Vorzeitige Wohnungsrückgabe nach ordentlicher Kündigung

Vorzeitige Wohnungsrückgabe nach ordentlicher Kündigung; Annahmeverzug des Vermieters

Der Mieter ist grundsätzlich und in der Regel berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe.

I. Mit Mietvertrag vom 29.9.2011 vermietete der Kl. an die Bekl. die Souterrainwohnung im Hause Y-Weg in C. Vereinbart wurde eine Kaution i. H. v. 600 € in bar, die am 9.10.2011 geleistet wurde. Die Nettokaltmiete betrug 295 € zuzüglich Nebenkosten i. H. v. 85 €, so dass die monatliche Miete 390 € ab dem 1.10.2011 betrug. Hinsichtlich der monatlichen Nebenkostenzahlung von 85 € wurde der Zusatz „V.Z" aufgenommen. Mit Schreiben vom 7.11.2011 kündigte der Bekl. zu 1) das Mietverhältnis, wobei der Kl. sich mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.2.2012 einverstanden erklärte. In diesem Schreiben kündigte der Bekl. zu 1) an, dass er am Samstag, den 26.11.2011 ausziehen werde, und dass die Übergabe am Nachmittag zwischen 14.00 und 17.00 Uhr erfolgen könne.

Mit der Klage begehrte der Kl. die Zahlung der Mieten bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2011 bis Mai 2012. Hierzu behauptet der Kl., dass ihm die Schlüssel zu der streitgegenständlichen Wohnung nicht zurückgegeben worden seien, und dass er schließlich das Schloss für 124,75 € habe auswechseln müssen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen.

Die Bekl. behaupten, dass sie dem Kl. am 3.12.2011 den Schlüssel zur in Rede stehenden Wohnung per Einschreiben übersendet hätten. Der Kl. sei mehrfach im November 2011 darauf hingewiesen worden, dass die Wohnung aufgrund Schimmelbefalls nicht nutzbar sei. Auch habe die Stadt C. die Vermietung der Räume untersagt, so dass dem Kl. kein Schaden entstanden sein könne. Da der Kl. über die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 noch nicht abgerechnet habe, stehe den Bekl. zudem ein Rückzahlungsanspruch i. H. v. 170 € hinsichtlich der Monate Oktober und November 2011 zu. Mit diesem Gegenanspruch werde hilfsweise die Aufrechnung erklärt.

Das Amtsgericht hat die Bekl. auf die Klage des Kl. zunächst antragsgemäß mit Versäumnisurteil vom 3.5.2013 zur gesamtschuldnerischen Zahlung von 2.280 € nebst Zinsen verurteilt. Auf den Einspruch der Bekl. hat das Amtsgericht dieses Versäumnisurteil in Höhe von 1.634,75 € nebst Zinsen aufrechterhalten.

Hiergegen wenden sich die Bekl. mit ihrer Berufung.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Zweitinstanzlich legten die Bekl. das Kündigungsschreiben vom 17.11.2011 vor, wonach die Kündigung auf das ungenehmigte Betreten der in Rede stehenden Wohnung durch den Kl. gestützt wurde. In diesem Schreiben wurde nochmals angekündigt, dass der Bekl. zu 1) am 26.11.2011 „definitiv" ausziehen werde.

Nachdem erstinstanzlich noch streitig gewesen war, ob die Bekl. dem Kl. am 29.11.2011 die Übergabe der Schlüssel zur in Rede stehenden Mietsache an der Haustür des Kl. angeboten haben, wie die Bekl. behauptet hatten, stellte der Kl. den Sachvortrag der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 12.5.2014 insoweit unstreitig. Der Kl. führte zu den Gründen der Ablehnung der Schlüsselentgegennahme aus, dass er sich „überfallen" gefühlt habe, und dass er auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin habe bestehen wollen. Zudem habe er verhindern wollen, dass die Schlüsselentgegennahme als Anerkenntnis der fristlosen Kündigung oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden würde. [...]

