Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag; Metvertragsentlassung; Nachmietergestellung

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer auf der Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6.4.1975 mieteten die Kl. das den Bekl. gehörende Einfamilienhaus. Das Mietverhältnis sollte vom 1.5.1975 bis 30.4.1980 dauern und sich danach auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn es nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wurde. Das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters nach § 549 BGB wurde ausgeschlossen. Am 8. März 1978 kaufte der Erstkl. ein Grundstück, auf dem er ein Haus errichten ließ. Im August 1978 informierten die Kl. die Bekl. darüber und baten um Entlassung aus dem Mietvertrag zum Jahresende, da sie ihr Eigenheim dann beziehen wollten. Mit Schreiben vom 29.9.1978 benannten die Kl. Dr. Ing. R. und Architekt H. als Nachmieter, die nach ihrer Behauptung bereit waren, in den Mietvertrag zu denselben Bedingungen bis zum 30.4.1980 einzutreten. Am 30.12.1978 sind die Kl. aus dem gemieteten Haus ausgezogen. Die Bekl. lehnten jedoch ihr Ersuchen, die Wohnung zu übernehmen, ab und schickten die übersandten Schlüssel zurück. Zur Begründung beriefen sie sich auch darauf, ein am 9.8.1980 in dem Haus aufgetretener Wasserschaden sei von den Kl. nicht beseitigt worden. Die Kl. bestreiten, hierfür verantwortlich zu sein. Die Kl. haben vor dem Amtsgericht u.a. beantragt festzustellen, daß sie ab 1.1.1979 nicht mehr aus dem Mietvertrag vom 6.4.1975 verpflichtet sind. Die Bekl. haben im Wege der Widerklage die Miete für die Monate Januar bis Juni 1979, die Aufwendungen für die Beseitigung des Wasserschadens und Ersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache geltend gemacht. Durch Teilurteil vom 4.10.1979 hat das Amtsgericht Bretten festgestellt, daß den Bekl. gegenüber den Kl. aus dem Mietvertrag keine Ansprüche zustehen, die auf einer Fortgeltung des Vertrages über den 31.12.1978 hinaus beruhen, und die Widerklage abgewiesen, soweit sie auf Mietzahlung und Kostenersatz für den Wasserschaden gerichtet war. Die Bekl. haben gegen dieses Urteil in vollem Umfang Berufung eingelegt. Das Landgericht Karlsruhe hat mit Beschluß vom 17.11.1980 dem Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Kann ein Mieter von einem Vermieter bei einem noch länger dauernden Mietverhältnis unter der Voraussetzung, daß er dem Vermieter geeignete und zumutbare Nachmieter stellt, verlangen, daß der Vermieter ihn durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag entläßt, falls er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrages nachweist?

2. Bei Bejahung der Rechtsfrage zu 1:

Kann der Vermieter bei einem noch länger dauernden Mietverhältnis, auch wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Vertrages nachweist und geeignete und zumutbare Nachmieter stellt, die Aufhebung des Mietvertrages und den Abschluß eines neuen Vertrages mit einem Mietnachfolger deshalb ablehnen, weil zwischen ihm und dem Mieter Streit über sonstige Ansprüche aus dem Mietvertrag besteht, die nicht im Zusammenhang mit der gewünschten Vertragsaufhebung stehen?

