm erwirkten Rechtsentscheids des Kammergerichts davon aus, daß im Falle des Beschwerdeführers keine wirksame Mieterhöhungserklärung vorlag. Der Beschwerdeführer hatte in der im gerichtlichen Verfahren eingereichten und im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils in Bezug genommenen Mieterhöhungserklärung insoweit lediglich angegeben, es handele sich um die "Anbringung eines Vollwärmeschutzes" und keinerlei Ausführungen zur nachhaltigen Energieeinsparung beigefügt.

Es ist nicht ersichtlich und wird von der Verfassungsbeschwerde selbst letztendlich auch nicht behauptet, daß die Aufstellung von Anforderungen, die über die schlichte Behauptung einer nachhaltigen Energieeinsparung hinausgehen und dem Mieter eine eigene Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs unter dem Gesichtspunkt der nachhaltigen Wärmeeinsparung ermöglichen, eine verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung der Eigentümerrechte darstelle.

Die Verfassungsbeschwerde kommt zu einer Rüge dementsprechend auch nur deshalb, weil sie das landgerichtliche Urteil dahingehend auslegt, daß vom Eigentümer generell die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701 oder - weil dies in der Tat dem Mieter noch keine nachvollziehbare Ermittlung der nachhaltig bewirkten Heizenergieeinsparung ermöglichen würde - sogar die Vorlage eines Energiekonzeptes nach DIN V 4108 zu verlangen sei. Diese Unterstellung liegt bezogen auf den vom Landgericht konkret entschiedenen Fall und damit bezogen auf die konkrete mögliche Rechtsverletzung des Beschwerdeführers schon deshalb neben der Sache, weil der Beschwerdeführer unstreitig dem Mieterhöhungsverlangen überhaupt keine Erläuterungen beigefügt hatte, sondern diese erst im Laufe des gerichtlichen Streitverfahrens nachgeschoben hatte. Es bedurfte dementsprechend im entschiedenen Fall keiner Entscheidung, in welcher Form solche Erläuterungen abgefaßt sein müßten und welche technischen und wirtschaftlichen Erwägungen in ihnen im einzelnen nachvollziehbar dargestellt sein müssen. Dementsprechend gibt es auch keine Anhaltspunkte dafür, daß das Landgericht mit der Verwendung der Worte "Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung" mehr gemeint hat, als das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid meint, wenn es unter Hinweis auf Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein/Weite-meier, Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 29/31 zu § 3 MHG ausführt, es bestehe eine "Erläuterungspflicht" des Vermieters, die "dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs ermöglichen" solle, wobei jedenfalls bei energiesparenden Maßnahmen eine Überprüfung dahingehend möglich sein müsse, "ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt (Köhler/Kosmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl. Rdnr. 24 zu § 159) und inwiefern Heizenergie eingespart wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 216 zu § 3 MHG)."

Es mag dem Wesen eines Rechtsentscheids unangemessen und der zukünftigen Rechtsklarheit nicht dienlich sein, wenn das Kammergericht diese nachvollziehbaren und ohne Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz erfüllbaren Anforderungen in dem Tenor seiner Entscheidung mit dem Wort "Wärmebedarfsberechnung" belegt und damit einen in einer DlN-Norm definierten Begriff verwendet, dessen Anwendung auf die mit dem Rechtsentscheid entschiedene Fallgruppe in der Tat nach den insoweit nachvollziehbaren Ausführungen in der Verfassungsbeschwerde zu unsinnigen Ergebnissen führen würde. Eine solche Ungenauigkeit begründet jedoch noch keine Verletzung des Grundrechts aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Entscheidend ist vielmehr, ob das Fachgericht im entschiedenen Falle die Anforderungen an die Erläuterungspflicht nach dem MHG unverhältnismäßig überspannt hat. Dies ist - wie bereits dargelegt - vorliegend jedoch bereits deshalb nicht der Fall, weil mehr als die Feststellung, daß der Mieterhöhungserklärung selbst bereits nachvollziehbare Erläuterungen beigefügt sein müssen, gar nicht zur Entscheidung stand.