II. Die zulässige Berufung hat im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Dem Amtsgericht ist im Ergebnis darin zu folgen, dass die fristlose Kündigung der Bekl. unwirksam war. Dies scheitert indes nicht an einer fehlenden Begründung - die Kündigungserklärung vom 17.11.2011 enthält den vermeintlichen Hausfriedensbruch des Kl. als Begründung -, sondern daran, dass das etwaige ungenehmigte Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Kl. keine außerordentliche Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB gerechtfertigt hat. Die Voraussetzungen der Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB liegen auch im Falle des Hausfriedensbruchs nicht ohne Weiteres vor (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Aufl., § 543, Rn. 187 ff. m.w.N.). Das schlichte ungenehmigte Betreten der Wohnung - auch unterstellt, dies wäre als Hausfriedensbruch einzustufen - rechtfertigt keine Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Erst bei Hinzutreten erschwerender Umstände - wie etwa eines tätlichen Angriffs - ist die Abmahnung in solchen Fällen entbehrlich (vgl. AG Münster WuM 2007, 19). Die etwaig gegenteilige Auffassung des LG Berlin (WuM 1999, 332) ist überholt, da sich diese Entscheidung auf § 554 a BGB in der damals gültigen Fassung bezog, wonach, anders als nach dem heute maßgeblichen § 543 BGB, keine Abmahnungspflicht gesetzlich geregelt war. Damit schulden die Bekl. den Mietzins für den Zeitraum Dezember 2011 bis Februar 2012 - bis zum Zeitpunkt der auch vom Kl. akzeptierten ordentlichen Kündigung - gemäß § 535 Abs. 2 BGB. In der Höhe ist inzwischen allerdings nur noch die monatliche Nettokaltmiete geschuldet und nicht zusätzlich die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife der Nebenkosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sind die Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr geschuldet. Dies gilt für den Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB ebenso wie für denjenigen gemäß § 546 a BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Aufl., § 546 a, Rn. 57). Abrechnungsreife trat für 2012 mit Ablauf des 31.12.2013 ein. Der ggf. noch geschuldete Mietzins bzw. die noch geschuldete Vorenthaltungsentschädigung entspricht also für 2012 dem Kaltmietzins i.H.v. 295 € monatlich. Somit steht dem Kl. für die Miete im Zeitraum Dezember 2011- Februar 2012 insgesamt ein Betrag von 885 € zu.

Dem Amtsgericht ist dabei darin zu folgen, dass der Sachvortrag der Bekl. zu einer Minderung bzw. entsprechenden Herabsetzung der Vorenthaltungsentschädigung (analog) § 536 BGB unsubstantiiert bzw. unerheblich ist. Der Vortrag zu einer Nutzungsuntersagung ist unsubstantiiert und zudem nicht tauglich unter Beweis gestellt worden. Der Vortrag zu Feuchtigkeit und Schimmel ist ebenfalls unsubstantiiert, da nichts dazu vorgetragen ist, wann konkret und mit welchem Inhalt Mängel gerügt worden wären.

Für den nachfolgenden Zeitraum März 2012 bis Mai 2012 besteht - nach weitergehender Sachaufklärung im Berufungsverfahren - kein Zahlungsanspruch des Kl. gegen die Bekl. gemäß § 546 a BGB. Das in der mündlichen Verhandlung vom 12.5.2014 unstreitig gestellte Angebot der Schlüsselübergabe am 29.11.2011 versetzte den Kl. in Annahmeverzug gemäß § 293 BGB hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB. Bei Annahmeverzug des Vermieters hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB bestehen für den Zeitraum des Annahmeverzugs keine Rechte aus § 546 a BGB, da der Anspruch aus § 546 a BGB gerade eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache regelt, deren Entgegennahme der Vermieter im Falle des Annahmeverzugs vereitelt hat. Dem Eintritt des Annahmeverzugs steht auch nicht entgegen, dass die Bekl. dem Kl. die Schlüssel des Mietobjekts und damit die Rückgabe der Mietsache deutlich vor Mietvertragsende am 29.11.2011 an seiner Haustür tatsächlich anboten. Der Mieter ist gemäß § 271 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, also schon vor Vertragsende, grundsätzlich berechtigt (vgl. zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 77); der Mieter darf bereits vor Fälligkeit des Anspruchs aus § 546 BGB erfüllen (vgl. zu dieser Voraussetzung im Hinblick auf § 293 BGB: Palandt-Grüneberg, 71. Aufl., § 293, Rn. 8) und vermag daher den Vermieter durch ein Angebot der Schlüsselübergabe in Annahmeverzug zu setzen, soweit der Vermieter die Entgegennahme ablehnt. Der Mieter hat also i.d.R. ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Gläubigers eingegriffen (zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Aufl., § 546, Rn. 77). Dies folgt auch daraus, dass der Mieter, der grundsätzlich zum Gebrauch der Mietsache nicht verpflichtet ist, deren Übernahme bei Vertragsbeginn ablehnen kann, ohne in Schuldnerverzug zu geraten. Aus den Vereinbarungen der Parteien oder den berechtigten Interessen des Vermieters kann sich zwar etwas anderes ergeben, aber hierfür bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte - insbesondere ist nicht ersichtlich, dass der Kl. ein besonderes (für die Bekl. auch erkennbares) Interesse hinsichtlich der Wahrnehmung der Obhutspflicht durch die Bekl. bis zum Vertragsende gehabt hätte. Seine eigene Argumentation zeigt vielmehr, dass es ihm darum gar nicht ging - weder bei Mietvertragsschluss noch im November 2011.