II. Die Vorlage ist zulässig 1. Die Rechtsfrage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnräume und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Beide Vorlagefragen beziehen sich auf die Voraussetzungen, unter denen der Mieter vorzeitig die Entlassung aus einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag verlangen kann. Dieses Rechtsproblem ist für eine Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle von Bedeutung. 2. Das Landgericht darf die Rechtsfrage nur dann dem Oberlandesgericht vorlegen, wenn sie für die Entscheidung des zugrundeliegenden Falles erheblich ist; denn die Einführung des Rechtsentscheids im Wohnraummietrecht dient nicht dazu, dem OLG die Befugnis zu geben, abstrakte Rechtssätze aufzustellen. a) Daraus folgert die bisher überwiegende Meinung in der Rechtssprechung, das Oberlandesgericht habe in eigener Zuständigkeit festzustellen, ob es für die Entscheidung des beim Landgericht anhängigen Rechtsstreits auf die vorgelegte Rechtsfrage ankommt. Insoweit handle es sich um eine Zulässigkeitsvoraussetzung, die von Amts wegen zu prüfen sei (OLG Köln NJW 68, 1834: OLG Stuttgart NJW 69,1070 OLG Karlsruhe ZMR 70,310 Beschluß vom 4.11.1980, zum Abdruck in OLGZ 81, Heft 1, vorgesehen; BayObLG ZMR 81, 93; ebenso Dänzer Vanotti, NJW 80, 1777; a.A. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., 623 ff.; Thomas-Putzo, 10. Aufl., Anm. VII 4 vor § 511). Dieser Ansicht vermag der Senat nicht zu folgen. Will das Oberlandesgericht in vollem Umfang nachprüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist, so kann dies zur Folge haben, daß es sich mit Problemen des konkreten Falls befassen muß, die die vorgelegte Rechtsfrage nicht unmittelbar betreffen, aber für deren Entscheidungserheblichkeit von Bedeutung sind, weil von ihrer Beantwortung abhängt, ob es auf diese Rechtsfrage überhaupt ankommen kann. Es hat dann gegebenenfalls etwa zu erörtern, ob ein wirksamer Vertragsschluß zwischen den Parteien vorliegt, die erhobene Verjährungseinrede durchgreift oder die ausgesprochene Kündigung wirksam ist obwohl der Vorlagebeschluß eine ganz andere Frage zur Entscheidung stellt. So ist im hier zugrundeliegenden Rechtsstreit die vorgelegte Frage nur dann rechtserheblich, wenn man annimmt, daß die Kl. geeignete Nachmieter gestellt haben und diese auch bei Kenntnis aller Umstände bereit gewesen wären, in den Vertrag einzutreten. Dies läßt sich nur unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles beurteilen, insbesondere der hierzu erhobenen Beweise. Eine solche Beurteilung kann jedoch nicht Aufgabe des Oberlandesgerichts sein, das keine Möglichkeit hat, sich einen persönlichen Eindruck zu verschaffen, und bei dem die Parteien auch, abgesehen von ihrer Stellungnahme zum Vorlagebeschluß, selbst nicht zu Wort kommen . Eine derartige umfassende Prüfung ist auch deshalb weder sinnvoll noch vom Gesetz gewollt, weil trotz der Vorlage der gesamte Rechtsstreit beim Landgericht anhängig bleibt; der Rechtsentscheid eröffnet keine neue Instanz (BayObLG NJW 70, 1748, 1749; Dänzer-Vanotti NJW 70,1779; Schmidt-Futterer NJW 68, 919, 921). Die Bindung des Landgerichts erstreckt sich daher nur auf die sachliche Entscheidung über die vorgelegte Rechtsfrage (Art. Ill Abs. 1 Satz 5, 3. MÄG), nicht jedoch auf die zu Inzidentfragen entwickelten Rechtsansichten, die das Oberlandesgericht zur Abweisung eines Antrages aus prozessualen Gründen bestimmen. Das Landgericht wäre also durch die Ablehnung eines Rechtsentscheids mangels Entscheidungserheblichkeit nicht gehindert, an

