Vorzeitige Verwalterbestellung

1. Der abberufene Verwalter hat nur dann ein Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses, wenn die von den Wohnungseigentümern bei Bestellung des Verwalters vorgesehene Amtszeit noch nicht abgelaufen ist oder wenn der Verwalter zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche die Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses erstrebt.

2. Ein Eigentümerbeschluß, durch den die fünfjährige Amtszeit des Verwalters mehr als ein Jahr vor Ablauf dieser Amtsperiode um einen Anschlußzeitraum von drei Jahren verlängert wird, verstößt gegen § 26 Abs. 2 WEG und ist damit absolut nichtig.

Die Antragsgegner sind die Miteigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Durch den in der Eigentümerversammlung vom 12. Juni 1987 zu TOP 5 mehrheitlich gefaßten Be-schluß bestellten sie die Antragstellerin mit Wirkung vom 5. Juli 1987 für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin. In der weiteren Eigentümerversammlung vom 28. Juni 1991 verlängerten die Wohnungseigentümer zu TOP 5.4 die Verwalterbestellung der Antragstellerin ab 1. Juli 1992 um drei Jahre. Mit den zu TOP 2 und TOP 3 mehrheitlich gefaßten Eigentümerbeschlüssen vom 6. Oktober 1993 wählten die Wohnungseigentümer die An tragstellerin aus wichtigen Gründen als Verwalterin ab und kündigten zu-gleich den mit ihr abgeschlossenen Verwaltervertrag zum 31. Dezember 1993, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. In einer dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 1993 beigefügten Anlage begründeten die Wohnungseigentümer die Abberufung der Antragstellerin im wesentlichen damit, daß die Antragstellerin die für die Wohnanlage erforderlichen Sanierungsmaßnahmen nicht in Angriff genommen habe und im übrigen ihre Verwaltertätigkeit nicht mehr ordnungsgemäß ausübe.

Mit Abbuchung vom 21. Dezember 1993 entnahm die Antragstellerin dem Gemeinschaftskonto der Wohnanlage 53.123,52 DM als Verwalterhonorar für den Zeitraum von Januar 1994 bis Juni 1995. Mit ihrem am 3. November 1993 bei Gericht eingegangenen Antrag hat die Antragstellerin die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 1993 zu TOP 2 (Verwalterabwahl) und zu TOP 3 (Kündigung des Verwaltervertrages) gefaßten Beschlüsse begehrt. Mit ihrem weiteren Schriftsatz hat sie darüber hinaus die Feststellung beantragt, daß sie zur Entnahme des entgangenen Verwalterhonorars in Höhe von 53.123,52 DM berechtigt gewesen sei. Die Antragsgegner haben die Zurückweisung der Anfechtungsanträge der Antragstellerin und im Wege des Widerantrags die Verpflichtung der Antragstellerin zur Rückzahlung von 53.123,52 DM zu Händen der Verwalterin beantragt. Das Amtsgericht hat die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen und auf den Widerantrag die Antragstellerin verpflichtet, an die Antragsgegner zu Händen der derzeitigen Verwaltung 53.123,52 DM zu zahlen. Die hiergegen eingelegte Erstbeschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Anträge der Antragstellerin unzulässig sind. Deren sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