Soweit der Kl. gegen diese rechtliche Würdigung im Schriftsatz vom 23.5.2014 mit der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (VersR 1989, 46), des KG Berlin (NZM 2000, 92), des OLG Dresden (NZM 2000, 827) und mit der Literaturmeinung von Lammel (Wohnraummietrecht, § 546 Rn. 11), Roth (Bamberger-Roth, § 546 Rn. 19) und Bieber (MüKo BGB, § 546, Rn. 16) argumentiert, wobei diese Auffassungen teilweise danach differenzieren, welcher Zeitraum zwischen Rückgabeangebot und Vertragsende liegt, rechtfertigt dies keine abweichende Beurteilung. Die Kammer ist mit Streyl der Auffassung, dass der Anspruch aus § 546 BGB grundsätzlich unabhängig vom Zeitraum bis zum Vertragsende erfüllbar ist, und dass der Mieter bereits vor Vertragsende erfüllen darf, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Die (etwaige) Gegenauffassung (jedenfalls das KG Berlin verneint schlechthin undifferenziert ein Erfüllungsrecht des Mieters vor Vertragsende - Übergabeangebot eine Woche vor Weihnachten, Vertragsende 31.12.) steht nach Auffassung der Kammer insbesondere nicht im Einklang mit § 271 Abs. 2 BGB, wonach der Schuldner im Zweifel vor der vertraglich bestimmten Zeit (hier dem Vertragsende) leisten darf. Der Kl. hat hier keine Umstände dargetan, die die Annahme eines Ausnahmefalls abweichend von dieser zugunsten der Bekl. geltenden Zweifelsregelung rechtfertigen könnten. Soweit der Kl. einwandte, dass er durch das überraschende Übergabeangebot „überfallen" worden sei, und dass ein ordnungsgemäßer Übergabetermin hätte durchgeführt werden müssen, und dass er durch die Ablehnung der Entgegennahme der Schlüssel vor Mietvertragsende im Februar 2012 einer etwaigen konkludenten Zustimmung zu einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung habe begegnen wollen, rechtfertigt dies nicht die Annahme eines solchen Ausnahmefalls abweichend von der Zweifelsregelung des § 271 Abs. 2 BGB. Es kann dabei auch offen bleiben, ob der Vermieter in Fällen einer unangekündigten Schlüsselübergabe, durch welche ein ordnungsgemäßer Wohnungsübergabetermin vereitelt wird, die Annahme der Schlüssel ausnahmsweise - jedenfalls für eine gewisse Zeit - verweigern darf, also dann nicht in Annahmeverzug gerät (so auch tendenziell Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 77, wonach eine Rückgabe „zur Unzeit" nicht verlangt werden kann). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Denn der Kl. wurde nicht „überfallen", also nicht überrascht, sondern ihm war die beabsichtigte Schlüssel- und Wohnungsübergabe Ende November 2011 konkret angeboten und angekündigt worden mit Schreiben vom 7.11.2011, auf welches er auch antwortete. Diese Ankündigung wurde im Kündigungsschreiben vom 17.11.2011 sogar wiederholt. Sofern dem Kl. ein vorbereiteter Übergabetermin wichtig war, hätte er mit den Bekl. einen konkreten Übergabetermin für Ende November 2011 vereinbaren müssen und können, in welchem er zweckmäßigerweise auch im Übergabeprotokoll hätte festhalten können, dass die Schlüsselannahme seinerseits nicht als Mietaufhebungsvertrag bzw. „Anerkenntnis" der fristlosen Kündigung zu verstehen ist. Dies hätte aber sowieso nur eine „Vorsichtsmaßnahme" dargestellt, da nach der Rechtsprechung die schlichte Entgegennahme der Schlüssel nicht ausreicht, um einen - vom Mieter zu beweisenden - konkludenten Mietaufhebungsvertrag zu diesem Zeitpunkt anzunehmen.