über die vorgelegte Rechtsfrage (Art. Ill Abs. 1 Satz 5, 3. MÄG), nicht jedoch auf die zu Inzidentfragen entwickelten Rechtsansichten, die das Oberlandesgericht zur Abweisung eines Antrages aus prozessualen Gründen bestimmen. Das Landgericht wäre also durch die Ablehnung eines Rechtsentscheids mangels Entscheidungserheblichkeit nicht gehindert, an seiner Auffassung, daß es für das Berufungsurteil auf die vorgelegte Frage ankommt, festzuhalten, erhielte dann aber nicht den zwingend vorgesehenen Rechtsentscheid, sondern müßte über die Frage notgedrungen selbst befinden, obwohl ihm Art. Ill Abs. 1 Satz 1, 3. MÄG dies bei grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage untersagt. Diesen Gesichtspunkten wird nicht dadurch ausreichend Rechnung getragen, daß - wie das BayObLG in ständiger Rechtssprechung formuliert (NJW 72, 685; ZMR 81, 93; Beschluß vom 9.2.1981 - Allg. Reg. 126/80) - lediglich geprüft wird, ob die Rechtsfrage entscheidungserheblich sein kann. Auch eine offenbar auf die konkrete Möglichkeit, daß die vorgelegte Frage rechtserheblich ist, eingeschränkte Prüfung wird nicht immer ohne die Beurteilung von tatsächlichen und rechtlichen Problemen auskommen, deren Entscheidung, weil außerhalb der Vorlagefrage liegend, allein dem Landgericht obliegt. Im übrigen erscheint es zweifelhaft, ob auf diese Weise eine hinreichend klare und im Einzelfall leicht praktikable Abgrenzung der eigenen Prüfungskompetenz des Oberlandesgerichts möglich ist. Zwar hält BayObLG NJW 70,1748,1749 - entgegen dem anderslautenden Leitsatz -die Vorlage offenbar nur dann für unzulässig, wenn es an der Entscheidungserheblichkeit offensichtlich fehlt, die nachfolgenden Entscheidungen lassen jedoch nicht hinreichend erkennen, ob das Gericht an dieser starken Einschränkung der eigenen Prüfungskompetenz, die sich mit der hier vertretenen Auffassung im Ergebnis weitgehend deckt, festgehalten hat. Aus diesen Erwägungen ist es gerechtfertigt, das Oberlandesgericht bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit grundsätzlich an die Auffassung des vorlegenden Gerichts hierzu zu binden sofern diese bei Vorlagebeschluß vertretbar begründet ist, oder sich zumindest aus den Umständen des Falles ohne weiteres nachvollziehbar ergibt. Die Auffassung des vorlegenden Gerichts ist lediglich dann unmaßgeblich, wenn sie eindeutig unhaltbar oder verfassungswidrig ist (im Ergebnis ebenso Baumbach-Lauterbach, ZPO, 39. Aufl., Anh. 3 zu § 545; OLG Oldenburg Nds. Rpfl. 80, 261). Sowohl das Bundesverfassungsgericht als auch der Bundesgerichtshofverfahren so in ständiger Rechtsprechung bei Vorlagen nach Art. 100 GG, §§ 121 GVG, 28 Abs. 2 FGG (vgl.

BVerfGE 2,181,191; 2,380,389; 7,171,175; 14,56,65; 18, 241,251; BGHSt 9, 390, 391; 11,139,142; 15,83,85; 19,242;22,180,182; BGH NJW 68, 1477). Trotz der Verschiedenartigkeit der Rechtsgebiete und der in Einzelheiten unterschiedlichen verfahrensrechtlichen Ausgestaltung sind keine Gründe ersichtlich, nur beim Vorlageverfahren nach Art. III 3. MAG dem Obergericht eine erweiterte Prüfungspflicht der Entscheidungserheblichkeit aufzuerlegen. Der Hinweis Dänzer-Vanottis, bei einer zulässigen Vorlage nach § 28 Abs. 2. FGG entscheide der BGH, im Gegensatz zum Verfahren bei Einholung eines Rechtsentscheids, in der Sache selbst, besagt nichts, weil Art 100 GG und § 121 GVG diese zwingende Rechtsfolge nicht vorsehen. Die Gefahr, bei Einschränkung der Prüfungskompetenz in der hier vorgenommenen Weise stelle der Rechtsentscheid abstrakte Rechtssätze auf und erhalte damit einen ihm nicht zustehenden legislativen Charakter (so OLG Köln NJW 68, 1834; Dänzer-Vanotti, NJW 77,1778), besteht in Wirklichkeit nicht. Da das Landgericht den Rechtsentscheid eingeholt hat, weil es nach seiner Auffassung auf die ihm zugrundeliegende Rechtsfrage ankommt, wird es ihn in aller RegeI auch für die Sachentscheidung verwenden. Im übrigen läßt sich nie mit letzter Sicherheit verhindern, daß der Rechtsentscheid auf das ihm zugrundeliegende Berufungsverfahren keinen Einfluß hat; denn ebenso wie es den Parteien freisteht, sich noch zu vergleichen oder die Berufung zurückzunehmen, ist das Landgericht nicht gehindert, später aufgrund besserer Erkenntnisse die vorgelegte Rechtsfrage für nicht mehr entscheidungserheblich zu halten und das Urteil auf eine vom ergangenen Rechtsentscheid unabhängige Begründung zu stützen. Indem das Oberlandesgericht den Rechtsentscheid dann ablehnen darf, wenn die Auffassung des Landgerichts über die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage offensichtlich nicht vertretbar ist, behält es die im Einzelfall notwendige, aber auch ausreichende Möglichkeit, auf