vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis; vorzeitige Rückgabe der Mietsache; Beendigung des Mietverhältnisses; Mietvertrag, Anspruch auf Entlassung; Nachmietergestellung; Rückgabe der Mietsache, vorzeitige

1. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, wenn sein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Aufhebung dasjenige des Vermieters am Fortbestand des Vertrages erheblich überragt.

2. Der Mieter kann selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis dann nicht verlangen, wenn er selbst sich vertragsuntreu verhält (hier: Nichtausführung von Schönheitsreparaturen).

3. Die vom Mieter benannten Nachmieter müssen zudem bereit und in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzuführen und die Gewähr bieten, nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dazu in der Lage zu sein.

4. Die entsprechende Anwendung des § 552 Satz 3 BGB scheidet dann aus, wenn der Mieter die Mietsache vorher freiwillig an den Vermieter zurückgegeben hat.

Der Mietzinsanspruch ist gemäß § 552 Satz 2 BGB i.V.m. § 242 BGB auch nicht dadurch entfallen, daß die Kl. den von der Bekl. gestellten Nachmieter abgelehnt hat. Es ist durchaus umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnräumen verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen und einen vom Mieter benannten Ersatzmieter zu akzeptieren (Emmerich/Sonnenschein, 3. Aufl., § 552 Rdz. 8 ff., m.w.N.). Nach heute überwiegender Ansicht ist eine solche Verpflichtung nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 552 Rdz. 8; OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741 ff.; OLG Hamm NJW 1983, 1564 ff.). Der Mieter muß an einem vorzeitigen Auszug ein berechtigtes Interesse haben, das seinerseits das Interesse des Vermieters an einer Vertragsfortsetzung übersteigt. Außerdem ist erforderlich, daß der Ersatzmieter dem Vermieter zumutbar ist. Selbst wenn die Bekl. wegen ihres Rückenleidens ein berechtigtes Interesse an einem vorzeitigen Auszug aus ihrer ofenbeheizten Wohnung gehabt haben sollte, so verstößt doch die Weigerung des Vermieters, mit dem von ihr vorgeschlagenen Nachmieter einen Mietvertrag abzuschließen, nicht gegen Treu und Glauben; denn ein solcher Verstoß liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn sich der ausgezogene Mieter seinerseits vertragsuntreu verhält, indem er die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht ausführt (LG Berlin GE 1984, 531). Die von der Rechtsprechung für Schönheitsreparaturen entwickelten Fristen betragen für Naßräume regelmäßig 3 Jahre und für alle übrigen Räume in der Regel 5 Jahre (LG Berlin GE 1987, 681). Vorliegend hat aber die Bekl. trotz der in § 4 Nr. 2 des zwischenzeitlich beendeten Mietvertrages übernommenen Verpflichtung die fälligen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt.

Darüber hinaus brauchte die Kl. auch nicht jeden von der Bekl. angebotenen Nachmieter zu akzeptieren. Es ist in diesem Zusammenhang nicht zu beanstanden, daß sie den Vertragsabschluß mit dem genannten Mietinteressenten deshalb ablehnte, weil dieser die Wohnung für seinen noch nicht volljährigen Sohn anmieten wollte.

Der Mietzinsanspruch der Kl. entfällt auch nicht deshalb, weil sie umfangreiche Modernisierungsarbeiten vorgenommen hat und die Bekl. die Wohnung deshalb zumindest zeitweilig nicht nutzen konnte. Zwar hat die Kl. mit dem Einbau einer Dusche im Badezimmer und Fliesenarbeiten sowie den Einbau einer neuen Spüle in der Küche Umbau- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt, die über die üblichen Ausbesserungsarbeiten hinausgingen; doch scheidet eine entsprechende Anwendung von § 552 Satz 3 BGB schon deshalb aus, weil die Bekl. die Mietsache freiwillig zurückgegeben hat, was aus der Wohnungsschlüsselrückgabe im Oktober 1986 erkennbar ist. Damit hat sie eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß sie von dem ihr zustehenden Nutzungsrecht keinen weiteren Gebrauch mehr machen wollte. Während in den Fällen des § 552 Satz 3 BGB die Nutzung der Mietsache vom Mieter weiterhin angestrebt wird, hatte die Bekl. an der weiteren Nutzung der Wohnung kein Interesse mehr, so daß es an einer für eine Gesetzesanalogie erforderlichen vergleichbaren Interessen- und Sachlage zwischen dem gesetzlich geregelten und dem vom Gesetz nicht berücksichtigten Fall fehlt.