Dem Kl. steht ein Anspruch i.H.v. 124,75 € für den Austausch des Schlosses gemäß §§ 280, 286, 535, 546 BGB zu, wovon auch das Amtsgericht ausging. Zum Zeitpunkt des Schlossaustausches hatte der Kl. den Annahmeverzug durch seine Aufforderung im Schreiben vom 10.4.2012, die Wohnungsschlüssel zurückzugeben, bereits beendet, so dass die Bekl. nunmehr in Schuldnerverzug waren. Der kausale Schaden bestand in den nachgewiesenen Kosten des Schlossaustausches i.H.v. 124,75 € entsprechend der Rechnung vom 4.1.2013. Die Einwände der Bekl. hiergegen sind nicht nachvollziehbar. Anspruchskürzendes Mitverschulden des Kl. gemäß § 254 BGB liegt nicht vor. Nachdem der Bekl. nunmehr seit dem 10.4.2012 fast 9 Monate auf die Rückgabe der Schlüssel gewartet hatte, durfte der Kl. sich (schon lange) gehalten sehen, das Schloss auszutauschen. Die Bekl. sind für ihren Sachvortrag der postalischen Rückgabe der Schlüssel beweisfällig geblieben.

Insgesamt bestehen also Zahlungsansprüche i.H.v. ... zugunsten des Kl.

Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache im Hinblick auf die zumindest im Detail divergierenden Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur zur Frage, wann bzw. unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Anspruch aus § 546 BGB (durch Schlüsselübergabe) erfüllen darf bzw. unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bei Verweigerung einer Schlüsselübergabe in Annahmeverzug gerät, grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts und der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Mieter ist zur vorzeitigen Wohnungsrückgabe berechtigt, es sei denn, durch die vorzeitige Leistung würde in Rechte oder rechtlich geschützte Interessen des Vermieters eingegriffen. Lehnt der Vermieter unberechtigt die Annahme der Wohnungsschlüssel ab, gerät er in Annahmeverzug.

Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 7. November 2011 das erst seit dem 29. September 2011 bestehende Mietverhältnis. Der Vermieter erklärte sich mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2012 bereit. In dem Kündigungsschreiben hatte der Mieter angekündigt, dass er am Samstag, dem 26. November 2011, ausziehen werde, und dass die Übergabe am Nachmittag zwischen 14.00 und 17.00 Uhr erfolgen könne. Der Mieter bot dem Vermieter am 29. November 2011 die Übergabe der Schlüssel der Mietsache an dessen Haustür an; der Vermieter verweigerte die Annahme, weil er sich „überfallen" gefühlt habe, und weil er auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin habe bestehen wollen. Zudem habe er verhindern wollen, dass die Schlüsselentgegennahme als Anerkenntnis einer fristlosen Kündigung oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden würde.

Mit der Klage begehrte der Vermieter Zahlung der Miete bis Ende Februar 2012 und Nutzungsentschädigung bis Mai 2012 mit dem Vortrag, dass ihm die Schlüssel zur Wohnung nicht zurückgegeben worden seien und er schließlich das Wohnungstürschloss habe auswechseln müssen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen. Der Mieter behauptete, er habe am 3. Dezember 2011 den Schlüssel dem Vermieter per Einschreiben übersandt. Das Amtsgericht hat den Mieter antragsgemäß verurteilt; hiergegen wandte sich der Mieter mit seiner Berufung.