eindeutige Fehler hinzuweisen, denen sich das Landgericht trotz seiner Unabhängigkeit regelmäßig nicht wird verschließen können. b) Diese in einer Verfahrensfrage von der Rechtsprechung mehrerer Oberlandesgerichte abweichende Rechtsansicht des Senats erfordert keine Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof. Art. lll Abs. 1 Satz 3, 3. MAG sieht diese Rechtsfolge nur vor, wenn das Oberlandesgericht in der sachlichen Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage von einer vorher ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines anderen Oberlandesgerichts abweichen will. Die Vorschrift verfolgt allein den Zweck. eine möglichst einheitliche Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts sicherzustellen. Diese wird jedoch von der Beantwortung der hier erörterten Verfahrensfrage nicht tangiert. c) Das Landgericht geht vorliegend davon aus, daß die Kl. den Bekl. geeignete Nachmieter gestellt haben, die zum Eintritt in den bestehenden Mietvertrag bereit gewesen waren. Diese Auffassung ist zumindest gut vertretbar. Geht man aber hiervon aus, so kommt es offensichtlich darauf an, welche Gründe der Mieter haben muß, damit er vom Vermieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen kann. 3. Die Vorlagefrage ist durch den Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 19.2.1981 - 5 UH 12/80 - nicht beantwortet. Zwar betrifft jener ebenfalls die Frage, ob der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muß, wenn dieser ihm einen Ersatzmieter benennt. Er ist aber zu

er die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen kann. 3. Die Vorlagefrage ist durch den Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 19.2.1981 - 5 UH 12/80 - nicht beantwortet. Zwar betrifft jener ebenfalls die Frage, ob der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muß, wenn dieser ihm einen Ersatzmieter benennt. Er ist aber zu einem völlig anders gelagerten Fall ergangen. Dort war der Mieter wegen einer ihm allerdings bei Vertragsabschluß schon erkennbaren - einschneidenden Änderung seiner beruflichen Situation ausgezogen, während der Vermieter nur für zwei weitere Monate den Mietzins verlangte, weil er für die dann anschließende Zeit einen Nachmieter gefunden hatte, der eine höhere Miete bezahlte. Der Beschluß des OLG Oldenburg entscheidet die Rechtsfrage nur für die dort gegebene Fallkonstellation und sagt darüber hinaus allgemein lediglich, der Vermieter sei grundsätzlich auch dann nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser ihm einen Ersatzmieter benenne; etwas anderes könne nur gelten, wenn das Verhalten des Vermieters gegen Treu und Glauben verstößt. Der Rechtsentscheid beantwortet damit die hier maßgebliche Frage nicht, welcher Art die Interessen des Mieters sein müssen, damit dieser vom Vermieter die Aufhebung des Mietvertrags verlangen kann. III. Im Gegensatz zum vorlegenden Gericht ist der Senat jedoch der Ansicht, daß nicht jedes berechtigte Interesse des Mieters an der Auflösung des Mietvertrages den Vermieter verpflichtet, den Vertrag aufzuheben, sofern ihm ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. 1. Das BGB regelt in keiner Bestimmung ausdrücklich, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Räumen verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen. § 552 BGB bestimmt lediglich, daß der Mieter durch Hinderung an der Ausübung des Gebrauchsrechts nicht schon von der Entrichtung des Mietzins befreit wird, der Vermieter sich jedoch einen aus anderweitiger Verwertung tatsächlich errungenen Vorteil anrechnen lassen muß. Die Frage ist daher außerordentlich umstritten. Die früher überwiegende Meinung folgerte aus dem Grundsatz des pacta sunt servanda" und dem Fehlen einer gesetzlichen Ausnahmeregelung, daß der Vermieter den Mieter grundsätzlich am Vertrag festhalten darf und keine Pflicht zur anderweitigen Vermietung hat. Ausnahmen wurden meist nur unter den außerordentlich seltenen Voraussetzungen der Schikane oder sittenwidrigen Schädigung anerkannt (vgl. OLG Köln Glaser, Entscheidungen 69, 129; LG Hamburg MDR 69, 670; AG Hamburg ZMR 69, 57 Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 552 RN 15, unter Hinweis auf die damals aktuellen Stellungnahmen in den Kommentaren zum BGB). Zwar ist heute nach einhelliger Meinung das Problem unter Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu lösen. Gleichwohl gehen die Meinungen, wann der Mieter bei Stellung eines einwandfreien Nachmieters die Aufhebung des auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages verlangen kann, weil auseinander. Eine Reihe von Autoren verlangt ein dringendes berechtigtes Interesse, z. B. Krankheit und berufliche Versetzung (vgl. Soergel-Kummer. 