Vorzeitiges Ausscheiden aus Mietverhältnis nur bei überwiegendem Interesse

Vorzeitiges Ausscheiden aus Mietverhältnis nur bei überwiegendem Interesse; Nachmieterstellung; Ersatzmieter

1. Der Vermieter ist nur dann nach § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Vermieter sich selbst dahingehend bindet, daß er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern bereiterklärt.

2. Der Anspruch auf vorzeitige Entlassung kommt jedoch nur unter der weiteren Voraussetzung in Betracht, daß sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen, zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand befindet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet. Der Kautionsrückzahlungsanspruch besteht nicht, weil er durch die Aufrechnung der Bekl. mit den Mietrückständen erloschen ist, § 389 BGB. Die Kündigung der Kl. vom 30. September 2002 war nach dem Mietvertrag erst zum 31. März 2003 wirksam. Eine vorzeitige Vertragsbeendigung hat nicht stattgefunden.

Ergänzend ist auszuführen, daß ein Vermieter nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet ist, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt (vgl. OLG Karlsruhe RE, NJW 1981, 1741; OLG Hamm RE, GE 1995, 577, jeweils zu befristeten Mietverhältnissen; OLG Oldenburg WuM 1981 125; LG Berlin GE 1999, 573). Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat. Ein Vermieter verstößt des weiteren regelmäßig auch dann nicht durch die Ablehnung eines geeigneten Nachmieters gegen Treu und Glauben, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O.). Denn rein wirtschaftliche Erwägungen sind im bürgerlichen Recht an keiner Stelle als geeignete Gründe, sich von einem Vertragsverhältnis vorzeitig zu lösen, anerkannt. Der Vermieter verstößt vielmehr erst dann gegen Treu und Glauben, wenn er auf der Wahrung seiner Interessen besteht, obwohl diejenigen des Mieters weitaus gewichtiger sind und ihnen daher uneingeschränkt der Vorrang gebührt. Diese Voraussetzungen sind aber in der Regel erst dann gegeben, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewußt herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist. Hier zählen unter anderem schwere Krankheit, ein beruflich bedingter Ortswechsel, unverschuldete Arbeitslosigkeit oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters. In diesen Fällen kann die Situation eintreten, daß das Bedürfnis nach einer Verlegung des Lebensmittelpunkts so dringend wird, daß die berechtigten Belange des Vermieters dahinter zurücktreten müssen (OLG Karlsruhe a.a.O.). Dabei kommt es hinsichtlich der Anwendbarkeit dieser Grundsätze nicht darauf an, ob der Mieter die vorzeitige Entlassung aus einem befristeten oder - wie hier - aus einem unbefristeten Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist anstrebt. Ferner setzt ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 242 BGB grundsätzlich voraus, daß der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag ohne jede Änderung eintritt (OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1996, 176) bzw. daß sich der Mieter verpflichtet, eine Mietdifferenz direkt an den Vermieter zu zahlen (LG Berlin ZMR 1999, 401).

Ungeachtet der vorgenannten Voraussetzungen eines anerkennenswerten Kündigungsgrundes kommt ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, daß er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt. Vorliegend ist diese Selbstbindung gegeben, weil sich die Hausverwaltung mit Schreiben vom 30. September 2002 bereiterklärt hat, Nachmieter zu akzeptieren.

Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gemäß § 242 BGB kommt jedoch nur unter der weiteren Voraussetzung in Betracht, daß sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, der es dem Vermieter erlaubt, sie sofort weiterzuvermieten. Dies war vorliegend zumindest bis Ende Dezember 2002 nicht der Fall, da unstreitig noch die Teppichböden entfernt und Schönheitsreparaturen vorgenommen werden mußten. Nach dem eigenen Vortrag der Kl. mit Schriftsatz vom 3. Februar 2004 haben sie die geschuldeten Schönheitsreparaturen und die Entfernung der Einbauten noch bis zum Ende des Jahres 2002 durchgeführt. Darüber hinaus haben ausweislich des Schreibens der Hausverwaltung vom 22. Januar 2003 auch noch nach diesem Zeitpunkt Verhandlungen über den Zustand der Wohnung stattgefunden. Die Kl. können sich ferner nicht darauf berufen, ihnen sei mit Schreiben vom 30. Oktober 2002 keine Frist zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten gesetzt worden. Denn eine solche Frist war entbehrlich, weil es vorliegend nicht um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 281 BGB geht. Vielmehr waren die Kl. im Rahmen des § 242 BGB, auf den sie ihren Anspruch stützen, gehalten, von sich aus alle erforderlichen Arbeiten vorzunehmen und die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu übergeben, um eine Anschlußvermietung zu ermöglichen. Diese Voraussetzungen lagen nicht vor Ende 2002 vor.

Die Bekl. war daher im Oktober und November 2002 nicht darauf zu verweisen, daß die Nachmietinteressenten die Wohnung in ihrem seinerzeitigen Zustand zu übernehmen bereit gewesen seien, da sie nicht zugunsten des ausziehenden Mieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen und einen erforderlichen Rückbau verzichten mußte. Die unterbliebene Weitervermietung stellt daher keinen Verstoß gegen Treu und Glauben dar.

Der Vermieter braucht einen Mieter nur dann vorfristig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn das Interesse des Mieters an vorzeitiger Beendigung das Vermieterinteresse am Fortbestand des Vertrages ganz erheblich überwiegt und der Mieter die Wohnung in einem zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand zurückgibt.

Das Mietverhältnis lief noch bis zum 31. März 2003. Die Mieter wollten die vorzeitige Vertragsbeendigung erreichen. Sie verließen die Wohnung früher und machten einen Anspruch auf Kautionsrückzahlung geltend. Die Vermieterin rechnete mit Mietrückständen bis zum vertraglichen Ende des Mietverhältnisses auf - mit Erfolg.

Das LG Berlin (ZK 63) wies die Berufung gegen die Klageabweisung durch das Amtsgericht zurück. Eine vorzeitige Vertragsbeendigung habe nicht stattgefunden. Ein Vermieter sei nur dann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stelle, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überrage. Dabei würden wirtschaftliche Gründe nicht anerkannt. In Betracht komme allerdings schwere Krankheit, berufsbedingter Ortswechsel, unverschuldete Arbeitslosigkeit oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters.

Allerdings könne der Vermieter sich auch selbst binden, wenn er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern bereit erkläre. Davon sei vorliegend auszugehen. Dann müsse aber der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben, der es dem Vermieter erlaube, sie sofort weiterzuvermieten. Dazu müsse der Vermieter nicht das Verfahren des § 281 BGB (Fristsetzung) einhalten. Es handele sich hier nicht um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Vielmehr seien die Mieter gehalten, alle erforderlichen Arbeiten vorzunehmen, um die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu übergeben. Der Vermieter müsse nicht zugunsten des ausziehenden Mieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen und einen erforderlichen Rückbau (vorliegend Entfernung von Teppichböden) verzichten.