Das LG Bonn änderte das angefochtene Urteil teilweise (vor allem hinsichtlich eines Anspruchs auf Nutzungsentschädigung) unter Klageabweisung insofern ab. Der Vermieter habe Anspruch auf die (Netto-) Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, jedoch nicht auf Nutzungsentschädigung bis zur Wohnungsrücknahme im Mai 2012. Das unstreitige Angebot der Schlüsselrückgabe am 29. November 2011 habe den Vermieter in Annahmeverzug nach § 293 BGB hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB versetzt. Bei Annahmeverzug des Vermieters bestünden für den Zeitraum des Annahmeverzugs keine Rechte auf Nutzungsentschädigung, da der Anspruch gerade eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache regele, deren Entgegennahme der Vermieter im Falle des Annahmeverzuges vereitelt habe. Dem Eintritt des Verzugs stehe auch nicht entgegen, dass der Mieter dem Vermieter die Schlüssel und damit die Rückgabe der Mietsache deutlich vor Mietvertragsende tatsächlich angeboten habe. Der Mieter sei nach § 271 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, also schon vor Vertragsende, grundsätzlich berechtigt (vgl. zutreffend Schmidt-Futterer/Streyl, BGB, 10. Aufl., § 546 Rn. 77). Der Mieter dürfe bereits vor Fälligkeit des Anspruchs aus § 546 BGB erfüllen und vermöge daher den Vermieter durch ein Angebot der Schlüsselübergabe in Annahmeverzug zu setzen, soweit der Vermieter die Entgegennahme ablehne. Der Mieter habe also i. d. R. ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Gläubigers eingegriffen. Dies folge auch daraus, dass der Mieter, der grundsätzlich zum Gebrauch der Mietsache nicht verpflichtet sei, deren Übernahme bei Vertragsbeginn ablehnen könne, ohne in Schuldnerverzug zu gelangen. Es sei nicht ersichtlich, dass der Vermieter ein besonderes (für den Mieter auch erkennbares) Interesse hinsichtlich der Wahrnehmung der Obhutspflicht durch den Mieter bis zum Vertragsende gehabt hätte. Seine eigene Argumentation zeige vielmehr, dass es ihm darum gar nicht gegangen sei – weder bei Mietvertragsschluss noch im November 2011. Soweit der Vermieter gegen diese rechtliche Würdigung mit der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (VersR 1989, 46), des KG Berlin (NZM 2000, 92), des OLG Dresden (NZM 2000, 827 und mit der Literaturmeinung von Lammel (Wohnraummietrecht, § 546 BGB Rn. 11), Roth (Bamberger-Roth, § 546 BGB Rn. 19) und Bieber (MüKo, § 546 BGB Rn. 16) argumentiere, rechtfertige dies keine abweichende Beurteilung. Die Kammer sei mit Streyl der Auffassung, dass der Anspruch auf Rückgabe grundsätzlich unabhängig vom Zeitraum bis zum Vertragsende erfüllbar sei, und dass der Mieter bereits vor Vertragsende erfüllen dürfe, sofern keine besonderen Umstände vorlägen. Der Kläger habe dazu keinerlei entsprechende Umstände dargetan. Der Vermieter habe allerdings Anspruch auf Ersatz der Schlossaustauschkosten. Zum Zeitpunkt des Austausches habe der Vermieter den Annahmeverzug durch seine Aufforderung, die Wohnungsschlüssel zurückzugeben, beendet, so dass der Mieter nunmehr im Schuldnerverzug gewesen sei. Den Vortrag des Mieters zur postalischen Rückgabe der Schlüssel habe dieser nicht beweisen können.

Das LG Bonn hat die Revision zu der Frage, ob der Mieter nach § 271 Abs. 2 BGB bereits vor Vertragsende den Rückgabeanspruch erfüllen dürfe, und ob der Vermieter, der die Annahme der Schlüssel verweigere, in Annahmeverzug komme, zugelassen.

Die Rechtsauffassung des LG Bonn entspricht nicht der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, ist aber (jedenfalls für die Wohnraummiete) durchaus vertretbar. Die genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte beziehen sich auf die Geschäftsraummiete, bei der Obhutspflichten und Betriebspflichten eine entscheidende Rolle spielen, was bei der Wohnraummiete so nicht der Fall ist.

Das LG Bonn nennt in einem Atemzug die Begriffe „regelmäßig" und „grundsätzlich". Nach hier vertretener Auffassung sind die Begriffe graduell unterschiedlich, was vor allem für die Beurteilung eines Ausnahmetatbestandes von Bedeutung ist. Ferner überzeugt der Hinweis auf eine Annahmeverweigerung durch den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses nicht. Der Mieter, der die Annahme der gemieteten Wohnung verweigert, gerät zwar nicht in Schuldnerverzug, weil es sich nicht um eine Hauptpflicht handelt. Dennoch kommt er in Annahmeverzug (Staudinger/Emmerich, § 535 BGB, Neubearbeitung 2014, Rn. 91).