11. Aufl., § 552 RN 11; RGRK-BGB, 12. Aufl. § 552 RN 6, Hurst ZMR 71, 268; wohl auch Staudinger-Emmerich BGB 12. Aufl., § 552 RN 33 f.). Andere lassen allgemein jedes berechtigte Interesse genügen (Münchener Kommentar, § 552 RN 9; Schmidt-Futterer Blank, B 105ff.; Häring WuM 70,177; OLG Hamburg WuM

t und berufliche Versetzung (vgl. Soergel-Kummer. 11. Aufl., § 552 RN 11; RGRK-BGB, 12. Aufl. § 552 RN 6, Hurst ZMR 71, 268; wohl auch Staudinger-Emmerich BGB 12. Aufl., § 552 RN 33 f.). Andere lassen allgemein jedes berechtigte Interesse genügen (Münchener Kommentar, § 552 RN 9; Schmidt-Futterer Blank, B 105ff.; Häring WuM 70,177; OLG Hamburg WuM 76,205; LG Flensburg WuM 76, 161), wobei teilweise auch der Wunsch, eine komfortablere oder kostengünstigere Wohnung zu beziehen, als genügend angesehen wird (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., lV 226; Schmidt-Futterer NJW 70, 917; Röhrmann NJW 71, 787). Schließlich wird die Meinung vertreten, der Vermieter handle ohne Rücksicht auf die Auszugsgründe des Mieters schon dann gegen Treu und Glauben, wenn er den unbedingt auszugswilligen Mieter am Vertrag festhält, obwohl ein geeigneter Ersatzmieter zur Verfügung steht (Hönn WuM 69, 179; Weimar ZMR 78, 129; LG Hannover WuM 75, 242; LG Darmstadt WuM 76, 118). 2. Die Materialien zum BGB ergeben deutlich, daß der Gesetzgeber bewußt von einer Verpflichtung des Vermieters, einen Nachmieter zu akzeptieren, abgesehen hat. Nicht einmal die Regelung des § 615 Satz 2 BGB, daß auch der böswillig unterlassene Erwerb anzurechnen ist, wurde in den § 552 BGB übernommen; selbst die Befugnis zur Untervermietung wurde entgegen dem gemeinen Recht eingeschränkt (Protokolle, Bd. 2, Seite 186 f.; Motive Bd. 2 zu §§ 518, 561 BGB, vgl. auch Röhrmann NJW 71,787). Der allgemeine Grundsatz des bürgerlichen Rechts, daß Verträge einzuhalten sind, gilt daher auch im Wohnraummietrecht uneingeschränkt. Dies folgt ebenfalls aus der Regelung des § 570 BGB, die nur dann von Bedeutung ist, wenn man von einer grundsätzlichen persönlichen Bindung des Mieters an den Vertrag ausgeht. Die vorzeitige Lösung des Mieters von einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag kann daher nur ausnahmsweise in Betracht kommen. Die herrschende Meinung sucht dabei die Lösung mit Recht über § 242 BGB. 3. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter die vorzeitige Auflösung des auf bestimmte Zeit geschlossenen Vertrages möglich sein muß, kann allerdings nicht allein mit Blick auf die Gesetzesgeschichte beurteilt werden. Gerade das Mietrecht hat seit der Entstehung des Bürgerlichen Gesetzbuchs einen durchgreifenden Wandel erfahren. Die Normen des Art.14 Abs. 2 GG (Sozialbindung des Eigentums) und des Art. 20 Abs. 1 GG (sozialer Rechtsstaat) verpflichten dazu, die außerordentliche Bedeutung, die die Wohnung als existenzieller Lebensmittelpunkt für den Mieter hat, nachhaltig zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem insbesondere durch die Schaffung des sozialen Mietrechts Rechnung getragen. Eine angemessene Lösung kann daher im Rahmen des § 242 BGB nur gefunden werden, wenn die berechtigten Interessen beider Vertragsteile an Bestand und Aufhebung eines derartigen Mietvertrages eingehend gewürdigt werden. Auch die Einbeziehung der berechtigten Interessen des Vermieters und des Mieters in die Abwägung führt jedoch zu dem Ergebnis, daß der Vermieter allein durch das Festhalten am Vertrag nicht gegen Treu und Glauben verstößt (im Ergebnis ebenso OLG Oldenburg, Beschluß vom 19. 2. 1981 - 5 UH 12/80). Der Vermieter, der einen längerfristigen Mietvertrag abschließt, möchte sich dadurch in der Regel vor häufigem Mieterwechsel schützen. Jede Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses wirft Fragen auf, über die es erfahrungsgemäß nicht selten zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten kommt, Das gilt