Die Rechtsauffassung des Landgerichts, ein Mieterhöhungsverlangen für durchgeführte Wärmedämmaßnahmen müsse bereits selbst nachvollziehbare Erläuterungen hinsichtlich der durch die Maßnahme nachhaltig erzielbaren Heizkosteneinsparungen enthalten, verletzt auch nicht das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Dies wäre nur dann der Fall, wenn diese Auffassung unter keinen denkbaren Gesichtspunkten nachvollziehbar, also schlicht abwegig wäre. Davon kann hinsichtlich der Anwendung des § 3 MHG auf den Ausgangsfall des Beschwerdeführers keine Rede sein. Ob diese Schwelle erreicht wäre, wenn die Zivilgerichte von dem Vermieter die Beifügung vollständiger Energiekonzepte nach DIN V 4108 verlangen würden, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil im Gegensatz zur Auffassung des Beschwerdeführers weder aus der Entscheidung des Landgerichts noch aus dem Rechtsentscheid des Kammergerichts ersichtlich ist, daß mit der Verwendung des Begriffs "Wärmebedarfsberechnung" eine solche Anforderung als zwingende Anforderung aufgestellt werden sollte. Das Kammergericht hat in seiner Begründung insoweit vielmehr den ausschließlich bereits zitierten Satz mit dem Verweis auf die oben mitzitierte Literatur formuliert und damit letztendlich die konkreten Anforderungen an die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters für zukünftige Fälle weiterhin offengelassen. Nur insoweit ist der Beschwerdeführer dementsprechend durch das landgerichtliche Urteil, das hierauf verweist, für die Zukunft gebunden.

Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid vom 17. August 2000 (GE 2000, 1179) ausdrücklich formuliert, nach energiesparenden Maßnahmen müsse der Vermieter durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, inwieweit Heizenergie eingespart wird - doch das ist zweifelhaft.

Es ging um eine Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 1997 (!). Das Amtsgericht hatte der Zahlungsklage stattgegeben, das Landgericht hatte sie abgewiesen. Nach Aufhebung des Landgerichtsurteils durch den Verfassungsgerichtshof holte das Landgericht den Rechtsentscheid des Kammergerichts ein und wies daraufhin wiederum die Klage ab (zu den Einzelheiten siehe die Übersicht in GE 2000, 1142). Gegen diese zweite Entscheidung des Landgerichts legte der Vermieter erneut Verfassungsbeschwerde ein.

Mit Beschluß vom 31. Mai 2001 wies der Berliner Verfassungsgerichtshof zwar die Verfassungsbeschwerde zurück, hob aber gleichzeitig faktisch den Rechtsentscheid des Kammergerichts auf. Mit ungewöhnlich deutlichen Formulierungen ("unangemessen", "zukünftigen Rechtsklarheit nicht dienlich", "zu unsinnigen Ergebnissen") stellte der Verfassungsgerichtshof fest, daß eine Wärmebedarfsberechnung für eine Mieterhöhung nicht immer gefordert werden kann. Der Vermieter hatte dargelegt, daß eine Berechnung nach DIN 4701 über eine mögliche Energieeinsparung nichts aussage; ein gesamtes Energiekonzept nach DIN V 4108 für das Haus umfasse vier DIN-A 4-Ordner; die Beifügung dieser kompletten Unterlagen könne ersichtlich nicht verlangt werden. Der Verfassungsgerichtshof erklärt diese Ausführungen ausdrücklich für nachvollziehbar und meint, das Kammergericht habe sich mißverständlich ausgedrückt, wenn es eine Wärmebedarfsberechnung gefordert habe. Aus der vom Kammergericht zitierten Literatur ergebe sich nur, daß zu berechnen und zu erläutern sei, ohne daß die konkreten Anforderungen damit festgelegt seien. Der Verfassungsbeschwerde wurde lediglich deshalb nicht stattgegeben, weil im fraglichen Fall der Vermieter überhaupt keine Begründung zur Energieeinsparung der Mietererhöhungserklärung beigefügt hatte.

Nun ist alles wieder unklar. Fest steht nur, daß der Vermieter erläutern muß, daß es sich um eine Energiesparmaßnahme handelt (Qualität) und inwiefern Heizenergie eingespart wird (Quantität). Wenn den Bauphysikern dazu nichts einfällt, wie kurz und prägnant eine Energieeinsparung auch der Höhe nach dargelegt werden kann, bleibt nur der Rückzug auf Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dem Vermieter muß es erlaubt sein, in solchen Fällen, bei denen eine Beifügung der umfangreichen Unterlagen nicht möglich ist, auf Einsichtnahme in seinen Räumen zu verweisen und der Erhöhungserklärung lediglich stichwortartig das Ergebnis der Berechnungen beizufügen.