1. Zutreffend hat das Landgericht den Anfechtungsantrag der Antragstellerin, soweit dieser auf Ungültigerklärung des zu TOP 2 (Abwahl der Antragstellerin) gefaßten Eigentümerbeschlusses vom 6. Oktober 1993 gerichtet ist, unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (nicht veröffentlichter Beschluß vom 8. September 1995 - 24 W 7228/94 -) für unzulässig erachtet, weil der Antragstellerin das Rechtsschutzinteresse für diesen Anfechtungsantrag fehlt. Zwar ist ein Verwalter in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG grundsätzlich befugt, den Beschluß anzufechten, mit dem die Wohnungseigentümer ihn von seinem Amt abberufen haben (BGHZ 106, 113 ff. = NJW 1989, 1087 = MDR 1989, 435 = GE 1989, 193). Diese Anfechtungsbefugnis steht dem Verwalter jedoch nur zu, um die ihm zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen oder um seine Vergütungsansprüche zu wahren (BGH aaO.). Daraus folgt, daß dem Verwalter das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung seiner Abberufung fehlt, wenn die von den Wohnungseigentümern bei der Bestellung vorgesehene Amtszeit des Verwalters bereits abgelaufen ist und der Verwalter damit die ihm entzogene Rechtsstellung nicht mehr zurückgewinnen kann (Senat aaO.) sowie wenn der Verwalter auch nicht zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche ein Interesse an der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses hat. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß das in jedem Stadium des Verfahrens zu prüfende Rechtsschutzinteresse an der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses der Antragstellerin bereits fehlte, als das Amtsgericht am 4. September 1995 in der Sache entschied. Dabei kann für die Frage der Zulässigkeit des Anfechtungsantrags offenbleiben, ob der Eigentümerbeschluß vom 28. Juni 1991, mit welchem die Wohnungseigentümer die Amtszeit der Antragstellerin mit Wirkung vom 1. Juli 1993 um drei Jahre verlängerten, wirksam ist. Denn auch im Falle der Wirksamkeit dieses Beschlusses sollte die Amtszeit der Antragstellerin nach dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer nach drei Jahren, also am 1. Juli 1995 enden.

Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin an der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses kann jedenfalls im vorliegenden Fall auch nicht aus einem Interesse der Antragstellerin an der Wahrung ihrer über den 31. Dezember 1993 hinausgehenden Vergütungsansprüche hergeleitet werden. Denn die Frage, ob solche Vergütungsansprüche der Antragstellerin für die Zeit von Januar 1994 bis Juni 1995 zu Recht zustehen, ist mit Stellung des Widerantrags, der auf Rückgewähr des von der Antragstellerin für diesen Zeitraum als Verwalterhonorar entnommenen Betrages gerichtet ist, Verfahrensgegenstand geworden. Insoweit ist damit ein etwaiges Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin mit der Stellung des Widerantrags entfallen.

2. Soweit die Antragstellerin außerdem die Ungültigerklärung des zu TOP 3 (Kündigung des Verwaltervertrages zum 31. Dezember 1993) gefaßten Eigentümerbeschlusses erstrebt, gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch dieser Anfechtungsantrag ist unzulässig geworden, weil das bei Verfahrenseinleitung bestehende Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin an der Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages mit der Stellung des Widerantrags entfallen ist. (...)

3. Zutreffend ist das Landgericht auch von der Unzulässigkeit des Feststellungsantrags der Antragstellerin ausgegangen. Das entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse der Antragstellerin an der gerichtlichen Feststellung, daß sie im Dezember 1993 zur Entnahme des ihr in der Zeit von Januar 1994 bis Juni 1995 zustehenden Verwalterhonorars von 53.123,52 DM berechtigt gewesen sei, ist mit der Stellung des (zulässigen) Widerantrags der Wohnungseigentümer entfallen. Denn mit diesem Widerantrag nehmen die Wohnungseigentümer die Antragstellerin auf Rückzahlung des als Verwalterhonorar entnommenen Betrages in Anspruch. Damit haben die Wohnungseigentümer wegen desselben Streitgegenstandes Leistungsklage erhoben, so daß der Feststellungsantrag der Antragstellerin wegen Wegfalls des Feststellungsinteresses unzulässig geworden ist und die Antragstellerin deshalb gehalten war, ihren unzulässig gewordenen Feststellungsantrag für erledigt zu erklären (vgl. BGHZ 18, 22; BGH, NJW 1973, 1500 = MDR 1973, 925). (...)