denburg, Beschluß vom 19. 2. 1981 - 5 UH 12/80). Der Vermieter, der einen längerfristigen Mietvertrag abschließt, möchte sich dadurch in der Regel vor häufigem Mieterwechsel schützen. Jede Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses wirft Fragen auf, über die es erfahrungsgemäß nicht selten zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten kommt, Das gilt insbesondere für die Regelung der Renovierung und des Umfangs der vom Mieter vorzunehmenden Instandsetzungsarbeiten. Gerade in diesem Bereich drohen dem Vermieter bei einem Mieterwechsel Rechtsnachteile. Ist in dem Mietvertrag die Übernahme der Schönheitsreparaturen am Ende der Laufzeit durch den Mieter vereinbart, hat der Ersatzmieter aber die Wohnung während eines Zeitraums bewohnt, nach dessen Ablauf in der Regel noch keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht, läuft der Vermieter Gefahr, die Wohnung in einem schlechteren Zustand als bei Fortgeltung des ursprünglichen Mietvertrags zurückzuerhalten, und wird Mühe haben, seine Ansprüche, ohne einen Rechtsstreit zu führen, durchzusetzen. Der Vermieter kann auch bei Aufnahme eines neuen in jeder Hinsicht zuverlässig erscheinenden Mieters nie schon mit hinreichender Sicherheit beurteilen, ob sich zu diesem ein ungestörtes Vertragsverhältnis entwickeln wird. Die Persönlichkeit eines Vertragspartners läßt sich häufig erst zutreffend beurteilen, wenn das Dauerrechtsverhältnis schon eine Zeitlang in Kraft ist. Dann zeigen sich manchmal Eigenschaften, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Hausfriedens oder einer übermäßigen Abnutzung der Mietsache führen. Auf diese Weise kann im Einzelfall eine beträchtliche Belastung für den Vermieter eintreten, mit der er ursprünglich nicht zu rechnen brauchte und die zu beseitigen ihm erhebliche Schwierigkeiten bereitet. Bei einem Mietvertrag über Wohnräume hängt der ungestörte Vertragsablauf häufig in einem Maße wie bei wenigen anderen Verträgen von dem persönlichen Verhältnis der Vertragspartner zueinander ab, das wiederum von vielen Einzelfaktoren, die vorher nicht alle berechenbar sind, beeinflußt wird. Für den Vermieter ist es daher meistens von erheblicher Bedeutung, mit welcher Person er es als Mieter zu tun hat. Der Abschluß des auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses bietet dem Mieter aber auch erhebliche Vorteile, die jener anders in der Regel nicht erlangen kann. Ihm kann nur gekündigt werden, wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gegeben sind. Der Vermieter darf den Vertrag also insbesondere nicht deshalb vorzeitig auflösen, weil er die Wohnung selbst benötigt oder durch die Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). Das Gesetz verlangt also in diesem Falle vom Vermieter, selbst dann den Mietvertrag einzuhalten, wenn er dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Der langfristige Mietvertrag ist also grundsätzlich geeignet, beiden Vertragsparteien Vorteile zu bringen. Er wird daher vom Mieter regelmäßig nicht lediglich deshalb geschlossen, weil er auf andere Weise keine andere Wohnung bekommen kann und sich insoweit notgedrungen dem Willen des Vermieters beugen muß. Schon wegen der auf diese Weise erlangten Verbesserung seiner Rechtsstellung ist es nicht unbillig, daß der Mieter in aller Regel an diesen Vertrag gebunden bleibt. Es entspräche keiner gerechten Interessenabwägung, wenn er trotz der Vorteile, die ihm die Zeitbestimmung geboten hat,

