Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag; Mieterhältnis, unbefristetes, Beendigung des Mietverhältnisses, Nachmieterbenennung, Entlassung aus dem Mietvertrag, vorzeitige, Treu und Glauben, Studenten als zumutbare Nachmieter, Nachmieter, Studenten, Zumutbarkeit eines Nachmieters

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter verpflichtet ist, einen Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.

2. Bezüglich der Unzumutbarkeit genannter Nachmieter trägt der Vermieter die Beweislast.

3. Zum Umfang und zur Schlechterfüllung von Schönheitsreparaturen.

Die Kl. waren nach Treu und Glauben verpflichtet, den Bekl. vorzeitig, und zwar zum 31. Dezember 1985 aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen von erheblichen Gründen, aufgrund derer eine ordnungsgemäße Beendigung für den Mieter nicht zumutbar ist. Ferner muß der Mieter dem Vermieter mindestens einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter anbieten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdnr. I 109). Beide Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Der Bekl. hat in seinem Kündigungsschreiben vom 2. September 1985 als Grund für den Wohnungswechsel einen berufsbedingten Umzug nach Westdeutschland angegeben, weil er dort einen neuen Arbeitsplatz erhalten habe und seinen bisherigen Beruf als Stahlbauschlosser in Berlin aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben könne. Dieser von den Kl. nicht bestrittene Grund stellt einen besonderen Anlaß zur vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages dar (vgl. Sternel, a.a.O., Rdnr. I 111; LG Hamburg, WM 1988, 125; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1741, 1743). Der Bekl. hat auch zahlreiche Nachmieter angeboten. Zwar haben die Kl. alle die Bewerber, die sich bei ihr gemeldet haben, abgelehnt, weil es Studenten waren. Ein Vermieter kann auch solvente Mieter verlangen (vgl. Sternel a.a.O., Rdnr. I 116). Er ist nicht von vornherein verpflichtet, Studenten als Nachmieter zu akzeptieren. Aber hinsichtlich der Unzumutbarkeit oder der mangelnden Eignung trägt der Vermieter die Beweislast (vgl. Sternel, a.a.O., Rdnr. I 121). Hier haben die Kl. ohne Darlegung näherer Umstände allein fünf Nachmieter wegen ihrer Studenteneigenschaft abgelehnt, ohne überhaupt nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zu fragen. So können auch Studenten z. B. regelmäßige Einkünfte aus einer Tätigkeit neben ihrem Studium haben oder sie legen eine Mietbürgschaft ihrer Eltern vor. Auch die allgemeine Befürchtung von Vermietern, bei Studenten sei die Gefahr eines Ortswechsels größer als bei anderen Mietern, so daß der Mietvertrag bald wieder beendet werden würde, ist jedenfalls dann zur Ablehnung nicht ausreichend, wenn der Vermieter jegliches spezielle Nachfragen z. B. auch nach dem Zeitpunkt des bevorstehenden Examens unterläßt. Allein die sofortige pauschale Ablehnung von Nachmietern nur wegen ihrer Studenteneigenschaft ohne Darlegung näherer Umstände ist unsubstantiiert und unzureichend, um eine Unzumutbarkeit zu begründen. Auch die Behauptung der Kl., alle angebotenen Nachmieter hätten keinen Wohnberechtigungsschein gehabt, ist unsubstantiiert. Einen Wohnberechtigungsschein kann man sich beschaffen.

Es hätte vielmehr der Darlegung durch die Kl. bedurft, daß die Wohnungsbewerber die Voraussetzungen zur Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines nicht erfüllt hätten. Die Kl. haben also nicht ausreichend vorgetragen, daß sämtliche vom Bekl. angebotenen Nachmieter ungeeignet und unzumutbar waren. Daher wären sie zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages zum 31. Dezember 1985 verpflichtet gewesen und müssen so gestellt werden, als ob der Ersatzmieter ab Januar 1986 in das Mietverhältnis eingetreten wäre. Diese Grundsätze zur vorzeitigen Vertragsauflösung sind auch im vorliegenden Fall anwendbar, obwohl es sich nicht um ein befristetes Mietverhältnis handelt. Denn dies muß auch dann gelten, wenn ein Mieter aufgrund seiner Wohndauer gemäß § 565 Abs. 2 BGB eine lange Kündigungsfrist zu beachten hat. Anderenfalls würde die Steigerung der Kündigungsfrist mit der Wohndauer anstatt die Mieter zu schützen, was die Vorschrift des § 565 Abs., 2 BGB bezweckt (vgl. Sternel, a.a.O., Rdnr. I 112), gegen ihn gerichtet werden (vgl. LG Hamburg, WM 1988, 125).