4. Im Ergebnis rechtsirrtumsfrei hat das Landgericht auch entschieden, daß den Wohnungseigentümern aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ein Anspruch auf Rückgewähr des für die Zeit von Januar 1994 bis Juni 1995 entnommenen Verwalterhonorars gegen die Antragstellerin zusteht. Denn die Wohnungseigentümer waren nicht verpflichtet, die von der Antragstellerin für diesen Zeitraum angebotenen Verwalterdienste entgegenzunehmen. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß der von den Wohnungseigentümern am 28. Juni 1991 zu TOP 5 gefaßte Beschluß, durch den die laufende (fünfjährige) Amtszeit der Antragstellerin "ab 1.7.1992 um drei Jahre verlängert" wurde, gegen § 26 Abs. 2 WEG verstößt und damit absolut nichtig ist. Allerdings ist nach § 26 Abs. 2 1. Halbsatz WEG eine wiederholte Bestellung des Verwalters zulässig. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, daß sich die Wohnungseigentümer lediglich im Hinblick auf die Befristung der Bestellung von einem bewährten Verwalter trennen müssen. Die erneute Verwalterbestellung bedarf jedoch eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann (§ 26 Abs. 2 2. Halbsatz WEG). Dadurch soll verhindert werden, daß eine erneute Bestellung lange vor Ablauf der Amtsperiode zu einer Verlängerung der fünfjährigen Bestellungszeit und damit zu einer Umgehung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG führt (vgl. Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG, S. 69; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 26 Rdn. 47). Die Bestimmung des § 26 Abs. 2 2. Halbsatz WEG steht in einem inhaltlichen Zusammenhang zu Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift, wonach die Bestellung eines Verwalters auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden darf. Es wäre also gesetzeswidrig, wenn etwa ein Verwalter im zweiten Jahr seiner fünfjährigen Bestellungszeit mit Wirkung zum Zeitpunkt des Ablaufs dieser Bestellungszeit erneut auf die Dauer von fünf Jahren bestellt würde (BGH, NJW-RR 1995, 780 f.; OLG Hamm, OLGZ 1990, 191 f.) (...)

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, daß diese gesetzeswidrige wiederholte Bestellung der Antragstellerin zur Nichtigkeit des am 28. Juni 1991 gefaßten Eigentümerbeschlusses führt (BayObLG, DWE 1984, 125 - L. -; Bärmann/Pick/Merle, aaO:, § 26 Rdn. 48; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 18; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 26 Rdn. 14; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., S. 325). Da somit der Bestellungsbeschluß vom 28. Juni 1991 nichtig ist und die Antragstellerin unstreitig ab 1. Januar 1994 eine Verwaltertätigkeit nicht mehr ausgeübt hat, hat die Antragstellerin jedenfalls das für die Zeit von Januar 1994 bis Juni 1995 entnommene Verwalterhonorar in Höhe von 53.123,52 DM ohne Rechtsgrund im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erlangt, ohne daß es entgegen der Auffassung des Landgerichts darauf ankommt, ob die Tätigkeit der Antragstellerin ab Juli 1992 wegen der Nichtigkeit des Bestellungsbeschlusses auf eine verbotene und unmögliche Leistung gerichtet war (vgl. hierzu BayObLG, Rpfleger 1980, 391; Müller aaO., S. 323).

Verwalter setzen ihre Wiederwahl oft zu früh auf die Tagesordnung der WE-Versammlung. Nach § 26 Abs. 2 WEG darf die wiederholte Verwalterbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf der vorangehenden Bestellungszeit beschlossen werden. Wird die Jahresfrist auch nur um wenige Tage überschritten, ist die Wiederwahl nichtig. Verzögert sich die gerichtliche Entscheidung über die strittige Bestellungszeit hinaus, erledigt sich ein Anspruch auf Feststellung der Verwaltungsdauer. Ein Rechtsschutzinteresse bleibt nur noch an der Festlegung etwaiger Vergütungspflichten.

Diese Rechtsgrundsätze hat das KG erneut bekräftigt.