sich insoweit notgedrungen dem Willen des Vermieters beugen muß. Schon wegen der auf diese Weise erlangten Verbesserung seiner Rechtsstellung ist es nicht unbillig, daß der Mieter in aller Regel an diesen Vertrag gebunden bleibt. Es entspräche keiner gerechten Interessenabwägung, wenn er trotz der Vorteile, die ihm die Zeitbestimmung geboten hat, und der berechtigten Belange des Vermieters den Vertrag jederzeit bei Benennung eines geeigneten Ersatzmieters auflösen könnte. 4. Aus dem Gesagten folgt, daß der Vermieter in der Regel durch die Ablehnung eines geeigneten Nachmieters auch dann nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen mochte. Durch den Abschluß des befristeten Mietvertrages hat der Mieter bewußt eine Beschneidung seiner Entschließungsfreiheit im Wohnbereich hingenommen. An dieser Entscheidung muß er sich festhalten lassen. Rein wirtschaftliche Erwägungen oder Wünsche nach persönlichen Annehmlichkeiten sind im bürgerlichen Recht an keiner Stelle als geeignete Gründe, sich von einem Vertragsverhältnis vorzeitig zu lösen, anerkannt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Dauerschuldverhältnis nur dann vor Ablauf der vereinbarten Zeit unter Berufung auf § 242 BGB gekündigt werden, wenn die Durchführung des Vertrages dem Verpflichteten aufgrund von Umständen, die nicht in seinen Verantwortungsbereich fallen, nicht mehr zumutbar ist (vgl. BGHZ 50, 315; BGH NJW 51, 836; LM Nr. 10 und 23 zu § 242 [Bc] BGB). Es ist kein Grund ersichtlich, warum allein im Wohnraummietrecht solche lediglich auf verständlichen persönlichen Wünschen einer Vertragspartei beruhenden Motive bereits zur Vertragsauflösung ausreichen sollten. Das kann auch in Anbetracht der zu treffenden Interessenabwägung nicht angehen; denn diese Gesichtspunkte sind grundsätzlich nicht wesentlich gewichtiger als die dargelegten Beweggründe des Vermieters, am Vertrag festzuhalten. Im übrigen würde die Anerkennung derartiger Motive als ein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung im Ergebnis praktisch dazu führen, daß der Mieter bei Stellung eines Ersatzmieters aus fast jedem Mietvertrag vorzeitig entlassen werden muß. In aller Regel zieht ein Mieter nur dann in eine neue Wohnung um, wenn diese gegenüber der alten in irgendeiner Hinsicht einen wesentlichen Vorteil bringt, so daß er praktisch immer einen vernünftigen und vertretbaren Grund für sein Begehren, das bisherige Mietverhältnis zu beenden, geltend machen kann. Die weitere Bindung an den Mietvertrag führt zudem für den Mieter in der Regel selbst dann nicht zu einer wirtschaftlichen Härte, wenn er sich gleichwohl entschließt, eine andere Wohnung zu beziehen. Der Mieter hat dann gemäß § 549 Abs. 1 BGB die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen und bei deren Verweigerung das Mietverhältnis nunmehr unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (§ 565 BGB) zu kündigen. Hat der Mieter dagegen bei Vertragsabschluß auf dieses Recht verzichtet, so geht es nicht an, ihm wegen dieses zusätzlich übernommenen Risikos die Aufhebung des Mietvertrages zu erleichtern, zumal ihm immerhin der nicht abdingbare Anspruch aus § 549 Abs. 2 BGB verbleibt. Zu den danach unbeachtlichen Beweggründen zählt auch der Wunsch der Kl. dieses Rechtsstreits, ihr während des Mietvertrags fertiggestelltes Haus

htet, so geht es nicht an, ihm wegen dieses zusätzlich übernommenen Risikos die Aufhebung des Mietvertrages zu erleichtern, zumal ihm immerhin der nicht abdingbare Anspruch aus § 549 Abs. 2 BGB verbleibt. Zu den danach unbeachtlichen Beweggründen zählt auch der Wunsch der Kl. dieses Rechtsstreits, ihr während des Mietvertrags fertiggestelltes Haus selbst zu beziehen. Auch in diesem Falle hat der Wille, den Vertrag zu beenden, seine Ursache in einer das eigene Wohnen betreffenden persönlichen Willensentschließung des Mieters. Insoweit ist jedoch seine Entschließungsfreiheit durch das auf feste Zeit eingegangene Mietverhältnis beschnitten worden. Das Interesse des Mieters, der inzwischen selbst ein Eigenheim errichtet hat, den Mietvertrag aufzuheben, ist zudem - von Gründen persönlicher Annehmlichkeit abgesehen - regelmäßig rein wirtschaftlicher Art und wiegt nicht schwerer als dasjenige des Vermieters. Im übrigen wird es dem Mieter in der Regel möglich sein, einen Mieter für sein eigenes Haus zu finden, solange er noch an den Mietvertrag gebunden ist. Es ist nicht einzusehen, warum es dem Vermieter eher zuzumuten sein soll, für die restliche Laufzeit des Vertrages einen Ersatzmieter zu akzeptieren, als dem Mieter, während dieser Zeit sein eigenes Haus zu vermieten. 