Vorzeitige Entlassung aus Mietvertrag und Nachmieter

Der Anspruch des Mieters auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses setzt voraus, daß ein wichtiger Grund vorliegt, der das Interesse des Vermieters, den Mieter am Mietvertrag festzuhalten, deutlich überwiegt, und der Mieter geeignete Nachmieter stellt. Auf einen derartigen Grund kann sich der Mieter nicht berufen, wenn er auf seiner eigenen Disposition beruht.

II. Die Kündigung der Bekl. vom 10. Juni 1997 konnte das Mietverhältnis gemäß § 565 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB erst zum 30. Juni 1998 beenden, da es zum Zeitpunkt der Kündigung länger als zehn Jahre bestand.

Die Bekl. hatten gemäß § 242 BGB auch keinen Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses gegen die Kl. Zwar ist grundsätzlich anerkannt, daß der Mieter auch ohne Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel berechtigt sein kann, vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis auszuscheiden, soweit er einen geeigneten Nachmieter stellt und in der Person des Mieters ein wichtiger Grund vorliegt, der das Interesse des Vermieters, den Mieter am Mietvertrag festzuhalten, deutlich überwiegt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 74 mit Beispielen: berufliche Versetzung, Vergrößerung der Familie). Ein solcher wichtiger Grund kann grundsätzlich auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters sein, wenn er nicht mehr in der Lage ist, die vereinbarte Miete aufzubringen. Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter trotz entsprechender Bemühungen keine vergleichbare Beschäftigung finden kann. Die Bekl. haben jedoch nicht hinreichend dargetan, daß sie unverschuldet arbeitslos geworden sind und keine anderweitige Beschäftigung in ihren Berufen finden konnten.

Hinsichtlich der Bekl. zu 1) findet § 242 BGB bereits deshalb keine Anwendung, weil sie ihr Tätigkeitsfeld freiwillig von Berlin nach N. verlegt hat. Dies geschah aufgrund einer freiwilligen Disposition der Bekl. zu 1) und kam für sie auch nicht überraschend, wie z. B. eine Versetzung innerhalb eines bestehenden Arbeitsverhältnisses oder eine unerwartete Kündigung. Denn die Bekl. zu 1) übte ihre selbständige Tätigkeit bereits seit November 1996 aus. Dieser Umstand fällt allein in die Sphäre der Bekl. zu 1) und ist mit den in der Rechtsprechung anerkannten Fällen plötzlich und unerwartet eintretender veränderter Umstände nicht vergleichbar. Auch der Bekl. zu 2) kann sich im Ergebnis nicht auf § 242 BGB berufen. Denn der (freiwillige) Verkauf seines Gesellschaftsanteils an der E.- GmbH und die damit verbundene Abberufung als Geschäftsführer steht dem Fall der unverschuldeten Arbeitslosigkeit nicht gleich. Denn es handelt sich um eine freiwillige Disposition des Bekl. zu 2), auch wenn er vorträgt, es habe sich um einen "Notverkauf" gehandelt. Als wichtiger Grund, der einen Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt, kommt nicht jede Veränderung in den Verhältnissen des Mieters in Betracht. Denn ansonsten würde der Vermieter mit Risiken belastet, die allein aus der Sphäre des Mieters stammen. Im übrigen ist zu berücksichtigen, daß die Veränderungen bei den Bekl. für sie nicht überraschend waren, da sich die Bekl. zu 1) bereits länger als sechs Monate geschäftlich in N. betätigte und auch die vom Bekl. zu 2) behauptete schlechte Geschäftssituation seiner GmbH seit längerer Zeit bestand. Insofern kam die von den Bekl. zur Begründung ihres Kündigungsrechts herangezogene Situation nicht unerwartet, weshalb sie in der Lage gewesen wären, anderweitige Dispositionen zu treffen.

Verträge sind ebenso einzuhalten wie gesetzliche Kündigungsfristen. Deshalb haben Mieter nur in Ausnahmefällen die Chance, sich vorfristig aus langfristigen Zeitmietverträgen zu lösen oder lange gesetzliche Kündigungsschutzfristen (bei entsprechend langer Wohndauer) zu ihren Gunsten zu verkürzen. Dies zeigt wiederum ein neues Urteil des Landgerichts Berlin (ZK 64).

Ein Mieter-Ehepaar war in Berlin nicht mehr beruflich tätig und kündigte deshalb das Wohnraummietverhältnis. Da die Kündigungsfrist nach mehr als zehn Jahren Wohndauer inzwischen ein Jahr betrug, wollten sie vorfristig aus dem Mietverhältnis entlassen werden und hatten einen Nachmieter gestellt.

Das Landgericht Berlin gab jedoch mit Urteil vom 19. Januar 1999 der Mietzahlungsklage des Vermieters statt. Grundsätzlich hat, wenn nicht ausnahmsweise im Mietvertrag eine Ersatzmieterklausel enthalten ist, der Mieter die Kündigungsfristen einzuhalten. Nach Treu und Glauben gilt nur dann etwas anderes, wenn drei Voraussetzungen vorliegen:

1. Das Mietverhältnis besteht noch mindestens drei Monate.

2. Ein geeigneter Nachmieter wird gestellt und

3. der Mieter hat einen wichtigen Grund, die Entlassung aus dem Mietverhältnis zu verlangen.

Daran fehlte es im vorliegenden Fall, denn die Mieter waren nicht etwa arbeitslos geworden, sondern beide hatten aufgrund eigener beruflicher Dispositionen ihren Tätigkeitsschwerpunkt aus Berlin verlagert. In diesem Fall war nach Treu und Glauben der Vermieter nicht verpflichtet, das Ehepaar vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.