5. Der Vermieter verstößt erst dann gegen Treu und Glauben, wenn er auf der Wahrung seiner Interessen besteht, obwohl diejenigen des Mieters weitaus gewichtiger sind und ihnen daher uneingeschränkt der Vorrang gebührt. Diese Voraussetzungen sind aber in der Regel erst dann gegeben, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewußt herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist. ln der Literatur werden dazu als treffende Beispiele schwere Krankheit sowie ein beruflich bedingter Ortswechsel genannt. Auch durch eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters kann die Situation eintreten, daß das Bedürfnis nach einer Verlegung des Lebensmittelpunkts so dringend wird, daß die berechtigten Belange des Vermieters dahinter zurücktreten müssen. Zwar liegen auch jene Gründe in der Risikosphäre des Mieters. Da der Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrags aber von der Stellung eines geeigneten Nachmieters abhängig ist, erscheint es in derartigen Fällen wegen der außerordentlichen sozialen und wirtschaftlichen Bedeutung der Wohnung für den Mieter in der Regel gerechtfertigt, den Vermieter zur vorzeitigen Vertragsauflösung zu verpflichten. Eine abschließende Aufzählung aller in Frage kommenden Gründe ist sicher nicht möglich und auch nicht erforderlich, da selbst in den genannten Fällen eine Entscheidung nie schematisch erfolgen darf, sondern unter Abwägung aller jeweils gegebenen Interessen beider Vertragsparteien zu ergehen hat. 6. Der Senat läßt offen. ob unter ganz besonderen Voraussetzungen die unter 4) genannten Gründe des Mieters ausnahmsweise zur Aufhebung des Vertrags ausreichend sein können, wenn das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Vertrages besonders gering ist. Diese Frage könnte sich eventuell dann stellen, wenn der Vermieter Wohnraum in großem Umfang vermietet, daher laufend mit einer erheblichen Zahl neuer Mieter Verträge schließt und persönliche Beziehungen, wie sie für viele Wohnraummietverträge kennzeichnend sind, in keiner Weise begründet werden. Zur Beantwortung der Vorlagefrage bedarf es eines näheren Eingehens hierauf nicht. IV. Eine Pflicht zur Vorlage der

er Wohnraum in großem Umfang vermietet, daher laufend mit einer erheblichen Zahl neuer Mieter Verträge schließt und persönliche Beziehungen, wie sie für viele Wohnraummietverträge kennzeichnend sind, in keiner Weise begründet werden. Zur Beantwortung der Vorlagefrage bedarf es eines näheren Eingehens hierauf nicht. IV. Eine Pflicht zur Vorlage der Rechtsfrage an den Bundesgerichtshof wegen Abweichung von der Entscheidung des OLG Frankfurt ZMR 70, 49 besteht nicht, Das Urteil des OLG Frankfurt vom 22.1.1969 ist in sich widersprüchlich. Zwar heißt es an einer Stelle, der Vermieter werde im allgemeinen verpflichtet sein. einen Ersatzmieter zu akzeptieren, wenn dieser zu den gleichen Bedingungen abschließen will und gegen seine Person keine Einwendungen bestehen. Im vorausgehenden Absatz wird jedoch ausgeführt, das Erfüllungsverlangen des vertragstreuen Vermieters sei nicht ohne weiteres ein Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn der Mieter einen erfüllungsbereiten Ersatzmieter benennt. Vielmehr müßten zu der Ablehnung noch Umstände hinzutreten, die erkennen ließen, daß die Rechtsverfolgung nur noch den Zweck der Schädigung habe oder aus einem sonstigen Grund gegen Treu und Glauben verstoße. Ist danach schon zweifelhaft, ob eine von der Auffassung des erkennenden Senats wesentlich abweichende Ansicht dem genannten Urteil zugrundeliegt, so hat sie sich auf jene Entscheidung jedenfalls nicht ausgewirkt; denn das OLG Frankfurt hat die Befreiung des Mieters von der Mietzinszahlung in dem von ihm entschiedenen Fall verneint. Zumindest aus diesem Grund scheidet eine Vorlage an den BGH aus. Da der Senat die erste Vorlagefrage verneint, braucht die zweite nicht beantwortet zu werden.